空室対策リノベーション成功事例紹介
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5 日前
- 読了時間: 10分
賃貸経営は借主を見つけることができれば安定した家賃収入を得ることができますが、近年の賃貸市場は物件供給数が多く、特に競争力が低下した築20年以上の物件は、空室対策を行っても客付けがうまくいかないことがあります。
最近では部屋探しの多様化が進み、物件の評価が築年数だけで決まることは少なくなっています。そのため築年数が古い物件を所有している貸主の中で、客付けがうまくいかない場合空室対策に問題がある可能性も考えられます。
弊社物件は築年数が古いため2018年からリノベーションを行っていますが、2020年以降は4期連続増収増益を達成し、物件稼働率は95％以上を維持しています。
本投稿は弊社空室対策リノベーション成功事例を紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションのメリット
本題に入る前に空室対策リノベーションについて簡単に説明します。一般的に空室対策目的でリノベーションすると以下3点のメリットが期待できます。
空室リスクを減らす
家賃値上げができる
資産価値の目減りを抑えられる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
空室リスクを減らす
築年数が経過すると室内設備の機能性が著しく低下し、間取りもライフスタイルと合わなくなることがあります。そのため表装リフォームを強化しても古さが際立ち、空室が増える可能性があります。
しかし内装や設備、間取りをリノベーションすることで…
築年数の古さは一切感じられなくなり、反響数が増加する
室内機能性が向上し、居住環境が大幅に改善される
デザイン性が向上し、魅力的な空間が生まれる
ライフスタイルに適した間取りに変更することで、開放感が得られる
新築物件より10～30％安く提供できる
ため従前と比べ早期客付けがしやすくなるため、空室リスクを減らす効果が期待できます。
家賃値上げができる
借地借家法上、貸主は正当な理由があれば入居期間中でも家賃値上げを要求することができます。しかし借主がこれを拒否すれば値上げすることはできません。
一方でリノベーションを行うと従前と比べ資産価値が高まり、競争力が増します。その結果家賃相場より高い設定で募集しても、新築物件よりリーズナブルなため、顧客にとっては魅力的な選択肢となります。
リノベーションは貸主が家賃値上げができる唯一の有効な手段であると言えるでしょう。
資産価値の目減りを抑えられる
リノベーションは物件資産価値が向上させ家賃値上げが可能にし、収益性を向高める効果がありますが、それだけではありません。
リノベーションを行うことで、物件価値の目減りを抑えられるため、原状回復の物件と比べて契約更新時の家賃値下げを求められるリスクを回避することができます。
リノベーションは初期投資が必要ですが、価値の目減りが抑えられる分、その効果は長期にわたり持続し、安定した家賃収入を得ることができます。これにより貸主は安心して賃貸経営を行うことができるようになります。
２．空室対策リノベーション成功事例
ここで弊社物件で行った空室対策リノベーション成功事例を紹介します。
CASE1：フルリノベーションを行い家賃10％値上げに成功！
【Before】
リノベーション前は内装に統一感が欠けており、複数の色が使われていたため、レイアウトが難しい部屋となっていました。さらにダークブラウン系のフローリングが施されていたため、角部屋なのに室内が暗く感じられました。
【After】
リノベーション後白を基調としたシンプルデザインにすることで、室内が明るくなり開放感あふれる空間へと生まれ変わりました。その結果、レイアウトが非常にしやすい部屋となりました。
キッチンリニューアル
新たに設置したキッチンは、弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンです。既存キッチンをリメイクし無垢材扉を使用した温かみのあるデザインに仕上げ、さらにカウンターを新設することで機能性を大幅に向上しました。
居心地に良さと使い勝手の良さが女性の借主から高く評価されており、入居を決定する際の重要な要素となっています。
ペンダントライトの設置
カフェスタイルキッチンの魅力をさらに高めるために、アクセントとしてペンダントライトを取り入れました。デザイン性に優れた照明を設置することで、室内空間に立体感を与え、洗礼された雰囲気を演出することができます。
また競合物件ではペンダントライトは設置されていないため、差別化にもつながります。
壁材に漆喰を施工
築年数が経過すると室内機能性が低下し、借主の不満が高まる傾向があります。この問題を解決するために、弊社物件ではリノベーションを機に、居住スペースに自然素材の漆喰を施工しています。漆喰を施工すると特に以下のメリットが期待できます。
調湿効果により部屋干ししても早く乾くため、部屋干し臭が付きにくい
漆喰は多孔質構造のため消臭、吸音効果が期待できる
保温保冷効果により少ない冷暖房でも快適に過ごすことができ、電気代を抑えられる
漆喰を施工した部屋に入居している借主からは、好意的な意見が寄せられ、特に夏場を快適に過ごせられる点は借主満足度の向上に繋がるため、長期入居が期待できます。
洗面台と浴室をリニューアル
リノベーションを機に洗面台と浴室をリニューアルしました。洗面台は無垢材を使用した完全オーダーメイドで、おしゃれなアクセントタイルが洗面台の魅力を引き立てています。賃貸物件で造作洗面台は皆無に近いため、特に女性の借主からは高い評価を受けています。
浴室については内装に特殊なフィルムを貼り付けただけですが、内装と水栓を一新することで、古さは一切感じられない清潔感溢れるおしゃれな浴室に生まれ変わりました。
CASE２：リノベーション個所を抑えたセカンドライン
【Before】
弊社は3棟物件を所有しており、そのうち1棟8戸の元々の間取りは３DKでした。
ライフスタイルの変化に伴い、部屋数よりリビング空間を重視される方が多くなったため、退去の度にDK→LDKに間取り変更を行ってきました。2023年5月に退去となったこちらの部屋は入居期間が10年だったため、間取りは依然として３DKのままでした。
【After】
こちらの部屋は家賃据置を目的とした「セカンドラインリノベーション」を行っており、フルリノベーションと比べてリノベーション個所を限定し、基本的に既存設備を有効活用することでリノベーションコストを大幅に抑えています。
セカンドラインリノベーションには次のような特徴があります。
▶セカンドラインの詳細は、こちらをご覧下さい。
既存設備を有効活用
賃貸リノベーションにおいて最もコストがかかるのは設備交換ですが、既存設備が良好な状態であればそれを活用することで、リノベーションコストを大幅に削減することができます。
ただし設備交換を行わないと、物件の付加価値が向上しないため、家賃値上げは難しくなります。そのためセカンドラインでは家賃据置で募集しています。
なお集客において重要な要素となるキッチンと和室はカフェスタイルキッチンと琉球畳に変更します。
内装コストの削減
見た目的に問題がないと判断した内装は、張替えせずに再利用することで、コストを抑えることができます。
セカンドラインはフルリノベーションと比べると、クオリティーは劣りますが、コスト効率を重視した戦略的な選択肢です。適切な施策を講じることで、賃貸市場の競争力を維持しつつ、安定した収益を実現することが可能です。
※インフレの影響で建築部材や人件費が上昇しているため、2024年度工事分からフルリノベーション及びセカンドラインの家賃を2,000円値上して募集しています。
３．空室対策リノベーションはなぜ成功したのか？
弊社物件では早期成約を実現するために、独自の空室対策リノベーションを展開しています。この取り組みにより、一般的な物件と比べ空室期間を大幅に短縮し、早期に家賃収入を得ることに成功しています。
弊社空室対策リノベーションが成功しているワケを詳しく説明いたします。
差積化リノベーション
競合他社物件が絶対に真似できない独自のデザインと機能性を備えたリノベーションを推進することで、他社物件と一線を画し賃貸市場における競争力を向上させています。
その結果、家賃用場より高めの設定でも早期客付けに成功し、また価値の目減りが少ないため家賃維持したまま長期入居に繋げられるため、安定した家賃収入を得ることができています。
映えるリノベーションと独自集客
賃貸物件を探している方は賃貸検索サイトの水回り写真に注目しています。そのため視覚的に映えるリノベーションを行い、反響数を増やすため公式サイトを開設し集客強化を図っています。これにより内見者の注目を集めて、訴求効果を最大限に集めています。
内見時に暮らし方を説明
賃貸物件を探している方は一般的に1～2か月以内に入居することが多いです。そこで内見の際には実際の暮らし方の説明を行うことで、入居後の生活を具体的にイメージしやすくなり、借主の関心を引き出しています。
借主の声を伝える
実際に入居している借主からの体験談を内見者に伝えることで、リノベーション物件の信頼性と魅力を高めることができます。内見者の心をつかむことができれば、入居促進に繋げやすくなります。
これらの取組は競合リノベーション物件では真似できない独自性を持ち、内見に繋げられれば約8割以上の確率で入居に繋げることができます。これが弊社空室対策リノベーションが成功している理由です。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
４．空室対策リノベーションの効果
弊社空室対策リノベーションは「差積化」を意識しているため、リノベーション後の物件価値を最大化することに成功しています。その結果…
募集時期関わらず早期客付けが可能になる
長期入居に繋げられ、更新時家賃値下げ要求を回避できる
2020年以降4期連続で増収増益を達成
メディアから注目されブランディングUP
メインバンクからの格付けが高くなり、借入金利減額／好条件の借換
を実現しました。
▶弊社空室対策リノベーション効果の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は弊社空室対策リノベーション成功事例を紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策リノベーションで一番重要なのは競合物件との差別化です。競合他社と差別化できないと時間の経過と共に差別化の価値は下落し価格競争を引き起こす要因となります。
差別化を実現した後もその価値を維持するための継続的な努力が求められます。リノベーション部屋に入居した借主からのフィールドバックを取り入れ、改善点を見つけ今後のリノベーションで取り入れることで、物件価値が高まり、築年数が古くても安定的な家賃収入を得ることができます。
リノベーションによって物件の魅力を大きく引き上げることが可能です。エリアや築年数に関わらず、適切なリノベーション戦略を用いることで、空室問題を解決することができるのです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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