【アパート経営】家賃相場より高くても入居が決まる！リノベーションポイントとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月30日
- 読了時間: 9分
物件資産価値が向上させるリノベーションは、収益性が低下した築年数が古い物件を再生させることが期待できます。
近年は部屋探しの価値観が多様化しており、築年数だけで物件判断される方は少なくなってきました。そのため昔と比べると築年数が古くてもリノベーションを行うことで早期客付けさせることは十分期待できます。
さらにリノベーションすると従前より資産価値が高くなるため、家賃相場より高い家賃設定しても入居が決まる点はメリットと言えます。ただしリノベーション効果を最大限引き出さなければ、家賃値上げは難しくなってしまいます。
本投稿は家賃相場より高くても入居が決まるリノベーションポイントについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．なぜリノベーションが効果的なのか？
近年リノベーション物件が注目されていますが、なぜ築年数が古い物件をリノベーションすると効果が期待できるのでしょうか？その理由として以下の２点が挙げられます。
賃貸市場の変遷
新築と比べ家賃が安くデザイン性が優れている
それではこれらの理由について詳しく見ていきましょう。
賃貸市場の変遷
少なくとも1990年代までは賃貸物件の供給数は圧倒的に少なく、貸し手側が非常に有利な状況でした。そのため礼金制度が広まり、空室が発生しても貸し手側の希望家賃で早期に部屋が埋まることが当たり前でした。
しかし時代が進むにつれて状況は大きく変わり、賃貸物件を最も借りる生産年齢人口（15～64才）は1995年をピークに減少傾向になっています。一方で賃貸物件の供給は節税対策や不動産投資参入者の増加により増え続けたことで、需要と供給のバランスは崩れてしまいました。
その結果競争力が低下した築年数が古い物件は、原状回復や家賃値下げしても部屋が埋まりにく、物件によっては1年以上空室状態が続く事も珍しくはありません。
新築と比べ家賃が安くデザイン性がいい
賃貸市場において需要と供給のバランスが崩れると、部屋探しされる方は、より新しい物件を選ぶ傾向が強まります。
しかし近年では部屋探しに対する価値観は多様化しており、築年数だけで物件判断される方は減少しています。これはライフスタイルに合った暮らしを希望する方が増えたことが背景にあり、そのニーズに応える形でリノベーション物件が注目されています。
リノベーション物件は築年数が20年以上経過していますが…
設備や間取りが現在のライフスタイルに合わせて一新されている
デザイン性や設備が新築並みなのに、家賃がリーズナブルなため部屋探しの選択肢が広がる
SDGs普及に伴い、リノベーション価値を理解する方が増えたことで、空室リスクを軽減
が期待できます。
２．【アパート経営】家賃相場より高くても入居が決まる！リノベーションポイントとは？
リノベーションすると物件資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃相場より高い家賃設定しても早期客付けは期待できます。
ただ部屋探しされる方はエリア内家賃相場を確認しながら内見しているため、早期客付けさせるには家賃以上のリノベーションクオリティーにしなければ難しくなります。
特に以下3点はリノベーション成功のカギを握っているため、リノベーションを行う際は意識して対応することが求められます。
キッチン差別化
室内照明
室内デザイン
それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。
１）キッチン差別化
賃貸物件を探している方にとってキッチンは重要な評価ポイントのひとつです。しかし賃貸物件のキッチンはスペースの制約があるため、戸建て住宅と比べ機能性が劣ることが多いです。
特に作業スペースと調理スペースが狭いことが多く、単にキッチンを交換するだけでは、他社物件との差別化が難しくなります。
そのためキッチンリノベーションを行う際は、デザイン性の高いキッチンを導入するだけではなく、作業スペースと収納スペースの強化も重要です。
賃貸物件のキッチンは入居の決め手になることが多いため、費用がかかったとしてもデザイン性と機能性の両立を意識する必要があります。
▶キッチン差別化の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）室内照明
一般的なリノベーション物件では室内に照明器具は設置していないため、借主が用意することになりますが、明るさを求めシーリングライトを選ぶことが多くなります。
しかしシーリングライトは生活感が強く出てしまい、リノベーションの魅力を損なう可能性があります。
リノベーション物件では居住空間の照明選びが、物件の魅力を左右する重要な要素となり、照明のデザイン性が重要な訴求ポイントとなります。
そのためリノベーションを行う際は、少なくともLDKには、デザイン性が高いダウンライトとペンダントライトを新設することで、物件付加価値が高まり、内見者に強い印象を与えるため、入居促進に繋げやすくなります。
▶室内照明の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）室内デザイン
リノベーション物件の成約可否は、室内インテリアに大きく依存すると言えます。部屋探しされる方は入居後の生活イメージを連想しながら内見しています。
そのためリノベーション部屋を作る際、人気が高いインテリアスタイルにすることが重要です。しかし魅力的なリノベーション部屋を実現するには…
成約ターゲットの年齢層やライフスタイルに近いインテリアにする
部屋全体のスタイルに統一感を持たせ、レイアウトがしやすい空間にする
ことが求められます。これによりリノベーション物件の魅力が高まり、成約率の改善が期待できます。因みにmitainaが男女200名に理想のインテリアテイストを調査した結果、最も人気が高かったのは「北欧スタイル」でした。
４）既存設備を有効活用する際のポイント
リノベーションは通常、設備交換が前提となりますが、全ての設備を交換するとリノベーション費用が高額になってしまいます。
既存設備の状態が良ければ、交換する必要はありません。既存設備を活用することで、リノベーションコストを抑えることができます。
内装を一新することで設備の古さが目立たなくなり、内見時の物件印象が悪くなることは殆どありません。壁材や床材を張り替えることで、物件全体の印象を大きく変えることができますが、キッチンは古さが最も出てしまうため交換は必須です。
▶既存設備を生かす場合の注意点詳細は、過去記事をご覧下さい。
５）意外と見落としてしまう部分とは？
築年数が古い物件は新築物件と比べ収納力が劣っているため、リノベーションを機に収納力を強化することが重要ですが、シューズボックスや棚がある収納は意外と見落としてしまうことが多いため注意が必要です。
シューズボックスの交換
古い物件にあるシューズボックスは収納容量が小さく、特に女性用ブーツを収納するのが難しいため改善しないと内見時にに利便性が期待できないと判断され、客付けで不利になります。
大容量のシューズボックスを導入することで、収納力が大幅に向上し、棚の高さが調整できるものを選べばブールやハイヒールなどの様々な靴を収納でき、玄関がすっきりします、
シューズボックスの交換
築年数が古い物件にはクローゼットが設置されていないことが多く、中央に棚があるタイプが一般的です。このため収納容量の拡充が難しく、利便性が損なわれることがあります。
収納のクローゼット化は数万円で対応でき、棚を撤去しハンガーパイプを設置することで、収納力が向上し室内をスッキリと保つことができます。
これらの対策を行うことで従前と比べ収納力は大幅に向上し、内見時の印象を高めることが期待できるため、費用対効果が高い空室対策となります。
３．退去後わずか1日で客付け成功！家賃値上げ成功した弊社リノベ物件紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。原則フルリノベーションを行い、従前より家賃8～10％値上げして募集しています。
エリア内の同築年家賃相場は5万円台前半であるため、弊社リノベーション部屋の家賃は相場よりも1,5万円高くなりますが、2020年以降満室をほぼ維持し、4期連続で増収増益を達成しています。
今回紹介するリノベーション部屋は2024年4月7日に退去されました。退去理由は戸建て住宅への住替えです。
こちらの部屋は3年前にフルリノベーションを行い…
カフェスタイルキッチン導入、LDKはペンダントライト＆ダウンライトを設置
白を基調とした統一感がある室内空間
キッチン以外の水回りは既存設備を生かし内装を一新
した部屋ですが、入居中に内見予約が入り退去翌日に内見を行いすぐに入居申込が入りました。また再募集の際家賃を2,000円値上げしましたが特段問題なく入居して頂くことができました。
▶早期客付けに成功したこちらの部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は家賃相場より高くても入居が決まるリノベーションポイントについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が古くなった物件の収益性を向上させるには、リノベーションは非常に有効です。しかし資産価値が高くなったとしても新築物件並みの家賃設定すると、魅力が半減し、逆にマイナスになってしまう可能性があります。
家賃設定は、新築物件の家賃の最大8掛けまでがマストです。
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