今年4月5年に1度行われる住宅土地統計調査が総務省から発表されました。
賃貸空室率は前回調査（2018年）と比べ主要都市は横ばいもしくは改善されたものの、地方都市は従前と比べ悪化しているケースが多く、山梨県を含む6県は空室率が20％台を超えています。
空室率が悪化すると競争力が低下した築年数が古い物件は圧倒的に不利になります。そのため築年数関係なく空室対策は強化しなければなりません。
適切な空室対策を行えば築年数関係なく早期客付けは期待できますが、空室対策を行っているのに結果が出ない物件は、もしかすると今回紹介する「間違った空室対策」を行っている可能性が高いです。
本投稿は絶対やってはいけない空室対策を5つご紹介します。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策の重要性
賃貸物件の資産価値は築年数が経過すると下落するため、当然ですが新築時と同じ家賃で貸し出すことはできません。また近年の賃貸市場は全国的に物件供給数が多いため、地方都市を中心に賃貸空室率は悪化しています。
そのため適切な空室対策を行わなければ、築年数関わらず早期客付けは非常に厳しくなります。
多くの貸主は「空室対策を行えば客付けできる」と信じていますが、部屋探しされている方は平均3件内見しているため、訴求効果が期待できる空室対策を行わなければ反響数／成約率を改善させることは絶対にできません。
空室対策で失敗している物件の多くは次章で紹介する間違った空室対策をしているため、訴求力が弱くいつまでたっても客付けができない状態が続いています。
２．【賃貸オーナー必見】絶対やってはいけない空室対策5選！
築年数に応じた空室対策を行えば必ず結果を出すことはできます。ただ以下に掲げる空室対策は効果が期待できるように見えますが、実際のところほとんど効果は期待できません。なぜ効果が期待できないのか理由を解説します。
絶対にやってはいけない空室対策①：家賃相場とかけ離れている
部屋探しされている方はエリア内の家賃相場を確認しています。そのため仮にリフォーム／人気設備を充実させたとししても、家賃相場とかけ離れた家賃設定してしまうと確実に他の物件に流れてしまうため客付けは難しくなってしまいます。
最近ではリノベーションを行う物件が増えてきています。リノベーションすると同築年の物件と比べ資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げ／家賃相場より高い家賃で貸し出すことができます。
ただしリノベーションしても資産価値は新築物件を超えることができないため、新築物件並みの家賃設定すると逆効果となってしまいます。
絶対にやってはいけない空室対策②：家賃値下げ
家賃値下げは最も簡単な空室対策と言えます。
しかし家賃値下げを安易に行うと家賃収入が減少してしまうだけではなく、属性が悪い借主が入居する可能性が高くなるため、入居後騒音トラブル／家賃滞納リスクが高くなります。
また一回家賃値下げを行うと元に戻すことは非常に難しくなるため、正直おススメできません。
絶対にやってはいけない空室対策③：ペット可にする
賃貸物件でペットと生活したいニーズは潜在的には多いものの、ペット可物件は少ないのが現状です。そのためペット可物件に切替えることで入居率アップが期待できます。
ただペット可にするとペットの鳴き声が問題となるため、静かに暮らしたい既存借主から騒音クレームが多くなり場合によっては住替えされるリスクが高くなります。
また属性が悪い借主が入居してしまうと、ペット飼育数を守らず大量のペットを室内に入れてしまう可能性があるため、原状回復を巡りトラブルになってしまうことも考えられます。
絶対にやってはいけない空室対策④：外国人受け入れ
賃貸物件を借りる方が多い生産年齢人口（15～64才）は今後減少するため、安定した賃貸経営を行うには入居条件の緩和をしなければ難しくなります。
日本の労働力を補うため今後外国人労働者は増加することが予想されますので、外国人を受け入れることで空室問題を解決させることができます。
ただ外国籍の方が日本語を理解していないとモラルを守った生活をしてくれない可能性が高いため騒音トラブルに発展することが考えられます。また外国籍の方に対応できる管理会社以外は物件管理が難しくなるため、安易な受け入れはやめた方がいいと思います。
絶対にやってはいけない空室対策⑤：エアコンクリーニングを行わない
退去後室内クリーニングを行いますが、実は管理会社によって備付エアコンのクリーニングを行わない所があります。
エアコンクリーニングを行わないと、前借主の使用状況が悪ければ「エアコン内部にカビや雑菌が増殖」している可能性が高いため異臭が発生し入居後トラブルに発展してしまいます。最悪このことが原因で短期で住替えされるリスクが高くなります。
３．まとめ
今回は絶対にやってはいけない空室対策を5つをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
今回紹介したやってはいけない空室対策は視点を変えれば「入居条件を緩和させた」だけと捉えることができます。つまり競合物件と同じ土俵で集客していることになるため、結果的には客付けで苦戦or入居後トラブルになるかのどちらかです。
また物件訴求力がないと仲介会社は「客付けが難しい」と判断してしまうため、場合によっては当て馬的に扱われる可能性が高くなります。
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