アパートローン金利が上昇する仕組みと対策
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3 日前
- 読了時間: 5分
不動産は現物資産のひとつで現金や有価証券と比べ価値が下がりにくく、またインフレ時は家賃値上げができるため、賃貸経営は他の投資と比べるとリスクが少なく資産形成しやすいと言われています。
しかし賃貸経営には金利上昇リスクという弱点が存在します。
金融市場の動向により金利が上昇すると、アパートローンの毎月の返済額が変動し、場合によってはキャッシュフローの悪化する可能性があります。
本投稿はアパートローン金利上昇する仕組みと対策についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．アパートローン金利が上昇する理由
日本は長らくデフレ状態が続き日銀が目標としていた「物価上昇率２％」には程遠い状況が続いていました。そのため、市場にお金を増やす目的でマイナス金利を2016年に導入しました。
デフレからインフレに転換したのは2020年に発生した新型コロナウイルスの世界的な蔓延と、ロシアとウクライナの戦争です。
コロナウイルスの影響により物流がストップし物価上昇し、ウクライナの戦争によりエネルギー価格が高騰し物価もそれに連動して上昇しました。
新型コロナウイルスが収束すると、インフレ抑制のためアメリカ、ヨーロッパでは利上げに動いたものの日本は原状維持したことで急激な円安となり、結果的に輸入価格が上昇し国内の物価上昇率は2％を超えました。
これを受けて日銀は2024年3月、17年ぶりにマイナス金利を解除し政策金利を引き上げました。アパートローンは一部を除き変動金利をが適用されています。
変動金利は短期プライムレートと連動していますが、政策金利が上昇すると同レートも上がるため、アパートローン金利も上昇します。
変動金利が上昇すると5年ルール／125％ルールが適用されることが多いですが、アパートローンなどの事業性ローンは一切適用されません。そのため日銀が追加の利上げを行うと金利はさらに上昇してしまうため注意が必要です。
２．アパートローン金利が上昇するとどうなる？
アパートローン金利が上昇すると毎月の返済額が増加し、キャッシュフローが厳しくなることが予想されます。
そのため金利上昇によりアパートローンを利用している全ての貸主は影響を及ぼし、特にフルローンで借入し損益分岐点が高い物件は、わずかな金利上昇でもキャッシュフローが厳しくなる危険性があります。
借地借家法では正当事由があれば貸主も家賃値上げ要求することができ、インフレによる諸経費の上昇は正当事由に該当するものの…
借主は家賃値上げ拒否する権利がある
家賃値下げ拒否は強制退去の正当事由には該当しない
ため借主が拒否すれば、入居中の家賃値上げは実質的に不可能であると考えるべきです。
３．アパートローン金利対策
日銀が追加利上げを実施すればアパートローン金利が上昇するのは避けられない状況です。そのため、物件稼働率が低い／損益分岐点が高い物件はキャッシュフローがさらに厳しくなります。
金融機関に金利見直しを提案することも難しくなります。金利上昇リスクを避けるには…
物件稼働率を高める
低金利の金融機関に借り換える（諸費用が発生します）
繰り上げ返済する
借入期間を延長する（リスケジュール）※金利引上げが条件となります
複数の融資がある場合一本化できるか、交渉する
することでキャッシュフローが改善できます。また退去が発生した際は資産価値を高めるリフォーム／リノベーションを行い家賃値上げすることで金利上昇の影響うを軽減することが可能です。
４．まとめ
今回はアパートローン金利上昇する仕組みと対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
日銀が今後更なる利上げを行うことは十分に予想されます。
アパートローン金利上昇によるキャッシュフロー悪化を防ぐには、返済計画の見直し／退去が発生した際家賃値上げ目的のリフォーム／リノベーションを行い、金利上昇の影響を受けいにくい経営体制を構築することが重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント