アパート経営は借主が入居することで家賃収入が得られます。可能であれば長期入居してもらいたいのが貸主の本音ではないでしょうか？
長期入居に繋げることができれば、退去後リフォームを行っても、入居中に費用回収＋利益確保できますが、入居者属性が悪くなれば長期入居が難しくなるため安定した家賃収入を得ることができません。
本投稿は入居者属性を高めることの重要性について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"入居者属性を高める重要なポイント”
１．家賃滞納リスクを減らせる
貸主／管理会社にとって家賃滞納は是が非でも避けたいところです。
家賃滞納が発生すると、管理会社は管理料／貸主は家賃収入がストップするだけではなく金額が大きいため回収が困難になり、場合によっては家賃滞納が続く恐れがあります。
ただ近年では家賃保証会社を利用する物件が多くなり、万が一家賃滞納が発生しても保証会社が代位弁済してくれるため貸主／管理会社的には家賃滞納リスクはほぼなくなります。
一方家賃保証会社を利用すると、3か月以上家賃滞納が続いたタイミングで、保証会社は不動産明け渡し訴訟を起こします。家賃滞納が連続3か月以上続くと契約上の信頼関係は破綻したとみなされることが多いため、強制退去はほぼ確実にできますが…
強制退去執行日は関係者が沢山アパートに来るため、物件ブランド力低下は正直避けられず、場合によっては残置物が放置されていることもあり得ます。
家賃滞納する方は「滞納癖」があり、過去にも滞納を繰返している可能性が高いです。信用系及び信販系保証会社を利用すれば、信用情報を確認できるため過去5年間の滞納歴を照会するができます。
そのため入居審査で滞納歴が分かった場合は「入居させない」ことで、滞納トラブルを回避することができます。
▶家賃保証会社の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．家賃値上げが可能となる
築年数が経過している物件は資産価値が低下しています。そのため過当競争が発生し家賃値下げしても競合物件も対抗するため、客付けが難しくなります。
仮に客付けに成功しても家賃収入は減少し、更に他の借主からも家賃値下げ要求を受けやすくなるため、キャッシュフローが悪化しやすくなります。
しかし資産価値を高めるリノベーションを行うことで、家賃値上げしても客付けが可能となり、また契約更新時家賃値下げ請求が発生しにくくなるメリットが生まれます。
▶リノベーションの資産価値に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．入居者トラブルを軽減できる
入居者同士による生活音トラブルは管理会社に寄せられる相談の中でも常に上位に入っています。
生活音トラブルは築年数や構造躯体関係なくどの物件でも発生していますが、、実は入居者属性と非常にリンクしています。
入居者トラブル発生が発生する背景には…
入居審査が緩い（滞納歴／契約者属性）
家賃値下げを繰り返している
管理の質が低下している
が挙げられます。
管理会社が一番恐れているのは、入居者トラブルが原因による退去です。例えば騒音がうるさすぎて受忍限度を超えた退去の場合、再募集する部屋は「告知義務」が発生してしまいます。
入居者トラブルを抑えるためには、入居者属性を高めるのが効果的です。対策方法としては…
滞納歴がある／社会常識がない人の入居させない
家賃値下げは行わない
管理の質を高める
と効果的です。
▶騒音トラブルによる告知義務の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は入居者属性を高めることの重要性についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
属性が悪い入居者が多くなると、家賃値下げ／短期退去が発生しやすくなるため安定した家賃収入を得ることができません。
安定した賃貸経営を行うには物件資産価値を高める対策をすることが重要です。特に築20年以上経過している物件はリノベーションを行い家賃値上げをすることで必然的に入居者属性が高くなるため、家賃滞納／入居者トラブル発生リスクは低下するため、安定した家賃収入を得ることができます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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