アパート経営は右肩下がりのビジネスモデルと言われています。築年数の経過と共に物件資産価値が下落するため空室率＆修繕費が上昇し家賃値下げを余儀なくされるため収益性は悪化しやすくなります。
そのため築年数が古い物件を所有している貸主は、アパート経営はどのくらい続けられるか不安になってしまいます。
そこで本投稿はアパート経営の限界は築何年なのかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．アパート経営の限界が築30年と言われている理由
一般論としてアパート経営の限界は築30年と言われています。築30年が限界と指摘される背景には以下3つの問題が発生するからです。
法定耐用年数
修繕費の負担増
空室率の悪化
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
法定耐用年数
法定耐用年数とは法令によって定められた「減価償却の耐用年数」のことです。建物の構造躯体により償却期間はあらかじめ決まっています。
賃貸アパート（建物）にかかった費用は一度で経費計上せず、法定耐用年数で分割して経費計上するため節税効果が期待できますが、減価償却が終了すると損金計上できないため帳簿上利益が増え所得税や住民税が一気に高くなる「デッドクロス」に陥ってしまいます。
所得税や住民税が急激に増えると一気にキャッシュが厳しくなり、場合によっては黒字倒産もあり得ます。そのため減価償却が終了する築30年前後をアパート経営の限界と考えるひとつの目安になります。
修繕費の負担増
築年数が経過するとアパート内装＆外装は経年劣化の影響で修理や交換の回数が増えてきます。築年数が経過すると適正家賃を意識した募集をしなければならないため修繕費の負担が多くなれば、キャッシュフローは確実に悪化します。
また10年に1度大規模修繕（外壁塗装、コーキング打ち直し）を行わなければならないため、キャッシュが溜まりにくくなります。
そのため修繕費支払いがきついと感じている貸主の多くは、アパートローンが完済する築30年前後をアパート経営の限界と捉えていることがあります。
空室率の悪化
近年の賃貸市場は需要より物件供給数が多いため一部の都市を除き空室率は年々悪化しています。空室率が悪化すると競争力が低下した築年数が古い物件に影響が出てしまい、適正家賃で募集しても客付けできない可能性が出てきます。
適正家賃で募集しても客付けに苦戦すると、退去連絡が複数件発生すれば一気にキャッシュが厳しくなることが予想されます。
空室対策しても客付けが難しくなると、アパート経営の限界と感じる貸主は多くなります。
２．アパート経営の限界が越えた場合どう対応する？
築年数の経過が原因による収益低下／税負担が重くなると誰もがアパート経営は限界と感じてしまいます。
アパート経営が限界に感じた場合、出口戦略を本格化させなくてはなりません。一般的な出口戦略とは…
売却
建替え
リノベーション
の3つを挙げることができますが、この中でおススメなのがリノベーションです。
売却はすぐに現金化できる点はメリットですが、立地＆利回りが良くなければ高値で売却することは難しくなります。
建替えは法定耐用年数が新たにリセットされるため、節税効果＆収益性が期待できます。一方昨今は原材料費が高騰しているため同規模の物件を建てた場合、建築費は従前と比べ約2倍高くなっています。
そのためある程度の頭金を入れなければ満室稼働しても、手元に残る利益は従前より少なくなってしまうため注意が必要です。
一方リノベーションは建替えするより費用が安くまた近年ではリノベーション物件に入居される方が多くなっているため、収益性＆稼働率を改善させることが期待できます。
建物メンテナンスさえしっかり行えば50年前後は十分もつため、リノベーションで収益性＆稼働率を高めることで…
内部留保の一部資金を投資信託に回し資産形成が可能に
内部留保が溜まりやすく安定したアパート経営が可能になる
建替えする場合ある程度の自己資金を投入することができる
ため貸主にとってはメリットが大きくなります。
▶アパート経営の出口戦略でリノベーションがおススメな理由は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今はアパート経営の限界は築何年なのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社物件は築年数が古いものの競合物件と比べ設備投資＆リフォームに力を入れていたため客付けで苦労することはありませんでした。しかし2017年の繁忙期客付けで大失敗したことを契機にリノベーションへと舵を切りました。
その結果2020年以降3期連続増収増益＋昨年度は過去最高売上を更新することができ、今期も売上も昨年対比100.4％で推移することができています。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
アパート経営は築年数が経過すると厳しいと言われていますが、顧客目線に立ったリノベーションを行えば築30年を超えてもアパート経営は限界に感じることはありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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