築年数が経過してくると物件資産価値が低下するため、表装リフォームのみでは付加価値が向上しないため客付けに苦戦する可能性が出てきます。
しかしリノベーションすると同築年の物件と比べ資産価値が高まり、見た目的には新築物件並みに蘇るため、早期客付け＋収益アップ効果が期待できます。
リノベーション費用は可能であればキャッシュで支払うのが理想ですが、リノベーションは費用が高額になるため…
資金が足りない
内部留保を切り崩したくはない
貸主は借入を検討されると思います。そんな時は賃貸アパート用のリフォームローンを活用するととても便利です。
本投稿は賃貸リノベーションで使えるローンについて、また負担を減らすことができるローン活用術をお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションで使えるアパートリフォームローンとは？
リノベーション資金を借入する場合、アパート専用のリフォームローンを利用することになります。一般的なリフォームローンは「住宅専用」となっているため、賃貸アパートでは利用することができません。
アパート専用のリフォームローンは主に民間金融機関／政府系金融機関で用意されています。
１）金融機関
金利タイプ：変動金利（2,5％）
融資限度額：200万円～1,000万円
融資期間：6か月以上～20年以内
保証人：不要
担保：不要
アパートローンを借り入れする際、担保／保証人が必要になりますが、アパート用リフォームローンのでは担保／保証人不要となるため借入がしやすくなります。
金融機関によって多少融資条件は異なりますが、一般的なアパートリフォームローンは最大1,000万円まで借入が可能／付帯設備（防犯カメラ／宅配ボックス）購入資金に充てることも可能です。
（なお詳細は各金融機関までお問い合わせください）
２）政府系
金利タイプ：変動金利 ※返済期間または担保の有無で異なります
融資限度額：4,800万円
融資期間：１0年以内（設備資金の場合）
保証人：要相談
担保：要相談
日本政策金融公庫でもアパートリフォームローン貸付を行っています。
同公庫の特徴は担保／保証人をつければ、金融機関のアパートリフォームローンと比べ金利が安く、また比較的審査に通りやすいため借入しやすい資金と言えます。
２．アパートリフォームローンの問題点とは？
アパートリフォームローンの多くは変動金利を採用しています。変動金利のメリットは固定金利より金利設定が低くなっているため、余分な利息を払わないで済むメリットがあります。
変動金利はここ15年ぐらいまったく変動しなかったため、アパートローンを借り換えする方も迷わず「変動」を選択されたと思いますが、先日日本銀行が「ゼロ金利政策」を見直し利上げを正式に発表したことで、金利引き上げが予想されます。
金利が高くなれば毎月の返済額が多くなるため、現在アパートリフォームローンを借入している／今後借入を検討している貸主は、キャッシュフローが厳しくなることが予想されます。
３．負担を減らすアパートリフォームローン活用術
金融機関／政府系アパートリフォームローンの多くは「変動金利」を採用しているため、金利が上昇するとキャッシュフローが厳しくなる恐れがありますが、裏ワザを使えば金利負担を減らすことができリノベーション投資がしやすくなります。
その方法とは公的融資制度を活用することです。
居住地の市区町村役場には公的融資制度があり、アパートリフォーム目的でも貸付してくれます。公的融資のメリットは…
政府系／金融機関リフォームローンより金利が安い
固定金利が多い
担保／保証人不要
保証協会に支払う保証料の一部を負担してくれる
利子補給が受けられる融資もある
市税滞納がなければ審査は通る
ため使いやすい融資と言えます。また固定金利で借り入れできることで、利上げにより金利が上昇しても一切影響を受けないため、返済計画が立てやすくなります。
公的融資制度はメリットが大きいものの…
見積額の1割は自己負担
融資決定まで工事発注ができない
点はデメリットと言えます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを随時行っています。リノベーションを行う際は、甲府市の公的融資制度（小規模企業者小口資金）を活用しています。
同資金は固定金利2,2%となっていますが、年1回利子補給があるため実質金利は1,0％となり、さらに担保／保証人不要、保証協会に支払う保証料の一部は県と市で負担してくれるため、金融機関で借入するよりとてもオトクな融資と言えます。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーションで使えるローンについて、また負担を減らすことができるローン活用術をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
一般的なアパートリフォームローンは変動金利を採用しています。そのため金利見直し（引き上げ）されてしまうと支払額が大きくなるためキャッシュフローにも影響が出てしまいます。
ただ公的融資制度は「固定金利」を採用＋低金利設定されていることから、返済計画が立てやすくなるため資金繰りが悪化することはありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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