賃貸物件を探している方のニーズは時代とともに変化します。そのため築年数が経過した古い物件はニーズとミスマッチしているため、空室が発生しやすくなる／家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
しかし近年は部屋探しの多様化が進み、築年数が経過してもリノベーションを施せば空室解消はもちろん家賃アップも可能となるため従前と比べ収益性を伸ばすことが期待できます。
本投稿は「アパートリノベーションで得られる！家賃アップ実例紹介」として家賃アップリノベーションに成功している弊社リノベーション物件の事例をお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．アパートリノベーションで家賃アップがなぜ可能？
賃貸経営は「右肩下がり」のビジネスモデルと言われています。理由は築年数の経過と共に物件資産価値は低下し、物件価値が下がれば現況家賃で募集しても空室が目立つため家賃値下げを余儀なくされてしまうからです。
入居中土地価格急騰／インフレなど「経済事情の変動」があれば、借地借家法第32条1項に基づき貸主は借主に家賃値上げ請求することができます。ただし貸主が同意しなければ家賃値上げはできません。
借地借家法は借主保護が強い法律のため、家賃値上げは事実上難しいのが現状です。
しかし築年数が経過した物件をリノベーションすると…
同築年物件と比べ「資産価値は向上」
近年の賃貸業界は部屋探しの多様化が進んでいる
リノベーションすれば築年数で判断する人は少ない
ためリノベーションを機に家賃値上げができ、家賃設定が新築の8掛け以内であれば、部屋探しの選択肢が広がるため、入居してくれる可能性が高くなります。
このことからリノベーションは家賃値上げが唯一できる方法と言えます。
２．アパートリノベーションで得られる！家賃アップの実例紹介
弊社物件がある山梨県甲府市の空室率は約3割で、1990年～2000年代に施工された物件が多いため、賃貸市場的には築年数が古い物件が多いのが特徴です。
築年数が経過した物件では原状回復＋適正家賃～以下で募集しているため空室が長期化し、中には半年～1年以上空室になっているところもあります。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開。全20戸中14戸改修を行いましたが…
従前と比べ家賃8～10％値上げに成功
物件稼働率は2020年以降95％以上、昨年度は99％達成
家賃収入は2020年以降右肩上がり、昨年度は過去最高を更新
することに成功しています。そこで本章ではアパートリノベーションで家賃アップを実現した弊社リノベーション物件を紹介します。
フルリノベーションで家賃10％値上げに成功
こちらの部屋は２LDKで、2021年8月にフルリノベーションを行い家賃10％値上げを行いました。
弊社物件はファミリータイプのため20～30代カップル／新婚さんが多く入居され、女性が部屋探しの主導権を握っています。女性は統一感があるおしゃれなカフェスタイル生活に憧れを持っているため、リノベーションを機に「カフェスタイル」に特化した部屋作りを行っています。
キッチン＆洗面台は無垢材を使用した弊社オリジナル設備となっており、壁には室内機能性を改善させる自然素材の漆喰を施工。またLDKには賃貸では珍しいペンダントライト＆ダウンライトをLDKに設置し、カフェスタイルキッチンの魅力を高めています。
もともと弊社物件はエリア内の家賃相場と比べ7,000円高い家賃設定で募集していましたが、リノベーションを機に家賃10％UPの66,000円で募集を開始しましたが、わずか1か月程度で客付けに成功し現在も入居されています。
▶こちらの部屋のリノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
退去後家賃2,000円値上げ→退去翌日に入居決定！
こちらの部屋は４年前にフルリノベーションを行いました。先程の部屋とほぼ同じ仕様ですが、洗面台だけ既存品を使用していたため家賃値上げ率は約6％どまりとなっています。
今年4月上旬戸建て住宅を建てた理由でこちらの部屋は退去となりました。昨今のインフレによりアパート光熱費などの諸経費が高くなったため、退去を機に家賃2,000値上げしました。
家賃値上げすると正直客付けに影響が出てしまうと危惧していましたが、退去翌日に内見が入り内見当日に入居申込が入りました。
３．アパートリノベーションで家賃アップのカギは？
リノベーションを行うと従前より資産価値が向上するため「家賃値上げ」がしやすくなります。ただ部屋探しされる方は「エリア内の家賃相場」は確実に確認しています。
そのためリノベーションを成功させるには「家賃以上の価値がある」ことを示さなくてはなりません。
弊社リノベーション物件では上記対策として…
カフェスタイルに特化した水回りを強化
反響数UPさせるためにホームステージングを行う
初期費用を相場の4分の1程度にした特別価格
にしているため、リノベーションを機に家賃値上げしても早期客付けに成功しています。
▶アパートリノベーションの家賃値上げの詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回はアパートリノベーションで得られる！家賃アップの実例紹介をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年ではリノベーションさえ行えば築年数／家賃アップしても、客付け影響を受けることは少ないと言えます。ただ部屋探しされる方は複数件内見しているため、リノベーションが家賃以上の価値がないと判断されてしまうと他の物件に流れてしまう可能性は高くなります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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