空室対策とは貸主が賃貸アパートの空室を予防するために行う対策のことで、借主／内見者から評価が高い設備を導入すると客付けに有利になると言われています。
ただ近年の賃貸市場は空室率が悪化しています。そのためただ単に人気設備を導入しても競合物件も同様の対策を行うためインパクトに欠けた部屋となってしまいます。
今後賃貸空室率はさらに悪化するため競争は厳しくなります。生き残るためには競合物件とは全く異なる新たな空室対策を行うことが、アパート空室問題解決のカギとなりそうです。
本投稿はアパート空室問題解決のカギについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．アパート空室問題とは？
野村総研の予測では2040年には全国の空室率は40％前後になるとのことです。ただ一部のエリアはすでに空室率が30％台に達していることを踏まえると、空室率40％台になるのは時間の問題といえます。
空室率上昇＝客付けできない物件が増えることを意味するため、貸主にとっては死活問題となります。空室率が上昇してしまう背景には…
賃貸物件を最も借りる生産年齢人口（15～64才）の減少
賃貸アパート供給数の増加（節税対策の一環）
を挙げることができます。
空室率が上昇すれば競争力が低下している築年数が古い物件に影響が出てしまい、価格競争となりがちになります。価格競争が激化すれば空室が埋まる物件と埋まらない物件との格差が広がり最悪淘汰してしまう物件が増えてしまいます。
アパート空室問題をクリアするには今までの空室対策ではもう通用しません。抜本的に変えなければいつまでたっても客付けできないため空室で悩むことになります。
２．アパート空室問題解決がもたらすメリット
アパート空室問題を解決することができれば、仲介会社は積極的に客付け協力してくれるため安定した家賃収入を得ることができます。
賃貸経営を行っている貸主は仲介会社の立場を理解することが重要です。
仲介会社は物件成約させることができなければ報酬となる仲介手数料をもらうことはできません。また仲介手数料は最大でも家賃1.1か月分までしか請求できないため…
自社／他社問わず客付けが期待できる物件を優先的に紹介する
反響が得られない物件は当て馬扱い／賃貸検索サイトから物件情報を消去
されてしまいます。今後安定した賃貸経営を行いたいのであれば、仲介会社＋顧客が納得する空室対策を行うことが求められ、これができなければ忌避されてしまいます。
３．アパート空室問題解決のカギは？
築年数が経過した古い物件は物件資産価値が低下しているため、資産価値を高める対策を行わない限り空室を埋めることは難しいです。
築年数が古い物件が競争に勝つには自分達の立場をわきまえた上で勝ち抜く戦略を立てることが重要で有効な対策とはランチェスター戦略です。
ランチェスター戦略とは販売競争に勝つための理論と実務の体系で、中小企業が大企業に勝ち抜くために利用されています。
賃貸物件で例えるとしたら、中小企業＝築年数が古い物件／大企業は新築物件となります。新築物件は家賃＆初期費用が高めですが建物完成前に満室になることが多いです。なぜ新築物件に人が集中するのかというと…
最新設備が充実していて暮らしやすい＆家賃以上の価値があるから
です。そのため築年数が古い物件がただ単に新築物件の真似をしても、物件価値を最大化させることは難しくなります。築年数が古い物件が新築物件に勝つには…
弱者の戦略を用いた空室対策を行うことが重要です。
新築物件は最新設備が充実しさらに入居履歴がないため新生活を送るには最高の賃貸物件と言えます。しかし新築／築年数が浅い物件に入居したいけれど家賃予算に合わない方もいるはずです。
弱者となる築年数が古い物件は、新築／築年数浅い物件に住みたいけれど住めない方をターゲットとし強者物件では提供できないオリジナリティーな部屋を提供するしか勝ち目はありません。
その上で重要となるのが「差別化戦略」「局地戦」「得意技で戦う」の3点です。
差別化戦略：成約ターゲットが好むインテリアテイストを強化／水回り強化
局地戦：物件エリア内で真似できない部屋を作る
得意技：フリーレント／入居の暮らしを伝える
弊社物件は築年数が古く物件がある山梨県は賃貸空室率が30％台に達しています。そのため築年数が古い物件は価格競争が激化していますが、適正家賃以下に設定しても空室が埋まらない物件は増加傾向となっています。
弊社物件では2018年から空き室を随時リノベーションを行い、20～30代女性を成約ターゲットとしたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。先程紹介した弱者の戦略で例えると…
差別化戦略：20～30代女性が気に入るカフェスタイルリノベーション、オリジナルキッチンを導入することで差別化を図っている。
局地戦：エリア内で100％真似できないリノベーションを展開
得意技：フリーレント、日用雑貨を用意し入居プレゼント
を行ったことで2020年以降入居率／家賃収入が右肩上がりとなり昨年度は過去最高売上を更新することができました。
▶弊社リノベーション詳細、リノベーション戦略については過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回はアパート空室問題解決のカギについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
最近の賃貸市場の傾向として客付けさせすればいいと安易に考えている貸主が非常に多いです。確かに客付けさせすれば毎月家賃入金は発生しますが、入居後トラブルが多くなれば長期入居が難しくなるため稼働率は必然的に低下してしまいます。
そのため空室問題を解決する場合、部屋のクオリティーを高めるのはもちろんですが物件管理にも力を入れなくてはなりません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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