築年数が経過すると室内が見た目が古く見えてしまうため、客付けに苦戦→家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
ただ近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、競合物件も客付け強化のために家賃値下げを繰り広げていることから、家賃値下げしても早期客付けが難しくなっています。
競争力が低下した築年数が古い物件を収益物件にするには、資産価値を高める以外方法はなくリノベーションすることで問題解決ができます。
リノベーションするとメリットが大きくなりますが、当然ながらリスクも伴ってきます。ただ予め対策を講じることでリノベーションリスクを最小限に抑えられるため、今後リノベーションを検討される貸主は是非一読して頂ければ幸いです。
本投稿はアパートリノベーションリスクと対策についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．アパートリノベーションリスクと対策
リノベーションの魅力は従前と比べ資産価値が向上するため、早期客付け＋家賃値上げすることができる点です。
ただリノベーションしたことで想定外のリスクが発生することがあります。代表的なものをまとめると下記3点を挙げることができます。
工期が長い
物件瑕疵がある可能性
引き渡しができない
それではそれぞれのリスクを見ていきましょう。
リスク①：リノベーション工期が長い
一般的な賃貸リフォームは部分改修すればいいだけなので、工期は長くても2週間あれば対応できます。
しかしリノベーションは内装／設備／間取りを一新するためリフォームと比べると工期が長くなり、早くて1か月以上、場合によっては2か月かかることも珍しくはありません。
また金融機関から借入を起こす場合、原則融資が決定するまではリノベーションを行うことができないため、予めリノベーションスケジュールを立てた方が無難です。
リノベーション工期が長くなることは、客付けがその分伸びてしまうことを意味するため、特に繁忙期にリノベーションを行う場合は注意が必要です。
リスク対策：募集方法を工夫する
リノベーション工事中は客付けできないため、集客上不利になってしまいます。しかし募集方法を工夫することで早期客付けさせることができます。
ベストな方法は、前回リノベーションを行った場合は、他室リノベーション写真を賃貸検索サイト／SNS媒体に掲載することです。
不動産情報サイト事業者連絡協議会が発表したリリースによると、写真掲載が多い物件ほど問合せが入りやすいとのことです。そのため他室リノベーション写真を掲載することで反響数を高めることが期待できます。
またリノベーション工事中は内見できませんが、もし内見予約が入った場合は、あえて内見を許可し他室リノベーション写真を見せて説明することで、入居後の生活イメージがわいてくるため入居してくれる可能性が出てきます。
リスク②：物件瑕疵が発生している可能性がある
床材や壁紙を剥がした際「柱が腐食している」「配管が劣化している」など瑕疵が発生しているケースはよくあります。
瑕疵があれば緊急修繕を行わなければならず、修繕内容によっては…
追加費用が発生する
工期に支障をきたす
恐れが出てきます。こればかりはリノベーションしてみなければわからないことですが、視点を変えれば瑕疵を見つけられた点は、貸主にとってプラスになります。
リスク対策：予備日を必ず設ける
リノベーションを行う際は「不測の事態」に備える意識を持つことが重要です。万が一トラブルがあったとしても日程的に余裕があれば工期が遅れることは殆どありません。
そのためリノベーションする際は予備日を設けて、余裕を持ったリノベーションスケジュールを組み立てることが重要です。
リスク③：引き渡しができない
リノベーションを依頼する貸主は期日までに引き渡すことを前提として施工会社にリノベーションを依頼します。
そのため施工会社は指定された期日までに工事を完了させ引き渡す義務が発生しますが、ごく稀に工期が遅延することがあります。
遅延原因が「資材不足」「追加工事」など不可抗力と認められるものであれば問題はありませんが、人員ミス／明らかな施工ミスが原因で遅延した場合は、債務不履行に当たるため施工会社は責任を負わなくてはなりません。
ただこの際「工事請負契約書」がなければ、施工会社に非があっても損害賠償／遅延損害金を請求することができなくなるため、貸主は泣き寝入りせざるを得ません。
リスク対策：工事請負契約書は必ず作成する
工期が遅延すればその分客付けすることができなくなってしまうため、賃貸経営上マイナスとなってしまいます。
そのためリノベーションを依頼する際、万が一に備えて契約書作成を必ず依頼し、もし契約書作成に否定的な態度をとった場合は、貸主の立場を守るためにも他の施工会社に依頼した方が、結果的には双方にとってプラスになります。
２．まとめ
今回はアパートリノベーションリスクと対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、貸主にとって一番困るのは施工会社ミスによる工期遅延です。
弊社物件でも過去に施工会社ミスによる工期遅延が発生し、結果的に一部工事は入居後に行うことになりました。
工期遅延は貸主はもちろんのこと、他の方にも迷惑が掛かってしまうため、工期が守れない場合は施工会社は変えた方が結果的には貸主にとってプラスになります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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