アパート経営は安定した家賃収入が得られる／景気に左右されない／節税効果などが期待できると言われていますが、近年の賃貸市場は物件供給数飽和＋空室率悪化により、二極化が進んでいます。
二極化＝築年数が古い物件と認識されやすいのですが、適切なアパート経営を行えば、築年数やエリア関係なく経営を安定させることができます。
本投稿はアパート経営成功率を上げるコツについて、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．アパート経営に失敗する原因とは？
アパート経営に失敗する貸主には共通点があり、主な原因は以下の3つとなります。
適切な空室対策を行っていない
キャッシュフローが悪化した
借主属性が低下したことによるトラブル増加
それではそれぞれの原因を見ていきましょう。
適切な空室対策を行っていない
冒頭でもお伝えした通り近年の賃貸市場は空室率が悪化し借り手市場となっています。そのためエリア／築年数／構造躯体関係なく空室対策を行わないと客付けは厳しくなります。
後述しますが築年数に応じた（顧客目線に立った）空室対策を行えば、アパート経営で苦しむことはありません。しかし貸主の中には…
家賃値下げすれば客付けができると信じている
過去の成功事例を未だに過信している
顧客目線に立った空室対策を行っていない
ことが多いです。このような空室対策は空室率が悪化している現在ではもはや通用しません。仮に広告料を増額しても、顧客目線に立たない物件は忌避されてしまうため空室期間が長期化は避けられません。
キャッシュフローの悪化
アパート経営は築年数の経過と共に資産価値が悪化するため、家賃相場も右肩下がりになります。アパート経営が右肩下がりのビジネスモデルと言われるのは、上記が原因です。
そのため当初の事業計画とは異なる結果になることが多く、場合によっては損益分岐点が年々高くなり数件の退去でキャッシュフローが悪化することもあり得ます。
特に設備投資に消極的な物件ほど、キャッシュフローは悪くなる可能性が高いです。
借主属性が低下したことによるトラブル増加
家賃値下げ集客を繰返している／入居審査が甘い／物件管理の質が低下している物件では借主属性が悪化するため、トラブル発生率が高くなります。
トラブルが多くなると…
家賃滞納
トラブル長期化による退去
長期入居してくれる借主が減少
し、アパート経営が厳しくなります。
特に一番気を付けないといけないのが騒音問題。騒音問題で借主が退去してしまうと、再募集部屋は「告知義務」しなければならないため、空室が長期化になりやすくなります。
２．アパート経営成功率を上げるカギとは？
先程もお伝えしましたが賃貸アパートは築年数の経過と共に資産価値が下落し、家賃も下落傾向となります。
物件資産価値が下がれば、価値が高い新築／築浅物件に人が流れてしまうため、築年数が古い物件は過当競争となります。ただ物件供給数が飽和状態となっているため家賃値下げしても、効果はあまり期待できません。
アパート経営の成功率を上げるカギは「物件資産価値を下げない工夫」をすることが重要となります。築年数に応じた空室対策をしっかりと行えば資産価値が高まるため集客／収益面で苦戦することは少なくなります。
３．アパート経営成功率を上げるコツとは？
アパート経営成功率を高めるには、以下の3つの対策を行うのが効果的です。
築年数に応じた空室対策
物件管理の質を強化する
仲介会社との連携を強化する
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
築年数に応じた空室対策
部屋探しされる方は平均3件内見していますが、家具との相性／インテリアデザインを意識しながら内見しています。そのため空室対策する際、設備増強以上に室内デザインを強化した方が成約率が高くなります。
物件資産価値は10年をひとつのスパンとして価値が大きく下落してしまいます。
築10年～20年の空室対策は主に表装リフォームをメイン／築20年以上の物件は設備の減価償却が終了しているため、リノベーションすることで資産価値は高まるため、早期客付け／家賃値上げor家賃維持が期待できます。
物件管理を強化する
苦労して客付けしても借主が長期入居してくれなければ、安定した家賃収入を得ることはできません。長期入居に繋げるためには、物件管理強化は必須です。具体的には…
滞納歴がある人を入居させない→家賃滞納リスクが低下します
家賃値下げは極力回避する→家賃値下げは属性が悪い人が入居してきます
設備不良が発生した際はすぐに対応する→顧客満足度が上がり長期入居につながります
物件清掃を強化する→借主は敏感に感じています
物件管理を強化している物件では強化していない物件と比べ、長期入居してくれる可能性が高い／更新時の家賃値下げが少ないといった効果が期待できます。
仲介会社との連携を強化する
上述の通り現在の賃貸市場は借り手有利となっています。そのため内見時／入居申込時に内見者から交渉が入ることがあります。
入居条件を変更する場合、貸主決裁が必要となりますが「貸主からのレスポンスが早い」と成約率は一気に高まるため紹介されやすい物件となります。
もちろんですが、部屋のクオリティーを高くすることも成約率が高くなる要因のひとつです。
４．まとめ
今回はアパート経営成功率を上げるコツについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件は今でこそアパート経営に成功することができましたが、私が相続でアパートオーナーに就任した当時は
キャッシュフロー悪化
借主とトラブル勃発
共用部が乱雑
空室率が最大で30％
で、自転車操業的な経営をしていました。その後賃貸経営を本格的に勉強／実践したことで2020年以降増収増益を継続することができました。
アパート経営成功率を高めるには貸主の本気度が重要となります。本気で取り組めば必ず改善することができます。
▶弊社物件が満室に至るまでは過去記事をご覧下さい。
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