築年数が20年以上になると、物件資産価値が下落するため「空室が埋まりにくくなる」「家賃値下げを余儀なくされてしまう」と悩む貸主は多くなります。
一般的に上記を解消させるためには資産価値を高めるリノベーションを行うと、空室解消＆家賃値上げが可能となるため、収益性を改善させることが期待できます。
ただし貸主の中には…
どの様にリノベーションすればいいかわからない
リノベーション費用が高額すぎる
リノベーションすれば早期成約に繋げられるのか
と不安を感じる方もいます。
弊社物件は日本一空室が悪い山梨県にあり、築年数は今年で30年目（1993年築）となります。2018年から差別化リノベーションを展開することによって、ここ数年は満室＋増収増益を達成することができるようになりました。
特質すべき部分は、エリア内家賃相場と比べ1万円以上高い設定にしているものの、早期成約を実現し長期入居に繋げている点です。
本投稿は弊社リノベーションルームの事例について、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"弊社リノベーション物件事例について”
１．フルリノベーション事例
概 要
完成年月 | 2021年２月 |
室内面積 | 65,46㎡ |
間取り | ３LDK→２LDK |
従前→リノベ家賃 | 6,5万円→7万円 |
家賃相場 | 5,4万円 |
成約期間 | 14日 |
改修範囲 | フルリノベーション |
家族構成 | カップル |
リノベーション概要
弊社は3棟物件を所有し、こちらの部屋がある棟の元々の間取りは３LDKでした。
近年では3LDK需要が減少傾向となっているため、以前行ったリフォームで和室部屋を潰し２LDKに変更しましたが空室が埋まらず悩んでいました。
弊社物件では2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、こちらの部屋も数年前にフルリノベーションを行いました。
キッチンは既存設備を生かした弊社オリジナルキッチン。既存設備を生かすことでキッチン費用を抑えることに成功し、更に無垢材扉を採用することで温もりや温かみを感じられるキッチンとなることから、女性のお客様から好評です。
また使い勝手＋収納力強化のため、調理台付の可動式のキッチンカウンターを新設することで、使い勝手が格段に向上しました。
築年数が経過している物件の室内機能性（断熱／湿気／防音）は新築物件と比べ劣っているため約8割の借主は不満に感じていることがリクシル住宅研究所の調べで分かっています。
ただ競合リノベーション物件では室内機能性を改善させる対策は行っていない可能性が高いため、競合他社との差別化を図る目的、居住スペースの壁に自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工するで上記機能性を改善させることができ、借主からお褒めの言葉を多数頂戴しています。
▶弊社リノベーション部屋に入居している借主の声に関しては、過去記事をご覧下さい。
またトイレ本体／洗面台は、状態が比較的良いためそのまま活用し、壁紙や床材を変えることで古臭いイメージを改善させています。浴室に関しては費用削減のため、浴槽以外交換しています。
顧客目線に立ったリノベーションは入居促進効果を最大化させることができます。
こちらの部屋は募集後わずか14日で決まり従前より5000円UPに成功したため、年間6万円収益改善させることに成功しました。
２．一部リノベーション事例
概 要
完成年月 | 2021年８月末 |
室内面積 | 58,76 ㎡ |
間取り | ２LDK |
従前→リノベ家賃 | 6,0万円→6,0万円 |
家賃相場 | 5,4万円 |
成約期間 | 45日 |
改修範囲 | 一部リノベーション |
家族構成 | カップル |
リノベーション概要
リノベーション事業を開始した当初、内見者から「部屋のクオリティーは問題ないが家賃予算が合わない」といった意見を多数頂戴しました。
そこで3棟ある物件の内1棟で空き室が発生した場合、フルリノベーション部屋の普及版＝セカンドラインにし家賃据置で募集しようと決意しました。
▶セカンドラインについては、こちらをご覧下さい。
セカンドラインは家賃据置が基本条件となるため、リノベーション予算は最小限にしなければなりません。そのため既存設備はそのまま活用するのは絶対条件となり、さらに壁紙に関しても劣化症状が出ていなければ、そのまま再利用することでコストカットを図っています。
ただしキッチンは部屋の顔ともいうべき存在であることから、セカンドラインでもフルリノベーション部屋と同様カフェスタイルキッチンに変更しています。
フルリノベーション部屋とセカンドラインの室内仕様を比較するとこのようになります。
フルリノベーション部屋 | 室内仕様 | セカンドライン |
カフェスタイル | キッチン | カフェスタイル |
特注 | キッチンカウンター | 既製品（IKEA） |
原則漆喰 | 壁 | 壁紙 |
ダウン＆ペンダントライト | LDK照明 | 借主で対応 |
原則特注対応 | 洗面台 | 既製品 |
フルリノベーション | 浴室 | 水栓のみ交換 |
フルリノベーション部屋と比べるとクオリティーは低下してしまいます。
ただしセカンドラインと言っても競合他社と比べるとクオリティーの部分においてははるかに一回り上になっていることから、客付けに悪影響を及ぼすことはありません。
今回取り上げた部屋は、退去が閑散期中の7月中旬であり、長期入居して頂いたことから約3週間かけてリノベーション対応しました。8月末に完成し募集した所わずか1週間程度で入居申込が入りました。
セカンドラインにしたことで、借主からの評価が下がるのではと懸念する方もいると思いますが、実際の借主の意見は真逆となっています。
つまり、部屋探しにおいて重要となる部分＝キッチンさえ変更すればコストを圧縮させたとしても客付けに影響が出ることは少ないことが言えると思います。
３．まとめ
本投稿は弊社リノベーションルームの事例について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
顧客目線に立った差別化リノベーションを展開したことによって、2020年以降成約期間の短縮に成功。その結果募集時期に関わらず早期成約をさせることができ、安定した家賃収入を得ることができるようになりました。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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