賃貸物件を募集する際には、基本的に「仲介会社にお願いして大手賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらいます。
その後成約が決まると仲介会社は、成約報酬となる仲介手数料をもらうことができます。
賃貸における成約報酬は仲介手数料が一般的ですが、貸主が広告料を追加設定し成約となると、客付けした仲介会社は「仲介手数料と広告料」が成約報酬となります。
不動産投資を始めたばかりの方にとって、仲介手数料や広告料の違いを理解するのは正直難しいはずです。そこで本投稿は仲介手数料と広告料の違いについて、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"仲介手数料と広告料で重要なポイント”
１．仲介手数料と広告料の違いとは？
（１）仲介手数料とは？
仲介手数料とは、成約時に仲介会社に支払う報酬のことです。
仲介手数料は、法律によって最大で家賃1.1か月分（消費税10％が発生）までとなっています。
原則的に仲介手数料は借主と貸主双方で折半して支払うことになっています。どちらかが同意していれば一方に全額請求させることができます。
賃貸業界では入居申込時に「仲介手数料は全額借主が支払うことに同意している」という形をとっているため、借主に仲介手数料を請求するケースが多いです。
▶仲介手数料に関しては、過去記事をご覧下さい。
（２）広告料とは？
広告料とは広告費用のこと。仲介会社が成約の際にもらえる報酬は仲介手数料分のみとなり、それ以外の報酬はもらうことができません。
ただ貸主が広告料を支払うことを仲介担当者に伝える（設定金額に上限はありません）ことで、広告料付き物件が成約となると「仲介手数料＋広告料」が客付けした仲介会社に支払われます。そのため広告料設定物件は優先的に紹介されやすくなります。
２．広告料をつければ、早期契約になる？
貸主が広告料を設定することで、仲介会社側は成約させることができれば報酬が事実上倍以上となるため、他社物件であっても積極的に紹介してきます。
しかし広告料設定が慣習的であるエリア以外で広告料設定しても、早期成約に繋げることは難しいのが現状です。
その理由としては、以下の2つを挙げることができます。
需要と供給のバランスが崩壊している
仲介来店数の減少
それぞれの理由についてみていきましょう。
（１）需要と供給のバランスが崩壊している
地方都市では人口減少に加え賃貸物件数が飽和状態となっていることから、空室率は年々増加傾向となっています。そのため近年ではただ単に家賃値下げしても部屋が埋まりにくくなっています。
そのため広告料が設定されていても、競合他社との差別化を図ることができなければ、家賃帯が一番安い部屋が埋まりやすくなります。そのため昔と比べると広告料をつけたことによる費用対効果はあまり期待できなくなっています。
（２）仲介店舗来店数の減少
昔の部屋探しと比べ、今は事前に賃貸検索サイトを利用して希望条件に合致した複数の部屋をピックアップした上で内見予約していることから仲介会社の訪問件数は減少しています。
そのため広告料が設定されていても、仲介会社の訪問件数が少なくなれば紹介する機会も減ってしまうため紹介されにくくなってしまっています。
３．広告料よりリノベーションの方が100％効果的
近年ではSDGsが社会的認知されていることから、築年数が経過していたとしても物件クオリティーが高ければ広告料を設定しなくても早期成約に繋げることは十分期待できます。
弊社物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県にあり、今年で築30年目となります。弊社物件では収益性を高めるために、2018年からリノベーションを随時展開しています。
顧客目線に立ったカフェスタイルリノベーションをしたことで集客力がアップし、2年後からは増収増益＋満室を達成することができるようになりました。
差別化リノベーションを展開することで、広告料をつけなくても早期成約させることができました。広告料をつけるよりリノベーションして収益性を高めた方が費用対効果が高いと言えます。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、仲介手数料と広告料の違いについてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
仲介会社は広告料設定物件を成約させることができれば、報酬が倍となるため積極的に紹介します。
しかし一般的な物件は、広告料設定しなくても早期に埋まるものであることから、広告料が設定されていると客付けが難しいのではと懐疑的に思われてしまいます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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