キャッシュフローを悪化させずに賃貸リノベーションを成功させる
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月8日
- 読了時間: 7分
築年数が経過してくると物件資産価値が低下します。そのため対策を講じなければ空室期間が長引き、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
特に築年数が20年以上経過している物件は、資産価値を高めるリノベーションを検討することが重要です。
しかしリノベーションには多額の費用がかかるため、「客付けできてもキャッシュフローが悪化するのでは？」と不安に感じる貸主もいることでしょう。
弊社物件は賃貸空室率全国ワースト3位の山梨県に築30年を超えの2LDKアパートを3棟所有しています。2018年からリノベーションを行っていますが、リノベーションにより早期客付け／キャッシュフロー改善を実現しています。
本投稿はキャッシュフローを悪化させずに賃貸リノベーションを成功させる方法として、弊社リノベーション事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションの懸念
近年では「住まいの価値観が多様化」しており、築年数が古くても「デザイン性」「居住性」が優れていれば築年数だけで判断されることは少なくなっています。
リノベーションを行うこと資産価値は高まり、早期客付け／家賃値上げが可能となり貸主にとってメリットは大きくなりますが…
キャッシュフローが低下するのでは？
借入する際、利息が高くなるのでは？
早期客付けの実現性
の懸念は残ります。しかし適切な方法を用いれば、あまり費用をかけずにリノベーション効果を実感することができます。
２．キャッシュフローを悪化させずに賃貸リノベーションを成功させる
リノベーションには、内装と設備交換、間取り変更が伴うため費用が高額になります。リノベーションに消極的な貸主は、客付けできてもキャッシュフローが改善されるか不安に感じることが多いです。
キャッシュフローの悪化を避けるには以下の3つの対策が効果的です。
既存設備を有効活用する
公的融資を活用する
SNS媒体を使った物件告知を行う
それではそれぞれの対策について詳しく見ていきましょう。
１）既存設備を有効活用する
築年数が20年以上経過している部屋の設備は、新築物件と比べ機能性やデザイン性が劣ります。そのためリノベーションを機に交換した方が、資産価値をさらに高められるため家賃値上げがしやすくなります。
しかし設備交換には相応の費用が掛かります。費用を抑えつつもリノベーション効果を最大化させたいのであれば、既存設備を上手に有効活用することが重要です。
交換必須 | 既存状態が良ければ活用OKなもの |
キッチン | 洗面台 トイレ 浴室 |
賃貸設備の中で、洗面台／トイレ／浴室については、内装／設備交換することで古さがほとんど感じられないため、既存の状態が良ければ基本的には交換しなくても集客には問題はありません。
しかしキッチンは、賃貸物件／リノベーションの主役とも言える部分なので、費用がかかっても交換することがベストです。
▶リノベーション設備に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）公的融資を活用する
リノベーションは相応の費用が発生するため、資金を金融機関から借り入れる貸主も多いでしょう。一般的に保証料が発生しないプロパー融資を希望する貸主が多いですが、リノベーション資金の場合は公的融資をうまく活用することで、より大きなメリットが得られます。
貸主が居住している市区町村役場には公的融資制度があり、同制度を利用するとプロパー融資と比べ様々な利点があります。
たとえば弊社代表が居住している山梨県甲府市の融資制度の場合、金利は2,2%ですが利子補給分1,2%があるため、実質金利は1,0％です。仮に200万円を借り入れし、プロパー融資金利を2,5％、借入期間7年とした場合…
プロパー融資 | | 公的融資 |
2,182,152円 | 総支払額 | 2,071,608円 |
182,152円 | 利息 | 71,608円 |
公的融資を活用することで約11万円節約の節約が可能です。公的融資は金融機関を通じて申し込むことができるため、今後リノベーションを検討される貸主はぜひ活用すべき融資と言えます。
３）SNS媒体を使った物件告知
基本的に物件情報を掲載する際、仲介会社に依頼することが一般的です。しかし賃貸検索サイトには検索画面があることから、部屋探しされている人の希望条件（家賃／築年数）に合致しなければ反響を得ることができません。
そこでおススメなのが貸主自らSNS媒体を使って物件告知することです。
賃貸物件を最も利用している10代後半から30代にかけては、日常生活の中でSNS検索しているため、ハッシュタグをつけて投稿をすることで物件情報を効果的に拡散させることができ、反響数を増やすことができます。
▶SNS投稿に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）弊社事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時リノベーションしています。2025年2月現在3棟20戸中14戸はすでに改修済みです。
弊社代表は顧客のニーズに柔軟に対応するため、3棟中2棟は家賃値上げ目的のフルリノベーションを行い、1棟8戸分はリノベーション個所を限定し家賃をリーズナブルな家賃を実現した部屋（セカンドライン）にしています。
弊社リノベーション部屋は…
集客ターゲットが好むカフェスタイルリノベーションを展開
物件独自サイトを開設、集客を強化
したことで2020年以降増収増益を達成しました。昨年（2024年）は家賃収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回はキャッシュフローを悪化させずに賃貸リノベーションを成功させる方法として、弊社リノベーション事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
費用が高額になるリノベーションを行うことで収益改善に不安に感じる貸主は多いでしょう。
しかしリノベーションを行わず原状回復程度のリフォームだけで貸し出すと、近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため空室期間が長期化、キャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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