不動産賃貸業界は今後「人口減少」が著しく発生することから、地方都市／大都市圏でも空室率悪化は避けられません。
空室率が上昇してしまうと、複数の仲介会社が「顧客を奪い合う」形となってしまうため、競争が激化することが予想されます。
安定的な賃貸経営を行うためには、客付け力が強い仲介会社／管理会社に物件紹介してもらうことが非常に重要となり管理会社のスキルが低下すると管理／客付けリスクが上昇してしまいます。
本投稿は客付けに強い管理会社に変更すれば、空室は埋まるかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"客付けに強い管理会社変更するかについて重要なポイント”
１．貸主が管理会社を変える理由
GMO賃貸DX WEBメディア編集部が調べた所によると、貸主が管理会社を変える理由として管理会社の管理スキル低下／客付けがうまくいっていないケースが全体の半数を占めています。
物件管理スキル低下／客付けがうまくいかなければ…
長期入居に繋げられない
空室期間が長期化してしまう
借主トラブルが発生した際早期解決が難しくなり、退去リスクが発生する
可能性が高くなります。
実際に管理会社を変えたことで空室リスクが改善された貸主もいるとのことです。
物件購入時に仲介してくれた不動産会社にそのまま管理も委託していた投資家のAさん。 しかし、時間の経過とともに空室が目立つようになり、今年は繁忙期が過ぎても12部屋中3部屋も空室！さらに、その内の1室は家賃を6000円も値下げしたにも関わらず、半年間も空室のままだったそうです。
２．管理会社を変えるリスク
管理会社を変更することで客付けの改善／管理質の向上が期待できます。しかし管理会社を変えることで…
管理会社が提携している家財保険を借主が利用している場合
家賃保証会社の契約が切れる可能性
上記2点の問題が発生してしまいます。それではそれぞれの問題点についてみていきましょう。
管理会社が提携している家財保険を借主が利用している場合
借主は賃貸借契約時に任意の家財保険に加入しなければなりません。
管理会社によっては提携している家財保険を契約時に勧めることがありますが、もし貸主が管理会社を変更してしまうと保険自体終了してしまう可能性が出てきます。そのため借主は新たに家財保険に加入しなければならなくなります。
家賃保証会社
近年では家賃滞納／強制退去リスクを抑えるために、契約時に家賃保証会社を利用する物件が多くなってきています。
実は契約内容によって管理会社が変わると保証会社との契約が終わってしまうことがあります。契約終了になると、新・管理会社のもとで新たに家賃保証会社に加入手続きを行う必要が出てきます。
借主に再度契約手続き／保証料支払いを求めることになることから、クレーム発展→退去のきっかけとなる可能性が出てきますので注意が必要です。
３．客付けに強い賃貸管理会社に変更すれば、空室は埋まるか
客付けに強い管理会社に変更すれば空室改善が期待できると考える貸主は多いですが、結論から言いますと、空室が埋まるかどうかは正直物件次第のため、管理会社を変えたからと言って効果が期待できるとは言い切れません。
その理由についてみていきましょう。
１）仲介会社の本音
管理会社と仲介会社が同一の場合、管理物件を優先的に紹介します。ただ仲介会社の主な収入源は仲介手数料のみとなっています
そのため自社／他社物件問わず契約につながりそうな物件を最優先で紹介します。客付けでうまくいっていない物件の多くは、物件クオリティーが他社と比べ低いケースが多いため、仲介担当者によっては「当て馬的」な扱いをする可能性が高くなります。
▶仲介会社営業に関しては、こちらをご覧下さい。
２）広告料
早期に客付けを図りたい場合、管理会社は貸主に広告料を設定するようアドバイスします。
広告料を設定すると仲介担当者のやる気が一気に上がる（＝成約させれば2～3件の契約分に匹敵する）ため積極的に紹介してくれます。
ただ適切な空室対策を施せば、築年数関係なく早期成約は可能であることを踏まえると、広告料設定が逆効果になる懸念があります。
こちらは、地方都市にある「全空室物件を満室」にさせた方動画です。
貸主が物件購入後、設備トラブルに見舞われてしまい一時期は大変だったとのことですが「広告料やフリーレントの設定、家賃値下げ」等を行うことによって、満室達成することができたとのことです。
一見すると広告料の費用対効果が実証されたと思われがちですが、ここまでしなければ成約ができないということは、すでに物件資産価値は大幅に低下しています。
またこのような物件は客付けができたとしても…
家賃滞納リスク上昇
借主同士におけるトラブル増加
早期退去の増加
が懸念され安定した賃貸経営を行うことは難しくなることが予想されます。
３）物件クオリティーが重要
弊社物件は1993年に建てられた２LDK～３LDKアパート。さらに物件がある山梨県は賃貸空室率が全国ワースト3位＋物件周辺には築20年以上経過した物件が乱立しているため、価格競争が激化しています。
ただ本執筆時の2024年９月１日時点において…
全室満室
リノベーションを機に家賃を8～10％値上げ
家賃相場は完全無視
昨年度アパート収入過去最高を更新
しています。
どうして弊社物件がここまでの結果を出すことができたのかというと…
管理会社を協力して物件管理を強化
徹底した差別化リノベーションを展開
顧客が創造するリノベーション部屋を開発
したことが要因であると推察しています。
物件クオリティーを挙げれば反響数を伸ばすことは確実にでき、仲介会社側も積極的に紹介してくれます。
管理会社を変える前にまずは物件クオリティーを挙げる対策を行い、それでも思うような結果が出ない場合には管理会社変更を考えたほうがいいと思われます。
▶弊社最新の客付け効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は客付けに強い管理会社に変更すれば、空室は埋まるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
管理会社を変更したことで入居率が改善した貸主の声が多いですが、物件クオリティーを高める対策を行わなければ、管理会社を変えたとしても入居率はどんどん低下していきます。
また空室リスクを解消させるため、途中からでもサブリースOKの管理会社に変更される方がいますが、借地借家法により貸主権限は殆どありませんので、途中解約／家賃減額請求などといった新たな問題が発生しやすくなります。
空室を早期に埋めるためには顧客目線での対策が重要。そのため管理会社に全てを任せるのではなく貸主自ら対応することも重要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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