弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時「カフェスタイル」に特化した差別化リノベーションを展開しています。
全20戸中14戸改修済みで、リノベーション費用は家賃据置タイプの部屋でおよそ120万円、家賃値上げ目的のフルリノベーション部屋ではおよそ220万円前後となっています。
競合他社リノベーション物件と比べると弊社リノベーションコストはおそらく高いと思いますが、費用を出してまでもリノベーションするのは、費用対効果（集客／収益／属性）が多いに期待できるからです。
本投稿は賃貸差別化リノベーションのメリットについて弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"差別化リノベーションでポイントとなるところ！”
１．賃貸差別化リノベーションのメリット
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く約30%空室と言われています。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は家賃値下げを行っているものの、昔と比べると空室率が悪くなっているため早期客付け効果は期待できません。
築年数が古い弊社物件が今までの空室対策（リフォームからリノベーション）を変える決断したのは、どんなに素晴らしい部屋を作っても「賃貸検索サイト」に依存した集客をしている限り、賃貸反響を最大限伸ばすことができないからです。
そこで2018年から競合他社が真似することができない「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開し、さらに検索で不利にならないために物件独自サイトを開設しました。差別化リノベーション＋独自集客を展開したことで、競合他社が追随できない＝ブルーオーシャン状態となったため…
2020年以降高入居率を維持することができ、本執筆時の2024年1月3日現在満室状態を継続することができています。
差別化リノベーションを展開することによって…
集客面
収益面
入居者属性
を大幅に改善することができ、弊社空室対策取組はメディアから多数取材を受けるほど注目されています。
▶取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
１）集客面
弊社物件は間取りが2LDL～３LDKのファミリータイプで、入居される方の大半は20～30代カップル／新婚さん＋女性（奥様）が部屋探しの主導権を握っています。
女性は北欧／シンプルナチュラルインテリアに憧れを持っているため、弊社リノベーションではカフェスタイルを意識したインテリア空間を作っています。
自然素材を用いた本格的なカフェスタイルキッチンをリノベーション部屋に導入したことにより、競合リノベーション物件との差別化を図ることに成功。その結果…
従前と比べ反響数が大幅に上昇
他社仲介会社から注目され積極的に紹介される
ようになりました。また2020年から公式サイト集客を強化したことで、公式サイト経由からの反響を伸ばすことができ成約期間は従前と比べ大幅に短縮させることに成功。
昨年は5月に2件退去が発生したものの、退去後すぐに入居申込が入りました。そのうち1件はリノベーション開始前に入居申込が入り、全国賃貸住宅新聞でも取り上げられました。
▶弊社物件早期客付け／リノベーションの詳細については過去記事をご覧下さい。
２）収益面
弊社リノベーション物件は顧客が望んでいる価値（いこごちがいい自分らしい暮らし／初期費用の節約）と弊社が提供できる価値が一致しているため、リノベーションを機に家賃を従前より8～10％値上げしても早期客付けに成功しています。
そのため弊社物件の年間家賃収入は2020年以降右肩上がりとなっています。
エリア内家賃相場より高い家賃設定で早期客付けに成功しているため、管理会社に支払う管理料もよい意味で多くなっていることから、集客及び管理面で最大限の協力を得ることに成功しています。
３）入居者属性
物件資産価値は築年数の経過と共に下落するため、現況家賃と家賃相場に乖離が発生します。そのため多くの物件では契約更新時／再募集時に家賃値下げすることが多いです。
ただ弊社リノベーションは「自然素材の材料」を可能な限り使用しているため、競合物件と比べ資産価値を最大化＋目減りを抑えているため、契約更新時借主から家賃値下げ要求は一切発生していません。
また同築年の物件と比べ家賃を高く設定しているため、従前と比べると入居者属性を高めることに成功。その結果「入居者トラブル」はほぼ発生せずさらに長期入居に繋げることに成功しているため、安定した家賃収入を得ることに成功しています。
２．まとめ
今回は賃貸差別化リノベーションのメリットについて弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
全面改修するリノベーションは費用が高額になるため、リノベーション後キャッシュフローがうまく回るか心配する貸主は多いです。
リノベーションで確実に成功するためには、競合他社との差別化／顧客が望んでいる部屋を作ることが非常に重要です。バリュープロポジション戦略でリノベーションを行えば…
資産価値を最大限高められる
目減りが最小限に抑えられる
ため、長期入居／更新時の家賃値下げが発生しにくいことから従前と比べ費用対効果はとても高いと言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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