地方都市における賃貸市場は、人口減少＋物件供給数増加の影響で空室率が悪化傾向となっており、一部のエリアでは、空室率が30％に達しています。今後どのエリアでも空室率悪化は避けられないため、対岸の火事的にとらえることはできません。
ただ適切な入居者募集を行えば、今後大空室時代を迎えたとしても安定した賃貸経営を行えます。
本投稿は効果が期待できる入居者募集のコツについてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
"効果が期待できる入居者募集のコツ”
１．一般媒介と専任媒介どっちがいい？
賃貸物件の募集に関しては、複数の仲介会社に募集をお願いする「一般媒介」（主に自主管理物件に多い）と、専任の仲介窓口1社を置く「専任媒介」（主に管理会社に管理委託している物件に多い）の2つの方法があります。
一般媒介のメリットは、より多くの仲介会社に募集依頼をかけることができる点です。つまり募集間口を広くすることで反響数増加を期待することができ、成約になった場合は…
客付けした仲介会社が仲介手数料を全額貰える
客付け先の賃貸借契約書で契約できる
ためスムーズな契約をすることができます。
一方専任媒介の場合、特定の仲介会社が窓口となって物件募集を行います。仲介と管理が一体型の物件では専任媒介契約となっています。
他社仲介会社も募集は可能で、仮に他社仲介会社で客付けに成功した場合には、その会社が仲介手数料をもらうことができる一方で、契約書に関しては専任媒介先のものを使用することになります。
客観的に一般媒介の方で募集した方が「貸主的にはメリットが大きい」思います。ただし一般媒介で契約すると…
仲介会社によって入居審査基準が異なるため、属性が悪い借主が入居する可能性がある
仲介会社が審査に緩い家賃保証会社を利用すると、入居後家賃滞納リスクが高まる
反響が得られないと賃貸検索サイト掲載を取りやめる可能性がある／当て馬にされる
可能性が高くなります。正直物件クオリティーが高ければ募集媒体or募集期間関係なく早期客付けが期待できるため、募集媒介はあまり気にされないほうがいいと思います。
▶媒介契約に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．家賃値下げしても埋まらなくなった理由
効果が期待できる入居者募集方法のひとつに、家賃値下げがあります。家賃値下げすると賃貸検索サイト上の反響数が増加するため、入居促進効果が期待できると言われています。
しかし上述の通り近年では賃貸市場が飽和状態。空室を埋めようと競合他社も価格競争を激化しています。
そのため負のスパイラルに陥ってしまう可能性が高くなり、収益性の低下／空室長期化／損益分岐点が高くなりすぎてしまう懸念が生まれます。
賃貸経営で生き残るためには、「脱・同質化」「イノベーションの推進」が不可欠。
競合他社と同じような対策をしても結果的には同質化となってしまい、差別化することができなくなってしまいます。
▶脱・同質化／イノベーションの推進に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．敷金や礼金は撤廃し、保証会社を利用する
賃貸業界は昔からの商習慣がいまだに残っており、敷金＆礼金もそのひとつと言われています。ただ、昔と今では「価値観が全く異なる」ため敷金＆礼金を設定する意味合いは薄れてます。
ペット可物件など以外においては、敷金や礼金を撤廃することで「初期費用を削減効果」が期待できるため、募集時においても有利になります。
また、近年では「家賃保証会社を利用」する所が多くなってきています。保証会社を利用することによって…
代位弁済することで滞納リスクがなくなる
信用情報機関との連携により過去の滞納歴がわかる
ため敷金を不要にしても経営リスクはほぼないと言っても過言ではありません。
▶敷金／家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．原則リフォーム＆リノベを行い、SNSで集客
確実に入居者を確保したいのであれば、退去後リフォーム／リノベーションを行うのが最も効果的です。
（１）リフォーム＆リノベをしたほうがいい理由
一部の専門家は「高額なリフォームやリノベーションを行い家賃値上げしても、家賃相場より高ければ部屋が埋まりにくくなる」と指摘していますが、それは違います。
「顧客のニーズが高く、かつ競合他社が提供することができないリフォーム／リノベーション部屋」を提供することで、マーケティング的（バリュープロポジション）に価格競争からの脱却ができブルーオーシャンで集客することができます。
またat－homeが発表したリリースによると部屋探しされる方がインターネット検索する際、約半数以上の方は水回りは必ず確認されています。そのため築年数に応じたリフォーム＆リノベーションすると反響数は確実に向上し、客付けで有利になります。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪く、「築30年目を迎える和室アリ２LDK」ですが徹底した差別化戦略（バリュープロポジション）を行ったことによって、家賃相場より1万円以上高い家賃設定していますが、募集部屋は早期に埋まり、現在満室継続中です。
▶弊社集客の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
（２）SNS集客がどうして効果的なのか？
賃貸検索サイトは「「希望条件（家賃／築年数／エリア／設備など）を入力することができる」ため、たった1つでも条件に合わない部屋は、その時点で成約候補からは除外されてしまいます。
仲介会社が同サイト掲載すると掲載料を支払わなければなりません。そのため反響数が少なければ掲載に対する費用対効果は期待できなくなり、場合によっては掲載自体を取りやめるケースもあります。
▶上記詳細に関しては、こちらの動画をご覧下さい。
部屋探し＝賃貸検索サイトというイメージは誰もが持ってしまいますが、同サイト以外の方法でも探している方は多いです。
LINEリサーチが調べた所によると、スマートフォンで調べ物をする時に使用しているサービスとして最も多かったのは検索エンジン（Google）でしたが、SNSも非常に高い割合で利用していることが分かったとのことです。
▶LINEリサーチが調査した結果に関しては、こちらをご覧下さい。
弊社物件では公式サイト（HP／Twitter／Instagram／YouTube）を開設していますが、3年前ぐらいから公式サイト経由からの反響数が増加し、入居される方の約8割は公式サイト経由からとなりました。
独自集客を行うことで…
家賃相場の影響を受けにくくなる
部屋のクオリティーを高めれば、映え効果が期待でき問合せが多くなる
賃貸検索サイトより成約率が高くなる
効果が期待できます。
▶SNS集客の重要性については、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、効果が期待できる入居者募集のコツについてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
賃貸空室率は今後40％に達すると言われていますが、40％台になれば二極化は進み淘汰する物件は多くなります。
ただバリュープロポジション戦略を用いた空室対策を行えば、競争が激化しても入居者を獲得することができるはずです。
ただ本投稿を読んだだけでは「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Kommentare