賃貸オーナーがリノベーションすることで得られるメリットとリスク
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6 時間前
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近年の賃貸業界は部屋探しに対する価値観が多様化し、個々のライフスタイルを重視される傾向が強まっています。そのため築年数が古くてもリノベーションを施すことで、築年数で物件判断されることは少なく、早期客付けや収益アップ効果が期待できます。
一方でリノベーションにはリスクが伴いますが、事前にリスク対策を講じることで、万が一リスクが発生してもその影響を最小限に抑えることができます。
本投稿は賃貸オーナーを対象としたリノベーションすることで得られる「メリットとリスク」についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸オーナーがリノベーションで得られるメリット
賃貸オーナーが築年数が古くなった物件をリノベーションすることで得られるメリットは、以下の5点です。
物件資産価値向上
入居促進
物件競争力強化
節税効果
客付けに有利
それではそれぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
物件資産価値向上
物件の築年数が経過すると空室が目立つようになり、家賃値下げを余儀なくされますが、これは資産価値の低下が主な原因です。
顧客のライフスタイルに応じた内装、間取り、設備交換を行うリノベーションを実施することで、従前に比べ資産価値が大幅に向上します。これにより家賃相場の影響を受けにくくなり、家賃値上げして募集しても客付けに不利になることはありません。
その結果、収益性やリノベーションによる投資回収率の向上が期待できます。
入居促進
at－homeが発表したリリースによると、部屋探しされる方がインターネットで物件検索する際、約半数以上の方は「水回り写真」を確認していることが明らかになっています。
リノベーション物件は顧客が気に入るインテリアテイスト、最新設備交換、間取り変更を行い、また新築物件と比べ家賃がリーズナブルなため、募集時期関わらず反響が増え入居促進効果が期待できます。
物件競争力強化
リノベーション賃貸はSDGsの普及に伴い、社会的な認知度が高まっていますが、コストが高いため利回りを重視する貸主にとってはリノベーションはハードルが高く、対応しない物件が多いのが現実です。
そのためリノベーションを行うと競争力と資産価値が向上し、同築年の物件との差別化が図られ、その結果空室率の低下が期待できます。
節税効果
リノベーションは「コストが高い」イメージが強いですが、実はリノベーションを行うこと節税効果が期待できます。
賃貸物件で修繕工事を行うと、修繕内容に応じて「修繕費」または「資本的支出」として経費計上することができます。両者の違いを簡潔に述べると以下の通りです。
修繕費：現状維持や原状回復を目的とした修繕
資本的支出：資産価値向上や耐用年数の延長を目的とした修繕
リノベーションは資産価値向上を目的とした修繕となるため、資本的支出として毎年一定額を減価償却することができ、結果として節税効果が期待できるのです。
客付けに有利
客付けを行う仲介会社の主な収入源は、契約成功報酬となる仲介手数料です。仲介手数料は法律により最大で家賃1.1か月分までのため、担当者には契約ノルマが課せられています。
そのため仲介会社では「反響数が多い」物件を最優先で紹介します。
リノベーション物件は築年数は古いものの、内部は魅力的で新築物件より安く借りられるため、仲介担当者は積極的に推奨する傾向があります。
リノベーション物件は同築年の物件と比べ、家賃が高く設定されているため、成約すれば仲介手数料収入を増やすことができ、担当者のモチベーション向上にも寄与します。
２．賃貸リノベーションのリスクとは？
築年数が古くなった物件をリノベーションすることで、競争力が向上し早期客付けや家賃値上げがしやすくなるメリットが生まれますが、それに伴い以下に示すリスクも存在します。
しかし適切な対策を講じることで、リスクを最小限に抑えることが可能です。それでは賃貸リノベーションのリスクと対策方法を見ていきましょう。
コスト負担
古くなった室内設備や内装、建具、間取りをリノベーションで一新するには、高額な費用がかかります。部屋の広さや使用する部材などで費用が異なりますが、1室あたり300万円前後の費用が必要となるため、貸主によってはリノベーション予算を超える可能性があります。
また全室リノベーションする場合、自己資金が不足するリスクもあります。リノベーションをスムーズに進めるには…
仕様部材のグレードを落とす
既存設備の状態が良ければ再利用することで、コスト削減する
低金利で利便性が高い公的融資を積極的に活用
することで資金不足の解消とキャッシュフローの悪化を防ぐことが期待できます。ただしキッチンは部屋探しにおいて非常に重要な要素であるため、既存状態に関わらず交換が必要になります。
施工期間中の空室
全面改修を行うリノベーションはリフォームと比べ施工箇所が増えるため、工期が1か月前後となりその間は空室が続くことになります。
特に賃貸繁忙期となる1月～3月にリノベーションを行うと、客付けに悪影響を及ぼす可能性が高まります。この問題を解決するには…
過去にリノベーションを行った場合は、他室の写真を賃貸検索サイトに掲載する
初めてリノベーションを行う場合で、イラストが用意できればそれを賃貸検索サイトに掲載する
リノベーション中でも随時内見を受け入れ、入居メリットなどを伝える
ことで、リノベーション中の客付けリスクを最小限に抑えることができます。
室内機能性の低下
築年数が経過すると室内機能性（断熱、湿気、防音）が低下し、多くの借主が不満を抱くようになります。また不満に感じる方の約3割は住替えを検討していることが、リクシル住宅研究所のリリースで明らかになっています。
しかしリノベーション物件の多くは、リノベーションを機に室内機能性の向上を図っていません。室内機能性を向上させるには「高断熱窓に交換」「断熱材を入れ替える」方法がありますが、自然素材の漆喰を施工すると室内機能性が改善しつつコストを抑えることができます。
▶漆喰の詳細は過去記事をご覧下さい。
工事中のリスク
築年数が経過すると配管や床材の老朽化が進み、劣化や故障が発生しやすくなりますが、普段目にしないためリノベーションの際に発見されることがあります。
弊社物件は築年数が経過しているため、空き室を随時リノベーションしていますが、以前行ったリノベーションでは、洗面脱衣所の床材を張り替えるために既存の床材を撤去したところ、根太の一部が腐食していることが判明しました。
目視できない部分の劣化や故障は予測が難しいですが、リノベーションスケジュールを計画する際は、ある程度の余裕を持たせ、リノベーション費用の2割弱は事前に準備しておくと、万が一の事態にも迅速に対応できます。
騒音クレーム
リノベーションはリフォームと比べ施工範囲が広いため、工期が長くなるだけでなく、施工時に発生する作業音も大きくなります。
そのため近隣に入居する借主は作業音に対して不快感を抱くことがあり、場合によっては管理会社にクレームを伝える可能性が出てきます。
リノベーション工事に伴う作業音の発生は致し方がない問題ですが、工事前に通知文を配布することで、理解を示す借主もいるため、近隣借主からのクレームは発生しにくくなります。
また多くの方がいる平日夕方以降と日曜日には、緊急事態を除いてリノベーション工事を行わないことも、クレームを抑える秘訣となります。
３．まとめ
今回は賃貸オーナーがリノベーションすることで得られる「メリットとリスク」についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションは物件の魅力を高めるための有効な手段ですが、計画的かつ慎重な判断が求められます。賃貸リノベーションメリットとリスクをしっかりと把握した上で、最適な選択をすることが成功へのカギとなります。
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