近年の賃貸市場は全国的に物件供給数が過多状態となり空室率が悪化しています。空室率が悪化すると競争力が低下した築年数が古い物件は客付けが難しくなりますが、最近では比較的築年数が浅い物件でも客付けに苦戦しているところがあります。
賃貸需要と供給数が逆転している今、満室経営を達成&継続するなら顧客が創造できる賃貸経営／資産価値が下がりにくい物件を提供するしか方法はありません。
弊社物件は昨年築年数30年を超え、物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県ですが、空室対策を抜本的に変えたことで2020年以降増収増益＋満室をほぼ継続させることに成功しています。
本投稿は弊社物件の満室経営の成功事例を紹介したいと思います。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．満室経営しやすい物件とは？
満室経営を達成している物件は下記3点を重視しています。
物件清掃
ターゲットに合わせた部屋作り
仲介会社との連携
それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。
物件清掃
賃貸検索サイトの反響率がいいのに物件成約率が低下している場合、もしかすると物件清掃が行き届いていない可能性があります。
部屋探しされる方は平均3件内見していると言われています。内見時は募集部屋はもちろんですが敷地内ごみ置き場／駐輪場／物件外観も確認します。
ごみ置き場や駐輪場が清潔ではない／雑草が生い茂っている／共用廊下に蜘蛛の糸が張っている、虫の死骸があると物件第一印象が悪くなり、たとえ希望条件に合致していても「住みたくない」と感じてしまいます。
賃貸経営で成功している貸主は物件清掃が物件成約に大きく関わっていると認識しているため、定期的に物件清掃を行い物件美化に努めています。
ターゲットに合わせた部屋作り
借主から人気が高い設備（インターネット無料／宅配ボックスなど）を導入すると従前より利便性が高くなるため、入居促進効果が期待できます。
ただ部屋探しされる方は室内デザイン性をとても重要視しています。そのため募集部屋が入居後の生活イメージとマッチしていないと人気設備が充実していても成約に結び付けない可能性があります。
特に近年では空室率が全国的に悪化しているため競争が激化しています。早期客付けを目指すならリフォーム／リノベーションする際ターゲットが気に入る室内インテリアを意識しなければなりません。
仲介会社との連携
近年の賃貸業界は借り手有利となっているため内見時や入居申込の際交渉が入りやすくなります。募集条件を変更する場合、貸主許可が必要となります。
管理会社が管理している物件では管理会社経由で貸主に確認することになるため、回答まで時間がかかることがあります。回答に時間がかかると成約のチャンスを取り逃がしてしまう可能性が高くなるため、仲介担当者は早期に回答してほしいと考えています。
賃貸経営に精通している貸主はレスポンスをものすごく意識し、一部の貸主は仲介会社との連携を強化しています。具体例は…
ある程度の権限を事前に仲介担当者に与えている
難しい交渉が入った場合は土休日でも貸主に電話連絡OK
にしています。レスポンスが早ければ顧客満足度が高くなるため、他社仲介会社含め紹介されやすくなります。
２．満室経営の成功事例紹介
冒頭でもお伝えした通り弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、賃貸単体では約3割が空室と言われています。
野村総研の予測では賃貸空室率は2040年に40%前後になるとのことですが、山梨県を含む地方都市では人口減少が急速に進むため、早い段階で空室率40%時代を迎えるかもしれません。
弊社物件では収益性を向上させる目的で2018年から所有物件を成約ターゲットとなる20～30代女性が喜ぶ「カフェスタイル」に特化したリノベーションしています。全20戸中14戸改修済みで、リノベーション前と比べると入居率20%／家賃収入は約430万円UPさせることに成功しています。
今回は３DK→２LDKリノベーション前に成約となった部屋の事例と弊社が行っている集客方法をお伝えいたします。
３DK→２LDKリノベーションする前に成約
弊社物件は築年数が古いこともあり、一部３DKの部屋がありました。
ライフスタイルの変化によりLDKを求める方が多くなったため随時2LDKに間取り変更を行い、昨年5月唯一残っていた３DKの部屋が退去となったため、2LDKにリノベーションを行おうと思っていたところリノベーション前に成約となりました。
前借主は約10年入居されていたため、設備はもちろんですが内装も古くなったため、間取り変更を含めたリノベーションを行いました。主な変更点は以下のとおりです。
キッチンは全て入れ替え、キッチン扉は無垢材を使用。キッチン交換を機にカウンターを新設。
ダイニングとキッチンの境の壁を撤去しLDKに変更。
室内内装を全て張替え。
和室はそのまま生かし畳は琉球畳に変更。
靴箱を処分し約26足収納できる大型靴箱を設置。
洗面脱衣所入口にロールカーテンを設置。
収納の利便性を強化するため一部収納をクローゼット化にする。
間取り変更／キッチン交換などを行ったため、費用が約220万円発生しました。弊社物件の平均入居年数は約6～7年ですので2.5年でリノベーション費用を回収することができ、最終的に約240万円の利益を見込んでいます。
入居された借主は以前から弊社物件に入居したいと考え、たまたま物件募集していたことに気づきすぐ内見予約されました。2か月後に入居されましたが完成したリノベーション部屋に満足され現在も入居されています。
▶こちらの部屋のリノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
満室経営を実現した集客方法とは？
弊社物件では2018年からリノベーション事業を行っていますが、実はリノベーション開始当初客付けに苦戦していました。
原因は賃貸検索サイトです。同サイトは物件検索の際希望条件を入力することができるため、条件に合致していない部屋はその時点で成約対象外となります。弊社リノベーション物件は家賃相場より高めの家賃設定／築年数が古いため反響数を上げることができませんでした。
そこで集客強化を図るべく同年物件公式サイトを開設し集客強化を図ったところ2年後から公式サイトからの反響数を伸ばすことができ成約期間短縮に成功しました。
長期入居してもらう環境づくり
空室対策＝客付けと考えている貸主は非常に多いのですが、空室対策で最も重要なのは長期入居者を増やすことです。
長期入居者が増えれば物件稼働率が高くなるため、安定した家賃収入を得ることが期待できますが…
設備不良が発生した際早期に対応しない
借主属性低下によるトラブル
物件清掃が行き届いていない
と顧客満足度が低下するため、早期退去／更新時家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
弊社代表は物件管理を徹底的に強化すれば長期入居者は増えると考え…
平日の午前中代表自ら物件清掃を行う
設備不良が発生した際、早急に対応する
借主属性を高めるため家賃値下げは行わず、入居審査も厳しくする
対策をとっています。その結果年々物件稼働率は改善され昨年度の物件稼働率は99％を達成することができました。
▶物件管理の重要性については過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は満室経営の成功事例として弊社物件を紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年低予算リフォーム＋ホームステージング集客が注目されていますが、資産価値を高めることができないため「家賃相場」に合わせた家賃設定を余儀なくされます。
その結果満室経営できても収益性を伸ばすことは難しくまた、借主属性が悪くなる＋修繕しないことによって建具トラブルが発生しやすくなるため正直おススメできません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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