賃貸業界では契約前必ず入居審査を行います。
入居審査をする最大の理由は、借主の家賃支払い能力を確認するためであり、債権回収を確実に行うため以前は連帯保証人をつけることを入居条件としていました。
ただ近年の賃貸業界では連帯保証人は不要として、その代わり仲介会社が指定する家賃保証会社に加入することを入居条件にしています。
家賃保証会社を利用すると、保証料や更新料負担は全額借主となります。また敷金とは異なり退去時に保証料／更新料は返還されません。
家賃保証会社の利用は一見すると集客上不利になると思われますが、貸主／管理会社からの視点でみた場合賃貸経営をより安定化させるサービスになると言っても過言ではありません。
本投稿は、保証会社利用物件が増加傾向となっている理由について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．信用情報を確認することができる
不動産管理会社にとって、一番敬遠する借主行為はダントツで「家賃滞納」です。家賃滞納者の多くは過去にも家賃滞納を繰返していることがわかっています。ただ今までの入居審査では主契約者の信用情報を確認することができませんでした。
しかし契約時に家賃保証会社を利用することにより、一部の保証会社は信用情報機関と連携しているため、入居審査時に滞納歴があるか確認することができます。
家賃保証会社は、基本的に3つのグループに分かれています。
その中でも「信用系」（保証業協会が運営）と「信販系」（信販会社が運営）している保証会社は、それぞれ独自の信用情報機関を有しています。
過去5年間に「滞納歴」「強制退去歴」があると入居審査でわかってしまいます。基本的に滞納歴がある人は保証会社審査は通過しませんが、保証会社方針によっては「連帯保証人付きで審査を通す」こともあります。
２．代位弁済を行えば、すぐに家賃などを支払ってくれる
保証会社のメリットは、借主が家賃滞納した際代位弁済してくれるため、貸主／管理会社側における家賃滞納リスクはゼロになります。
保証会社の保証は家賃滞納だけではなく
更新料未払い
夜逃げによる家賃滞納
退去時の借主負担となる原状回復費用（借主同意が条件）
残置物撤去費用
などがあります。
保証会社が普及する前は連帯保証人に請求していました。ただ連帯保証人が支払いができないこともあるので、確実に債権回収できる保証はありません。
しかし保証会社を利用することで、保証会社が倒産しない限り代位弁済は確実に行われることから家賃保証会社の利用率は年々増加傾向となっています。
３．強制退去費用は全額保証会社負担
借主が3か月以上家賃滞納し続けると、一般的には「契約上における借主と貸主との信頼関係が破綻」したものと見做して、貸主は賃貸借契約を解除することができると言われています。
ただし借主には「借家権」が認められていることから、正当事由なしに強制的に退去させることはできません。退去させる場合は「不動産明け渡し訴訟」を起こし、正当事由を裁判で認めてもらわなければなりません。
ただ訴訟を起こすとなるとそれなりの裁判費用が掛かります。
家賃保証会社がない時代は裁判費用は全額貸主負担となるため、強制退去のハードルが非常に高いものでした。しかし保証会社を利用することで、裁判費用は全額保証会社負担となるため、貸主の経済的負担は全くなく確実に強制退去させることができます。
４．まとめ
今回は、保証会社利用物件が増加傾向となっている理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
家賃保証会社を利用することで、貸主／管理会社側の滞納リスクはほぼなくなるため、安定した家賃収入を得ることができます。
ただし信用系／信販系保証会社が提携している信用情報機関は相互リンクしていないため、両者のどちらかで滞納歴があっても情報確認はできない点は注意が必要です。
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