アイデア満載の賃貸2LDKリノベーション施工例
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月12日
- 読了時間: 11分
築年数が経過すると物件競争力が低下するため、単に家賃を下げるだけでは客付けは難しくなります。
しかし最近では部屋探しの価値観は多様化しており、リノベーションを施すことで物件訴求力が向上するため早期客付けや家賃値上げが期待されています。そのためリノベーションを行う物件は増加傾向となっています。
そこで本投稿は「アイデア満載の賃貸2LDKリノベーション施工例」と題して、弊社物件事例を中心にリノベーションアイデアや費用、注意点などをお伝えいたします。
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▼目 次
１．賃貸２LDKリノベーションの基本
２．賃貸２LDKリノベーションの間取りアイデア
３．賃貸２LDKリノベーションにかかる費用
４．賃貸２LDKリノベーション施工プロセス
５．賃貸２LDKリノベーションおススメデザイン
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸２LDKリノベーションの基本
本題に入る前にリノベーションの基本についてお伝えいたします。
１）リノベーションとは？
リノベーションはリフォームと似ていますがその方向性が全く異なります。リフォームは原状回復を目的とした元の状態に戻す修繕であるのに対し、リノベーションは現在のライフスタイルに合わせて間取り変更／内装＆設備交換を行い、機能や価値を向上させる修繕です。
リフォームと比べリノベーションは資産価値が向上するため、家賃値上げが可能となり、費用が掛かっても入居中に回収できる点はメリットと言えます。
２）２LDKリノベーションメリット
2LDKリノベーションを行うと様々なメリットが期待できます。
メリット①：リビング空間が広くなる
昔の賃貸物件は部屋数が多い方が人気だったため、３DK物件は非常に多く存在していました。しかし近年ではリビングで寛ぎたい方が増えているため、DKのままでは客付けが難しくなります。
DKからLDKにリノベーションすることでリビング空間が確保され、賃貸需要が一気に高まるため、反響数増加が期待できるでしょう。
メリット②：ライフスタイルに合わせやすい
少子化の影響で３LDKの賃貸需要は減少傾向にあります。ホームズ見える賃貸経営山梨版によると３LDK／４K／４DKを検索している方は全体の約8％程度しかいません。
一方２LDK／３K／３DKを検索されている方は22％と約3倍需要があります。つまり３LDKから2LDKにリノベーションすることでライフスタイルに合わせやすい部屋となり、反響数増加が期待できるでしょう。
メリット③：住み替えリスクの軽減
１LDK以上のファミリー物件には、基本的にカップル／新婚さんが多く入居されます。
二人暮らしであれば１LDKでも十分いいのですが、お子さんが生まれると手狭になり2LDKアパートへの住替えリスクが高くなります。しかし2LDKアパートなら住み替えリスクは殆どなくなるため、長期入居に繋げやすくなります。
３）賃貸リノベーションの注意点
リノベーションするとデザイン性や機能性が向上し客付けに有利になりますが、賃貸リノベーションする際以下3点を注意しなければなりません。
入居期間中にリノベーション費用が回収できるか？
競合他社との差別化をどう図るか？
建具トラブルが発生する可能性があることを認識する
それではそれぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。
注意点①：リノベーション費用回収
リノベーションはリフォームと比べ改修箇所が多くなるため費用が高額になる傾向があります。一般的にはリノベーションを行う際は、家賃値上げを行いますが、入居期間中にリノベーション費用を回収し利益を確保しなければ費用対効果は期待できません。
そのためリノベーションを計画する際は、回収期間及び利益がどのくらい出るのかシミュレーションすることが重要です。
注意点②：競合物件との差別化
先程もお伝えした通り賃貸市場は部屋探しの価値観が多様化しているため、リノベーション物件の入居需要は今後増えることが予想されます。
リノベーション物件が増えれば競争が激化するため、確実に客付けを求めるのであれは差別化を図ることは必須です。
注意点③：建具トラブル
リノベーションは今まで手を付けていなかった部分も改修するため、施工段階で建具や配管が劣化していることがあります。場合によっては緊急修繕が必要になることも考えられます。
そのためリノベーションを行う際は、トラブルが発生しても確実に対応できるように、予備日を予め設定しておくことが重要です。
２．賃貸2LDKリノベーションの間取りアイデア
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。
競合物件との差別化を図るため自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開したところ、2年後から４期連続増収増益＋直近３年間の物件稼働率99％を達成することに成功しています。
それでは弊社物件が行ったおしゃれな間取りアイデアをご紹介します。
カフェスタイルキッチン
弊社リノベーションの代名詞であり、借主が入居の決め手となっているのが、弊社が開発したカフェスタイルキッチンです。
既存キッチンをあえて生かしつつ、無垢材扉とキッチンパネルを新調しカウンターを増設しました。無垢材が持つ温かみや温もりがキッチン全体を包み込み、さらにカウンターの増設により機能性や利便性が向上。
その結果従前と比べ反響数、内見当日の成約率が格段に向上しました。
▶弊社オリジナルキッチンの詳細は過去記事をご覧下さい。
DKをLDKに
弊社は3棟物件を所有しており、そのうち2棟の元々の間取りは３DK／３LDKでした。
需要低下に伴い退去の度に２LDKに間取り変更したことでそれぞれ12帖LDK／18帖LDKが誕生しました。その結果早期客付けに成功しています。
▶３DK→２LDKリノベーション成功事例は過去記事をご覧下さい。
収納を拡張
近年施工された新築物件は居住空間を削ってでも収納スペースを確保しているため、機能性の面では圧倒的に有利です。
一方築年数が経過している物件の収納は、新築物件と比べ機能性と容量ともに満足いくものではありません。
そこで弊社物件ではリノベーションを機に一部収納スペースをクローゼット化し、洗濯機置き場の上に収納棚を増設しています。低コストで対応できさらに利便性が向上するため、借主からも高い評価を頂いています。
▶収納リフォームの詳細は過去記事をご覧下さい。
和室を現在風にアレンジ！
築年数が古い物件には和室が設定されていることが多く、賃貸物件で和室があると、退去時に表替えが必須となり、費用は賃貸借契約の特約で借主負担となります。そのため近年では洋室に間取り変更するケースが圧倒的に増えています。
しかし洋室に間取り変更しても入居の決め手にはならず、押入を完全にクローゼットにするなどの工夫が必要になります。
弊社物件は新築時から和室が標準となっていますが、リノベーションを機に和モダン空間が魅力的な琉球畳を敷いています。琉球畳を敷く事で…
一般的な畳と比べダニ発生率が低くなり、掃除がラク
琉球畳は日焼けしにくいため原則表替え不要→借主負担ゼロ
和洋折衷型賃貸となり新たな価値が生まれる
ため和室が苦手な方でも受け入れやすくなった結果、入居促進に繋がるようになりました。
▶弊社和室リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
造作洗面台
賃貸物件に設置されている洗面台は既製品が多く、また画一的なデザインのためリノベーション物件に興味を持つ女性は「ダサい」と感じています。
そこで弊社物件では上級グレードの部屋限定で造作洗面台を導入しています。無垢材をふんだんに使うことでデザイン性が向上するだけではなく…
底が深い洗面ボウルを採用することで、掃除がラクになる
大きめの鏡を採用することで身支度がしやすくなる
デザイン性が高いタイルをアクセントとして施工することで訴求力が高まる
ため女性のお客様からの評価は高くなります。特にInstagramに投稿すると反響数が増え、成約率が向上します。
▶弊社造作洗面台の詳細は過去記事をご覧下さい。
浴 室
年数が経過すると浴室の古さが目立ち、原状回復しても清潔感は感じられなくなります。浴室の訴求効果を高めるには、システムバス導入が一番の近道ですが、最低でも50万円以上の費用が掛かってしまいます。
弊社物件ではリノベーションを機に浴室全体をリノベーションしており、具体的には浴室と浴槽は変えずに、浴室内装をラッピングし水栓＆鏡交換しただけですが…
従前と比べ清潔感と高級感が感じられる
システムバス導入と比べ3分の2の費用で対応できる
ことから、費用対効果は十分期待できます。
▶弊社浴室リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
３．賃貸2LDKリノベーションにかかる費用
2LDKリノベーションにかかる費用は、施工面積やリノベーション内容によって異なりますが、弊社物件の場合、約200～300万円かかっています。リノベーションを行うと…
従前と比べ資産価値が向上するため家賃値上げがしやすく収益改善が期待できる
競争力が向上するため早期客付けが期待できる
価値の目減りを抑えられるため家賃相場の影響が受けにくく、家賃値下げ交渉が入りにくい
メリットが期待できます。しかしコストが高くなれば予算オーバーになる可能性も出てきます。リノベーションコストを抑えるには以下対策が効果的です。
内装グレードを落とす
既存設備を活用する（トイレや洗面台は表装リフォームするだけでも古さを軽減できます）
水回りの位置を変更しない（新たな配管工事などを行う必要が出てきます）
４．賃貸2LDKリノベーション施工プロセス
解体工事
リノベーション工事の一番最初の仕事は内装／設備の解体です。DKからLDKに間取り変更する場合は間仕切壁も撤去します。
なお水回りを移動しない場合は配管はそのまま活用することができます。
内装工事／設備入れ替え
解体が完了すると内装張替え／設備の入れ替え工事を行います。照明増設する場合は内装張替え前に行います。
クリーニング
内装／設備入れ替え工事完了後、室内クリーニングを実施し完成となります。施工期間は施工内容によって異なりますが、概ね1か月前後はかかります。
５．賃貸2LDKリノベーションおススメデザイン
２LDKリノベーションを行う際、インテリアデザインに悩む貸主は多いですが、確実に客付けで有利にするにはシンプルインテリアがベストです。
２LDKリノベーション物件に入居される方は20～30代が最も多く、部屋探しの主導権は完全に女性が握っています。女性が部屋探しする際「部屋と家具や雑貨との相性」を非常に意識していますが、リノベーション内装をシンプルインテリアにすることで…
どんなテイストでも相性が良くなる
ストレスが感じにくくなる
流行に左右されない
インテリアを変えやすくなる
インテリアコーディネートが苦手な人でもおしゃれな部屋が作れる
ため賃貸反響／内見時の訴求力を高まり、入居促進効果が期待できます。
▶シンプルインテリアの重要性の詳細は、過去記事をご覧下さい。
６．まとめ
今回はアイデア満載の賃貸2LDKリノベーション施工例と題して、弊社物件事例を中心にリノベーションアイデアや費用、注意点などをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションを行うことで資産価値が向上するため早期客付けが期待できます。しかし競合リノベーション物件との差別化ができないと、時間の経過と共に差別化の価値は下落するので、客付けや家賃維持が難しくなります。
今後の賃貸市場は賃貸空室率がさらに悪化するため、客付けを強化するには徹底的な差別化を図りリノベーション価値の目減りを抑えることが重要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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