賃貸の家賃値上げがどうして難しいのか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2024年8月23日
- 読了時間: 5分
賃貸業界における「永遠の謎」のひとつに、入居中の家賃値上げがあります。正当事由があれば、更新時に「家賃値下げ」「家賃値上げ」をお願いすることはできます。
ただ現実的には家賃値下げはよく発生しますが、値上げに関しては皆無に近いため、貸主の家賃収益を中々伸ばせられない要因となっています。
本投稿は、貸主側の賃貸家賃値上げが難しい理由についてお伝え致します。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸家賃値上げのハードルが高い理由”
１．法的に家賃値上げ請求は可能
借主が更新時に「家賃値下げ要求」することがありますが、実は正当な理由があれば貸主側も家賃値上げを請求することができます。根拠となる「借地借家法」の中に、次のような条文が記されています。
（第32条）建物の建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価値の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増減しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
家賃値下げ／値上げ要求する場合には、正当事由が求められます。
「正当事由とは一体何か？」というと、「家賃相場の増減」「土地の価格＝固定資産税の値上がり」等が該当します。
よくあるのは、2年に1度行われる「賃貸借契約の更新」時です。
エリア内の家賃相場は年数が経過すれば下落していきます。そのため家賃相場より現況家賃が高い場合適正家賃に戻す権利が発生するため、管理会社（貸主）に対し家賃減額を要求することができます。
また貸主も「家賃相場が値上がりし現況家賃が安い」「固定資産税が値上がりしてしまい、経営的に厳しい」「インフレによりリフォーム費用などが高くなっている」場合は、根拠となる数字を出すことで借主に対し「家賃値上げ請求」することができます。
ただ現実的には「家賃値下げ」は退去抑止を目的に容認され、値上げは「まず認められない」ことが多いです。その理由は次章でお伝えいたします。
２．賃貸の家賃値上げがどうして難しいのか？
エリア内家賃相場値上がり／再開発により固定資産税が高くなった場合、契約期間中（更新時でなくてもOK）借主に家賃値上げ要求は可能なものの、双方合意がない限り家賃値上げはできません。
そのため借主が家賃値上げ要求を拒否して契約更新ができなくても、法定更新に切り替わり従前の契約内容のまま生活できるので、家賃値上げは事実上できないと思っていた方が正解かもしれません。
また借主が家賃値上げ要求を拒否しとしても、これを理由に賃貸借契約を解除することはできません。
３．どうしても家賃値上げをしたい場合
どうしても家賃値上げしたい場合司法判断を仰ぐやり方があります。ただ裁判費用は高額になることが予想されるため、仮に勝訴したとしてもトータル的に損する可能性が出てきます。
最もポピュラーな方法は、退去後物件資産価値を高めるリノベーションを行い、家賃値上げをすることです。
リノベーションとは、競争力が低下している築年数が古い物件（築20年以上）の室内内装／設備／間取り変更を行うことで新築物件並みの部屋に蘇らせることです。
リノベーションすると資産価値は一気に向上するため…
家賃値上げがしやすく収益改善が期待できる
新築物件より家賃は安いため成約率が高くなる
効果が期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーション事業を展開しています。
| リノベ前家賃 | リノベ後家賃 | アップ額 |
フルリノベ部屋① | 6,0万円 | 6,6万円 | 6000円 |
フルリノベ部屋② | 6,0万円 | 7,0万円 | 1万円 |
フルリノベ部屋③ | 6,0万円 | 6,5万円 | 5000円 |
従前家賃と比べて8～10％値上げしていますが、リノベーションのクオリティーを高めることによって家賃値上げしても家賃相場の影響を受けず早期客付けに成功しています。
弊社リノベーションは競合物件との徹底的な差別化を図った結果、2020年以降増収増益達成＋昨年度は過去最高売上を達成することができました。
▶弊社リノベーション実績に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は貸主側の賃貸家賃値上げが難しい理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
貸主側の家賃値上げは正直ハードルが高くなってしまうものの、退去後資産価値を高める対策を講じれば家賃相場の影響は受けにくくなるため、成約率は高くなります。
また資産価値が高い物件ほど客付けがしやすくなるため、仲介会社側も積極的に紹介してくれます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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