予算300万円で賃貸リノベしたい！ビフォーアフター事例
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月4日
- 読了時間: 9分
近年の賃貸業界では部屋探しの多様化が進み、築年数が古くてもリノベーションが施されていれば部屋探しの選択肢が広がり、顧客にとって最適な住まいを見つけやすくなりました。
そのため昔と比べるとリノベーションを行う築古物件は増加傾向になっています。リノベーションの最大の魅力は…
新築より家賃が安いため集客がしやすい
資産価値が高くなったため従前と比べ家賃値上げがしやすい
収益改善が期待できる
点です。リノベーションを機に家賃値上げを実現するには「クオリティー」が決め手となります。
本投稿は、300万円の予算でリノベーションした弊社物件のビフォーアフター事例を紹介します。
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▶予算200万円でリノベーションした弊社物件のビフォーアフター事例は、こちらをお読みください。
【本記事でお伝えする結論】
１．予算300万円で賃貸リノベしたい！ビフォーアフター事例
【リノベーション概要】
弊社物件は2017年の繁忙期客付けに大失敗しました。その原因は物件資産価値が想定以上に低下していたことと分析し、同年を境にリフォームからリノベーションへと方針を転換しました。
2018年以降空き部屋を随時フルリノベーションを行い従前より家賃8～10％値上げしました。また物件公式サイトを開設し独自集客を展開したことで、2020年以降稼働率を改善させることに成功しています。
１）LDK
リノベーション前のLDKは統一感が欠けており、またフローリングがダークブラウン系のため、室内全体が暗い印象を与えていました。
またキッチンは新築当時のものをそのまま採用していたため、使い勝手や利便性は正直期待できませんでした。
リノベーション後のLDKはキッチン及び内装を全面的にリニューアル。キッチンは無垢材を使用した弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを採用し、利便性及び機能性を高めるため、弊社が開発したオリジナルのキッチンカウンターを設置しました。
また弊社のセカンドライン／競合リノベーション物件との差別化を図るため、LDKにはペンダントライトとダウンライトを標準にしています。
これにより生活感を抑えつつ、カフェスタイルキッチンの魅力を一層引き立てています。
内装は、白を基調としたホワイトインテリアに統一しています。白をベースにすることで…
部屋が広く見える
清潔感が感じられる
ため、特に女性のお客様からは高い評価を頂いております。さらに室内機能性充実させるために、LDK／和室／洋室の壁には自然素材の漆喰を採用しています。
漆喰を採用することで、調湿性や消臭性など室内機能性を改善させる効果が期待できるため、従前と比べると利便性は確実に向上しています。
また漆喰は明光性に優れているため、室内空間がとても明るくなり、日中は電気をつけなくても生活に不便さを感じることは殆どありません。
▶弊社リノベーションキッチン、壁材に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）洋室
スタイリッシュな部屋を演出するために、壁の一面に「アクセントクロス」を施工する物件は多く見られますが、施工の際色の選択を誤ると逆効果になります。こちらの洋室は「南側」にありますが、リノベーション前はグレー系のアクセントクロスを採用したため室内空間が暗い印象でした。
リノベーション後はホワイトインテリアに統一されたことで、清潔／開放感が感じるおしゃれな洋室となり築年数の古さは一切感じられません。
▶アクセントクロスに関しては、こちらをご覧下さい。
３）和室
賃貸物件で和室がある場合、賃貸借契約に基づき退去時に「借主に表替え費用を請求」することになります。和室離れ／退去費用を抑えたいと考える方が多く、集客面では和室は不利になりやすいと言われています。
しかし住環境研究所のリリースでは、
戸建て住宅を購入される方は和室を設ける人が多い（特に20代は多い）
和室を客間として使うのではなく、子育て／趣味など自由空間として活用したい
方が多いとのことです。つまり若い世代は和室そのものを敬遠していないことがわかります。
そこで弊社物件では若い世代にも受け入れられる和室空間を目指し、リノベーションを機にデザイン性が高い琉球畳を採用しています。琉球畳を採用することで…
ダニが発生しにくいため、赤ちゃんがいる家庭でも安心して使用できる
畳自体クッション性があるため、吸音効果（生活音対策）が期待できる
日焼けがしにくいため、原則表替え不要→賃貸借契約の特約を廃止できる
効果が期待できます。またベージュを採用することで色彩学的に「リラックス効果」をもたらすため、琉球畳は集客上の武器となり入居促進効果が期待できます。
▶琉球畳に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）トイレ
リノベーション物件の中には、LDKや洋室はしっかりと対応しているものの、トイレは手を抜いている所があります。水回り部分は年数の古さが感じやすいためリノベーションしないと客付けが厳しくなります。
トイレの悩みといえばやはりニオイ。ニオイ対策しつつもデザイン性が高いトイレ空間にすることが重要です。
弊社リノベーションでは、両壁と天井に消臭効果が期待できる機能性壁紙を採用し、正面にはタイル風のアクセントクロス、床材はテラコッタ風のクッションフロアを使用しています。
また無垢材の壁棚を設置し観葉植物を置くスペースを作ることで、映えるトイレ空間を実現できます。更にタオル掛けもアンティークなものを選択すると生活感を抑えることができるため、女性からの評価も高まります。
５）洗面台
賃貸物件で採用されているシャワー付き洗面台は、女性からの評価がとても低いです。
そのためおしゃれな洗面台を求める一部の借主は、原状回復が可能の範囲内（100％自己責任）でDIYしているのが現状です。
多くのリノベーション物件では、洗面台の状態が良ければ交換は行わず内装のみ張替えしています。しかし家賃値上げをするのであれば、デザイン性が優れた洗面台を検討すべきです。
弊社物件ではフルリノベーション部屋（家賃値上げ）のみ、造作洗面台を導入しています。
無垢材を使用しているので生活感が感じられず、更に業務用の洗面ボウルを採用しているため、利便性は格段に向上しています。
▶弊社オリジナルの洗面台に関しては、過去記事をご覧下さい。
６）浴室
築年数が経過している物件の浴室は、貸主が思っている以上古さが目立っています。そのためリノベーション後家賃値上げする場合、浴室対策は必須です。一般的な対策としては最新のユニットバスを導入することが挙げられます。
築年数が古い物件の浴室は0,75坪が主流ですが、1坪タイプのユニットバスを導入することで浴室利便性が向上し、成約のカギを握る女性からの評価が高くなるため、入居促進に繋げやすくなります。
しかしユニットバスを導入には最低でも50万円以上の費用がかかりますので、当然ながら家賃に転嫁することになります。ただしリノベーション後の家賃を高く設定しすぎると集客上逆効果になってしまいます。
▶リノベーションの家賃設定に関しては、過去記事をご覧下さい。
そこでおススメなのが浴室リノベーションです。
浴室の壁／天井／床に特殊なシールを施工することでユニットバス導入と比べ費用を3分の1程度に抑えることができ、浴室クオリティーも高まるため費用対効果は十分期待できます。
▶浴室リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
７）玄関エントランス
賃貸物件の玄関は自然採光が期待できないため「狭い、暗い」というイメージが強くなりがちですが、リノベーション次第で「明るい、きれい」な空間に生まれ変わります。
まずは内装を白に統一することで玄関エントランスの印象が一気に華やかになります。またリノベーションを機にダウンライトを設置することで廊下の明るさを改善できます。
更に無垢材を使った壁棚を設置すると観葉植物やおしゃれな雑貨を飾ることができ、映える玄関エントランスが実現します。
内見を成功させるためには、第一印象が非常に重要です。玄関エントランスは内見時に一番最初に確認する場所なので、デザイン性の高い空間にすること入居申込に繋げやすくなります。
２．リノベーション効果
多額の費用が掛かるリノベーションを行う以上、費用対効果が高くなければ意味がありません。
弊社物件では2018年からリノベーション事業を展開していますが、直近のリノベーション結果をお伝えいたします。
成約期間
リノベーション開始当初は集客に苦戦していたため成約期間は長くなってしまいました。
2020年以降集客強化を図るためSEO+SNS集客を見直したことで公式サイト経由からの問い合わせ～入居が多くなり、その結果成約期間の短縮を実現することができました。
家賃収入
集客強化が功を奏し、2020年以降満室状態が続くようになりました。
その結果同年以降毎年増収増益を継続できるようになりました。
３．まとめ
今回は300万円の予算でリノベーションした弊社物件のビフォーアフター事例を紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社リノベーション物件は、家賃相場は完全無視した家賃設定しています。ただ競合物件が追随できない差別化リノベーションを展開しているため、家賃相場の影響／資産価値下落に対する懸念はありません。
弊社の空室対策リノベーションは、費用対効果がものすごく高いと自信をもってお伝えできます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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