近年の賃貸市場は物件供給数過多状態が続いているため、空室率が年々悪化しています。特に競争力が低下した築年数が古い物件は築年数が浅い物件と比べると空室期間が長期化しやすい傾向です。
客付けできない期間が続けばキャッシュフローが悪化し、アパートローン返済などが滞る危険性があります。
空室を早期に解消するには空室対策を強化しなければなりませんが、今回紹介する空室対策は日本一空室率が悪い山梨県で築古物件を所有している弊社物件が
実際に実践して効果があったもの
を厳選し紹介しています。これを行えば収益改善を含めた満室経営を実現できるはずです。
本投稿は最新のアパート空室対策をお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策なぜ重要？
本題に入る前に空室対策の重要性について解説します。
近年の賃貸市場は需要と供給のバランスが完全に崩壊しています。背景には「人口減少による賃貸需要の低下」「新規物件増加」が挙げられます。
このままの状態が続けば、2040年には年には空室率が40%台に達すると言われています。ただ地方都市ではすでに30%台に到達しているエリアがあるため、空室率40％時代は時間の問題と言えます。
空室率が悪化すれば競争力が低下した築年数が古い物件は、圧倒的に不利になります。その結果価格競争が激化し…
客付けできても利益が出にくい
空室長期化によりさらに家賃値下げを行う
可能性が高く悪循環になります。競争に打ち勝つためには空室対策を行うしか方法はありませんが、結果を出すためには「顧客が創造できる空室対策」を行うことが重要です。
２．アパート空室対策５選！これさえやれば満室経営実現
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行った結果、2年後から増収増益＋満室継続することができるようになりました。
今回紹介する空室対策は、弊社物件が実際に行っているもので非常に効果が期待できるものばかりです。
物件清掃
募集条件見直し
募集媒体見直し
仲介会社との連携
リフォーム／リノベーション
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）物件清掃で第一印象UP
部屋探しされる方は平均3件内見していると言われています。
内見からの成約率は約2割と言われていますが、成約率を高めるには物件印象を高めることが重要です。そのため物件外観や共用部が清潔でない／整理整頓されていないと、物件印象が悪くなり成約率にも影響が出てしまいます。
定期的に掃除がされている物件は、清潔感が感じれるため仲介仲介会社からの評価が高く紹介されやすくなります。
２）募集条件を見直すことで成約率UP
借主が契約前に支払う「初期費用」は、家賃４～6か月分と言われています。初期費用の中には前家賃が含まれているため費用が高額になるのは致し方がない問題です。
ただ借主にとって家賃4～6か月分の費用を一括で支払うのは誰もが抵抗を感じます。そこで募集条件を緩和することでクロージング時に有効的となり成約率UPが期待できます。具体的には…
敷金、礼金を無料にする
フリーレントを設定する
ことで、初期費用を抑えることができます。
また月初から月中までに入居申込を行えば基本的に月末契約は可能となるため、初期費用をさらに抑えることができます。仲介会社に事前に伝えれば月末契約してくれますので、入居促進効果が期待できます。（ただし月中以降の入居申込では月末契約は間に合いません）
３）募集媒体見直しで反響率UP
物件を早期に埋めるためには、多くの方に貸主の物件を知ってもらうことが重要です。そのため物件募集する際は、主要賃貸検索サイトに物件情報を掲載することが求められます。
ただ同サイトは検索画面があるため、希望条件に1つでも該当しない物件はその時点成約対象外となります。
特に競争力が低下している築年数が古い物件は、検索に引っかからない可能性が高くなるため認知度を上げるために家賃値下げを行い反響数UPを狙っています。しかし競合物件も同様の考えを持っているため「いだちごっこ」となります。
そこでおススメなのが「集客媒体を見直す」ことです。
賃貸物件を最も利用している10～30代は調べ物をする際SNS検索をしています。そのためSNS媒体を利用し物件情報を投稿することで、多くの方に物件を知ってもらうことができるため、反響数UPが期待できます。
４）仲介会社との連携強化で紹介率UP
仲介会社の売上の大多数は成約報酬となる仲介手数料ですが、最大でも家賃1,1か月分までしか請求できないため、売上アップには契約本数を伸ばすしか方法はありません。
近年の賃貸市場は「借り手有利」となっています。そのため内見時／入居申込時に内見者から家賃値下げ交渉などが入りやすくなります。
募集条件を変更する場合貸主決裁が必要となりますが…
予めある程度の権限を仲介会社に与えている
予想外の交渉が入った場合、すぐに貸主に連絡が取れる状態となっている
物件では、仲介会社が積極的に紹介してくれるため紹介率UPが期待できます。
５）リフォーム／リノベすることで早期客付け実現
築年数が経過すると物件資産価値が低下するため、空室が発生しやすくなります。しかし築年数に合わせたリフォーム／リノベーションを行うことで資産価値が高まり仲介会社からの紹介が多くなります。
ただ高額になるリフォーム／リノベーションをしても「契約更新時に家賃維持が難しい」と考える方がいますが、やり方次第で「資産価値を最大化→目減りを最小限に抑えられる」ため安定的な家賃収入＋長期入居が可能となります。
弊社物件では競合物件との徹底的な差別化リノベーションを図ったことで…
リノベーションを機に家賃値上げに成功
徹底的な差別化を図ったことで契約更新時家賃値下げ要求が発生しない
ため、2020年以降増収増益を達成＋早期客付けに成功しています。
▶弊社リノベーション／差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．絶対におススメできない空室対策３選
家賃値下げ／広告料設定／更新料無料は、空室対策で行き詰った時、効果的と言われています。ただこれらの対策は貸主にプラスに働かないことが多いため、空室対策上愚策です。
１）家賃値下げ
家賃値下げすれば賃貸検索サイト上で反響率が急増するため、早期客付けが期待できます。ただ競合物件も同様のことを考えていることから、値下げに歯止めがかからなくなり客付けできても収益性が期待できません。
更に家賃値下げすることで属性が悪い借主が入居する確率が高くなります。その結果「家賃滞納」「騒音トラブル」が発生するため安定した賃貸経営を行うことができなくなってしまいます。
２）広告料
貸主が広告料を設定すると物件成約した際、仲介会社は「仲介手数料と広告料」収入が入るため優先的に紹介してくれます。
ただし広告料設定が慣習的なエリア以外、広告料がついている物件は基本的に「反響数が少ない」（人気がない）物件が多いです。そのため広告料をつけることによる費用対効果は正直期待できません。
３）更新料無料
昔からの商慣習により契約更新の際「更新料」を支払う物件が多いです。
更新料が設定されると借主は更新月のみ家賃＋更新料を支払わうことになるため、負担が大きくなってしまいます。そこで一部の物件では更新料設定を廃止して入居促進に繋げようと考えています。
ただ更新料を廃止しても入居の決め手の多くは物件クオリティー／エリアなどが多いため、空室対策効果は期待できません。
４．まとめ
今回は最新のアパート空室対策をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
繰り返しになりますが近年の賃貸市場は借り手側有利となっています。そのため空室対策を行っても顧客ファーストで行わなければ、早期客付け＋長期入居に繋げることは厳しくなります。
空室対策で失敗している物件は貸主自身が上記を意識していないことが多いです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
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