物件築年数が30年以上経過すると収益性／節税効果が期待できなくなるため、多くの貸主は出口戦略を検討します。
賃貸需要が今後も期待出来れば建て替えをベースに考えるのが普通ですが、近年は建築部材が高騰し同規模の物件を建て替えたとしても約2倍近い建築費用が発生するため、仮に満室稼働したとしても前と同じ家賃収入を得ることは難しくなります。
地方都市は今後人口減少が急速に加速するため、エリアによっては賃貸経営を続けることは難しくなりますが、弊社代表は地方都市にある築古アパートは建て替えするのではなくリノベーションを行うべきと考えています。
本投稿は地方都市にある築古アパートこそリノベーションを行うべき理由を解説します。
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理由①：立地は決して悪くない
リノベーション物件が注目されている背景には部屋探しの価値観が多様化しているからです。昔は築年数で物件判断されたため、築年数が古くなればなるほど客付けで不利になっていました。
しかしライフスタイルはここ30年で急激に変化し、一般的な部屋に住むより築年数は古くてもデザイン性が高い部屋を求める方が多くなっています。
築年数が古いアパートがあるのはもともと賃貸需要が期待できるエリアです。企業／学校移転などがなければ賃貸需要が低下することはそうそうありません。
リノベーション物件はデザイン力／家賃とも新築に勝り、また大都市と比べ地方都市はリノベーション物件の供給数は少ないため、リノベーション物件を選択される方は今後増加することが予想されます。
理由②：内部留保が溜まりやすい
築30年を超えてくるとアパートローンが完済する貸主は多いはずです。アパートローン返済が終われば家賃＝利益となりますが、原状回復のままで募集しても資産価値が低下しているため空室が長期化になりやすく家賃機会損失も大きくなります。
一方リノベーションすることで資産価値が向上→家賃値上げもできるため、収益性が向上し内部留保も溜まりやすくなります。
内部留保が溜まりやすくなれば、仮に税負担が大きくなったとしてもキャッシュフローの悪化が避けられ銀行からの融資が受けやすくなります。
さらに将来的に建て替えする際、相当額頭金を入れることができるためキャッシュフローが良くなります。
理由③：客付けしやすい
at－homeが発表したリリースによると、部屋探しされている方がインターネットで物件を探す際、約半数以上の方は水回りを確認していることがわかっています。
リノベーション物件は男性より女性の方が興味を示し、女性は水回りを非常に気にしています。リノベーションは基本的に水回りをリニューアル＋ターゲットが気に入るインテリアデザインとなっているため、従前と比べ反響数増加＋早期客付けが期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。カフェスタイルに特化した差別化リノベーションを強化したことから、従前と比べ募集時期関わらず早期客付けに成功し、早ければ退去翌日に入居申込が入ることもあります。
また自然素材の材料をリノベーション部屋に用いることで資産価値を最大化させることに成功。その結果退去を機に家賃値上げが可能となり、家賃収入は年々右肩上がりとなっています。
まとめ
今回は地方都市にある築古アパートこそリノベーションを行うべき理由をお伝えしました。
地方都市の空室率は大都市圏と比べ悪化しているエリアが多いため、競争力が低下した築年数が古い物件は資産価値を高めるリノベーションを行わなければ、客付け自体が難しく場合によってはキャッシュが焦げ付く可能性が出てきます。
また冒頭でもお伝えしました通り昨今はインフレの影響で建築部材が高騰→建築費は従前と比べ2倍近く跳ね上がっているため、建替えしたとしても今までと同じ家賃収入を得ることは難しくなります。
そのため今後も賃貸経営を続ける場合は、リノベーションで収益性を高め内部留保を増やした上で、資産形成／新築を建設する際の頭金として活用した方がメリットが大きくなります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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