近年の賃貸業界では低コスト空室対策が人気となっています。具体的には最低限のリフォーム＋ホームステージングを行うことです。
実際上記を行った貸主物件では、募集条件（築年数が古い／空室率が悪いエリア）が悪くても早期客付けに成功しているとのことです。最小限のコストで客付けができれば空室による家賃機会損失を最小限に抑えられますが…
上記空室対策は参入しやすいため将来同質化しやすい
上記空室対策より効果が期待できる空室対策が生まれる
と今までの空室対策は通用しなくなり、一気に状況が悪化してしまいます。
同質化がなぜ危険なのか？
大手牛丼チェーン店では一時期大幅値下げを行いました。背景にはBSE（牛海綿状脳症）問題／消費者の低価格志向の高まりがありましたが、結果的には大手牛丼チェーン3社とも売り上げを大幅に減らしてしまいました。
破壊的イノベーションが生まれると形勢は逆転する
同じ製品でも革新的な製品が生まれると、既存製品の需要は一気に下落します。代表例がカメラです。昔はカメラ＝一眼レフでしたが、今では一眼レフと同じぐらい性能を持つカメラ付きのスマートフォンが普及しているため、一眼レフ市場は急激に衰退しています。
低コスト空室対策の問題点を挙げると以下の通りとなります。
室内機能性を向上させる対策を行っていない
低コスト空室対策の一番の問題点は室内機能性向上させる対策を行っていない点です。
築年数が経過すると室内機能性（断熱、湿気、防音）が低下するため、借主の多くは不満を感じ不満を持つ借主の約3割は不満を解消させるため住替えを検討していることがリクシル住宅研究所の調べで分かっています。
そのため長期入居に繋げることが難しくなる可能性が出てきます。
家賃相場を意識しなければならない
低コスト空室対策の最大のデメリットは資産価値が向上していないため、家賃相場を意識した集客をしなければなりません。そのため客付けできても従前と比べ収益が低下し、また同じ物件内で家賃が異なってくるため借主からクレームが発生する可能性が高くなります。
借主属性が悪化する
家賃値下げを行えば確実に借主属性は悪化しトラブルが発生する確率が高くなります。退去理由が借主トラブルになってしまうと、再募集時告知しなければならないため客付けが難しくなってしまいます。
つまり低コスト空室対策は客付けできたとしても室内機能性／借主属性は低下してしまうため、収益性向上は期待することができません。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から自然素材を取り入れたカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
自然素材の無垢材や漆喰をリノベーション物件で採用しているところは皆無に近いため、弊社リノベーション物件は競合他社物件と比べと資産価値を最大化＆ブルーオーシャン状態になっているため2020年以降…
成約期間短縮
収益性向上
長期入居
させることができました。また定期的にリノベーションすることで目視できない部分の劣化を発見することができるため建具トラブル予防／建物寿命を延ばすことに成功しています。
弊社リノベーション物件は同築年の家賃相場より1万円以上高い家賃設定で募集していますが、本執筆時の2024年９月６日現在満室状態継続／2020年以降増収増益達成／昨年度（2023年）はアパート家賃収入が過去最高を更新しています。
一方エリア内にある弊社と同築年の競合物件では適正賃料に設定しているものの、客付けに苦戦し物件によっては6か月以上空室が続いているところがあります。
つまり弊社が手掛けた差別化空室対策（破壊的イノベーション）は、価格競争からの脱却／安定した集客＆収益を確立することができました。
これをマーケティング用語でイノベーションのジレンマと言いますが、弊社代表が低コスト空室対策は成功しないと断言できるのは、破壊的イノベーションに打ち勝つことができないため収益性＆稼働率において明らかに不利になります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
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