賃貸経営にとって最大のリスクはやはり空室。退去を予測するのはほぼ無理ですが、適切な空室対策を行うことで退去が発生しても空室期間を短縮させることは十分可能です。
賃貸空室対策を成功させるためには、以下の4つが重要と言われています。
人気設備をつける
募集部屋のデザイン性を高める
適正家賃で募集する
共用部清掃をしっかり行う
賃貸空室対策も日々変化しています。
共用部清掃は物件内見時の第一印象が良くなるためとても重要な対策と言えます。しかし清掃以外の対策は、どの物件でも行われているため同質化になりやすく結果を出すことができていない物件が多くなってきています。
本投稿は賃貸空室対策、間違った考え方／改善方法についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．【2023年度版】賃貸空室対策、間違った考え方とは？
１）人気設備をつける
近年の賃貸設備の中で人気が高い設備は「インターネット無料」です。インターネット無料物件は入居時の開設工事費用／毎月の使用料が無料となるので、反響数UP／入居促進効果が期待できます。
そのためインターネット無料対応ではない物件では、客付け強化のため導入するよう管理会社が提案するケースが多いです。
しかしインターネット無料物件は基本的にひとつの回線を全ての部屋で共有しているため…
利用者が多い夜間帯は速度低下が発生する可能性がある
速度低下は一時的なものであるため、貸主は対応できない
ためインターネット環境としては快適とは言えません。そのため近年では新築物件でもインターネット無料対応にしていない所が出始めています。
入居中に不満を感じると退去のきっかけを作ってしまいます。そのため人気設備しただけでは空室対策上有効とは言い切れないと思われます。
▶インターネット無料物件の回線速度に関しては、こちらをご覧下さい。
２）デザイン性を高める
アクセントクロスを施工すると室内がおしゃれ／すっきりした部屋となるため、空室対策上有効と言われています。
ただ人の好みは十人十色のためアクセントクロスを施工しても…
次第に飽きてくる
奇抜な色を選択したことで逆効果
となる危険性があるため必ずしも空室対策上効果が期待できるとは限りません。
▶アクセントクロスの危険性は、こちらをご覧下さい。
３）適正家賃にする
部屋探しされる方はエリア内の家賃相場を確認しているため、相場より高い家賃設定にすると家賃が安い他の物件に流れてしまう可能性が出てきます。
そのため物件募集する際、適正家賃を意識することが重要と言われています。
ただ近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態になっていることから、適正家賃にしても部屋のクオリティーが低ければ早期客付けは非常に厳しくなります。また安易に家賃値下げしてしまうと収益低下／他の借主から家賃値下げ要求が発生するなど新たなトラブルが発生してしまいます。
▶家賃値下げトラブル詳細は過去記事をご覧下さい。
２．空室対策で効果的な方法とは？
賃貸市場で競合に勝つためにはランチェスター戦略がとても有効的です。
ランチェスター戦略とは企業を強者／弱者に分類→それぞれにあった戦い方で事業拡大を目指す戦略のことで、賃貸業界で例えるなら「弱者＝空室対策を行う物件」「強者＝新築物件」が該当すると思います。
ランチェスター戦略上における弱者が強者に勝つには「局地戦」が重要になります。
そのためにはエリア内において「顧客のニーズが高く競合物件が提供できない独自の価値」を提供することがポイントとなります。
３．弊社事例
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、物件がある甲府市大里町は甲府市内でも有数のベッドタウンであることから、賃貸激戦区になっています。
弊社物件は築年数が古いため2018年から空き室を随時リノベーションしています。
弊社がリノベーションを行う際、先程紹介したランチェスター戦略（弱者）を用いながら対応しています。
| 差別化 | 局地戦 | 得意技 |
弊社リノベ物件 | カフェスタイルに特化したリノベーション | 独自集客確立 | 仲介手数料無料 フリーレント付き |
エリア内にある競合物件（築年数問わず）データーを見ると
どの物件も同じような部屋が多い
集客は賃貸検索サイトに依存
していることがわかました。そこでファミリー物件である弊社物件では「20～30代の女性」を成約ターゲットとし、女性から評価が高い「カフェスタイルに特化」したリノベーションにしています。
またエリア内にある競合物件は賃貸検索サイトに依存した集客をしているため、ブルーオーシャンとなるSNS媒体を用いた独自集客を強化することで、物件情報の拡散を図ることに成功しました。
仲介会社情報によると山梨県の賃貸初期費用の相場は「家賃4か月程度」であるため、弊社公式サイト経由で入居申込された方のみ、「初期費用を相場の4分の1程度に抑えた特別価格」で提示しています。
弊社リノベーション物件は家賃相場より高めの設定にしていますが、2020年以降満室状態がづづくようになり直近３期連続で増収増益となりました。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸空室対策、間違った考え方について、また改善方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の空室対策はどの物件も「同質化」となりがちになっています。そのため過当競争が発生しやすくなるため客付けに苦戦してしまいます。
空室対策で結果を残す（＝早期客付け、安定した家賃収入）ためには、徹底した差別化戦略を打ち出すことが重要ですが、競合他社物件はこの事実に気づいていないため今後二極化がさらに進むと思われます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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