賃貸経営を成功させるためには、退去が発生した際「すぐに部屋を埋め、空室発生による機会損失」を可能な限り減らすこと＋「退去リフォーム費用」を抑えることが重要です。
退去リフォーム費用を抑え早期客付けさせることができれば、安定した家賃収入を得ることができます。
ただし築年数が20年以上経過している物件では、目に見えない部分で劣化が進行しているため、設備投資に消極的になってしまうと逆効果になる可能性が高くなります。
本投稿は、築年数が経過した物件における低コストリフォームのデメリットについてお伝えいたします。
▼目 次
１．低コストリフォームのデメリット
築年数が20年を超えると設備の減価償却は終了してしまいます。また最新設備と比べ20年前の設備は明らかに機能性や利便性が低下しているため、今まで通りの空室対策では早期客付けは難しくなってしまいます。
近年の賃貸業界では、退去後の室内リフォーム費用を少しでも抑えつつも室内印象をよくする「ホームステージング集客」がとても人気となっています。実際ホームステージング集客を行っている物件は結果を出すことに成功しているため、実践する物件が多くなっています。
▶賃貸ホームステージングの詳細は、こちらをご覧下さい。
ただし築年数が経過している物件において低予算リフォームばかりしていると、思わぬ落とし穴が待ち構えていることがあります。
これは弊社物件（築29年目）で実際にあった事例ですが、ある部屋の退去リフォーム時（洗面脱衣所のクッションフロアの張替え）を行おうとした際
床の一部が腐食
していました。これは築年数が経過している物件ではよく起こる問題で、床下にある根太と呼ばれている床材が腐食し周辺の木材がカビだらけになっていました。
▶根太の腐食に関しては、こちらをご覧下さい。
すぐに緊急修繕を行ったので事なきを得たのですが、もしこれを放置していると最悪床がずれてしまう恐れがあったとのことです。
低コストリフォームで対応してしまうと、この様な事態を招いてしまう恐れがあります。特に水回り部分においてはリフォームは行うべきです。
２．低コストリフォームでは収益性が高められない
低コストリフォームのメリットはリフォーム費用を最小限に抑えることができる点です。ただ低コストリフォームは物件資産価値を高めることはできません。
そのため家賃相場を意識した家賃設定しなければ客付けが難しくなるため…
収益を最大化させることが難しくなる
利幅は確実に減少する
ため安定した家賃収入を得ることができなくなってしまいます。
▶家賃収入の影響に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．入居者の質が悪くなる
低コストリフォームで集客している物件では、先程紹介した通り「家賃相場を意識した集客」をしないと客付けさせることができません。
家賃単価を安くすれば反響数が増加する一方で、借主の質も悪くなることが懸念されます。
借主の質が悪くなると
家賃滞納問題が発生しやすくなる
借主同士のトラブルが発生しやすくなる
ことが懸念されます。
家賃滞納問題は契約時に保証会社を利用することによって、実質的に貸主側の滞納リスクはなくなります。ただ借主同士によるトラブル（例えば騒音問題）が激化し当事者の一人が退去してしまうと「告知義務対象物件」になってしまいます。
告知義務物件になると、内見時に仲介担当者は必ず告知しなければならなくなるので、客付けが非常に難しくなってしまいます。
▶借主同士のトラブルの告知義務に関しては、こちらをご覧下さい。
４．同じような空室対策をしてくる可能性
「低コストリフォーム＋ホームステージング」は、比較的誰でも実践しやすい空室対策と言えます。
ただ真似しやすいものは、多数の貸主が実践してくる可能性があります。マーケティング的に同質化になると価格競争が発生しやすくなり、たとえ現在結果を出すことができたとしても将来性は100％期待できません。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、さらに弊社物件は築年数が古いため、一般的に家賃相場を意識した集客をしなければ客付けすることは難しくなります。
築年数が古い物件が生き残るためには、徹底した差別化戦略を打ち出すしか方法はありません。そこで弊社物件では2018年以降空き部屋を随時差別化リノベーションを行っています。
築年数が経過している物件は、ランチェスター戦略上「弱者」に該当するため、弱者の戦略で対応しなければなりません。
そこで弊社物件では…
集客ターゲット層に響くようなカフェスタイルリノベーションを展開
価格競争からの脱却を図るため、公式サイトを立ち上げ独自集客を確立
初期費用の部分においても徹底的な差別化（仲介手数料無料など）
等を展開することによって、2020年以降は増収増益＋満室達成でき、本執筆時の2023年11月27日現在も満室状態が続いています。
弊社が行っている空室対策は、賃貸系メディアからも注目されています。詳細はこちらをご覧下さい。
５．まとめ
今回は、低コストリフォームのデメリットについてお伝えしました。
空室対策をする際、コストをあまりかけずに客付けさせたほうが収支改善が期待できるものの、賃貸市場は今後空室率がさらに悪化することが明白となっていることから、同質化になりやすい空室対策は確実に淘汰されてしまいます。
築年数が経過したとしても、しっかりとした空室対策を行えば資産価値を高めることができるため、安定した賃貸経営を継続することができます。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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