アパート経営されている貸主にとって「満室経営」はぜひ達成／継続したいと思っているはずです。
よくネットなどに「○○物件は満室達成しました」とありますが、大抵は従前より家賃値下げ／広告料増額した可能性が高く、家賃値下げして満室にしても結果的には収入減＋利幅が少なくなってしまうため損益分岐点が高くなってしまいます。
また家賃値下げ＝借主属性が悪化する可能性があるため、管理トラブル発生率が高くなり満室経営がしにくい体質となってしまいます。
弊社が目指す満室経営とは「家賃維持もしくは値上げ」を行った上で満室経営を続けることです。これが現実になれば築年数が経過した物件でも収益性を伸ばすことができ、安定した家賃収入を得ることができます。
本投稿は収益性を伸ばしつつも満室経営を続けるコツについてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．満室経営の本質
満室経営を目指すなら「市場の家賃相場」に適した家賃設定をすべきと言われています。確かに家賃相場に近い家賃設定することで反響数が伸びるため、早期客付け／契約更新してくれる可能性が高くなります。
ただ賃貸市場の家賃相場は好エリア以外、築年数の経過と共に下落します。そのため家賃相場に適した募集を行い満室になっても、年間収入は減少するため損益分岐点が高くなり賃貸経営的にもマイナスとなってしまいます。
弊社代表が考える満室経営の本質とは
家賃維持もしくは値上げを行った上で満室経営を目指す
ことです。一見すると無茶な考え方かもしれませんが、満室経営にとって重要となる「顧客満足度」「資産価値」を最大化させることができれば、家賃値上げしても満室経営を達成することは十分可能です。
２．満室経営を続けるコツ
賃貸物件は退去がつきものです。そのためいつまでも満室状態が続く事は100％ありません。
満室経営を続けるコツは、退去が発生した際は早期客付け＋長期入居してもらうような物件にすることです。
１）長期入居してもらう環境づくり
株式会社AlbaLinkが発表したリリースによると、賃貸契約で後悔したことがある人は約7割いることがわかりました。後悔した理由で最も多かった上位3つは「騒音」「設備関連」「属性の悪さ」でした。
賃貸契約で後悔する人が多くなると、バイヤーズリモースが起きやすくなり長期入居が難しくなります。
バイヤーズリモースを防ぐためには…
物件清掃を定期的に行い、清潔感が感じられる物件にする
設備不良等が発生した際は、迅速に対応する
借主とコミュニケーションを取り、要望や相談に応じる
ことが重要となります。
▶バイヤーズリモースの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）家賃保証会社の利用
借主が賃貸物件に入居する際、入居審査を行い家賃支払い能力を確認します。そのため基本的に家賃滞納が発生することは殆どないと言っても過言ではありません。
ただもし家賃滞納が発生すると、金額が高額なため回収が難しくなる可能性があります。
近年では約8割の物件で家賃保証会社を利用しています。家賃保証会社を利用することで万が一借主が家賃滞納しても、家賃保証会社が代位弁済してくれるため、管理会社／貸主は滞納リスクがなくなります。
▶家賃保証会社の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）資産価値を最大化させる
満室経営を継続するためには、借主及び内見者がロイヤルカスタマーになってくれることが大前提となります。
賃貸業界においてロイヤルカスタマーを作るには、物件資産価値を最大化させ顧客満足度を高めるしか方法はありません。
賃貸物件は築年数の経過と共に物件価値が下落します。しかし資産価値を高めるリノベーションを行うことで価値の目減りを少なくすることができ、顧客満足度を高めることが期待できます。
リノベーションで資産価値を最大化させることができれば
借主が肯定的な意見を述べてくれるようになり、その声を内見時に伝えることで入居促進効果が期待できる
借主が知人に物件紹介してくれる可能性が高くなる
ため長期入居してくれる可能性が高くなります。
▶資産価値向上に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）弊社事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から差別化リノベーションを展開しています。
弊社物件の間取りは２LDKとなっています。そのため20～30代のカップル／新婚さんが多く入居されることから、女性が喜ぶカフェスタイルリノベーションにしています。
可能な限り自然素材（漆喰／無垢材）を取り入れ、更に上階からの（足音）生活音対策として、吸音効果が期待できるクッションフロアを標準としています。また物件管理も強化していることから、借主の約半数は「ロイヤルカスタマー」となり…
温かみが感じられるカフェスタイルキッチンに満足→リノベーション部屋を肯定してくれる
機能性や利便性が良いため、知人に物件紹介してくれことが多い
ことから、リノベーション前と比べ「家賃収入」「入居期間」は右肩上がりとなり直近３年間は増収増益を達成できました。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶借主インタビューはこちらをご覧下さい。
３．まとめ
今回は満室経営を続けるコツについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は物件供給数飽和状態となっているため、客付けは非常に厳しくなっています。その中で家賃値下げせず満室経営を行うことはハードルが高いと言わざるを得ません。
しかし物件資産価値＋顧客満足度を高めることができれば、借主／内見者が家賃以上の価値を見出すことができるため、家賃相場より家賃が高くても納得して入居／契約してくれます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
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