築年数が経過すると物件資産価値が低下するため、募集しても早期客付けが難しくなってしまいます。客付け強化のために多くの貸主は…
適正相場に合わせた家賃設定
フリーレント設定
広告料増額
客付けに強い仲介会社に定期的に訪問する
などを行い物件認知度を上げる対策を行っています。
弊社物件がある山梨県は「日本一空室率が悪い」県で、約30%空室と言われています。弊社物件は築年数が30年以上経過していま菅…
上記空室対策は一切行わず差別化リノベーションを徹底
ことで早期客付けに成功。弊社物件は2024年4月1件退去が発生したものの退去後わずか1日で内見／入居申込を頂くことに成功。その結果過去最短客付け＋家賃値上げにも成功しています。
本投稿は築古物件を一瞬で客付けさせることに成功した弊社空室対策リノベーションのポイント3つをお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策リノベーションの重要性とは？
最近築年数が古い物件は空室対策の一環としてリノベーションを行っていますが、そもそもどうして築年数が古い物件がリノベーションすると空室対策上効果が期待できるのでしょうか？
その理由は以下2点を挙げることができます。
リノベーション効果が期待できる
リノベーション費用対効果が期待できる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
リノベーション効果が期待できる
今までの賃貸部屋探しは「築年数」が大きなウエイトを持っていました。
そのため築年数が古い物件は忌避されていましたが、近年SDGsの普及／ライフスタイルの変化により築年数だけで物件判断される方が少なくなり、築年数が古くてもデザイン性を強化したリノベーションを行えば従前と比べ早期客付け効果が期待できます。
リノベーション費用対効果が期待できる
近年の賃貸市場は物件供給数飽和状態が続いているため、家賃値下げしただけでは早期客付けは厳しく、特に築年数が20年以上で原状回復しか行っていない物件の中には、1年以上空室が続いているケースも珍しくはありません。
リノベーションすると物件資産価値が従前と比べ向上するため、リノベーションを機に家賃値上げが可能になります。その結果従前と比べ収益性を伸ばすことができることからリノベーション費用対効果は十分期待できます。
２．【空室対策リノベーション】築古物件を一瞬で客付けさせた3つのポイントとは？
弊社物件では2018年から空き室を随時リノベーションを行い、原則リノベーションを機に家賃8～10%値上げして募集しています。
徹底した差別化リノベーションを行ったことで弊社リノベーション物件は早期客付けに成功。
2020年以降満室状態となり増収増益を達成。今年（2024年）は3年前にフルリノベーションした部屋が4月7日付で退去となりましたが入居中に内見予約が入り、退去翌日に内見→その日のうちに入居申込を頂きました。
一般的な賃貸物件の早期成約期間はおよそ4～5か月と言われていますが、弊社リノベーションは大幅に成約期間を短縮させることに成功しています。弊社リノベーションが成功している背景には以下3点を意識したリノベーションを行っているからだと分析しています。
カフェスタイルキッチン
統一感を意識する
室内照明
それではそれぞれのリノベーションポイントを見ていきましょう。
１）カフェスタイルキッチン
ファミリー向け賃貸物件はこれから二人暮らしされる方が多数入居され、部屋探しの主導権はほぼ女性が握っています。
女性にとってキッチンは家事の中で最も長くいる場所。そのためリノベーションを行う際機能性＋デザイン性が優れているキッチンを導入しなければ、物件第一印象が高められないため客付けが難しくなります。
そこで弊社物件ではリノベーションを機に、弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを製作。既存キッチンをあえて生かし扉には温かみや温もりが感じられる無垢材を採用／キッチンパネルは不燃化粧板を貼り付け、換気扇フードは再塗装しています。
また機能性を高めるため、調理台＋収納スペースを強化した可動式のキッチンカウンターを新設。カウンターを新設したことで従前と比べ利便性が向上し、さらに対面での料理が可能となったことから…
カフェスタイルキッチン導入で反響数＋成約率が向上
入居されている女性借主からの評価が高いため、長期入居に繋げられる
ためリノベーション費用対効果は高いと言えます。また弊社が開発したカフェスタイルキッチンは物件ファンにも取り上げられています。
▶弊社リノベーションキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶物件ファンの記事掲載はこちらをご覧下さい。
２）統一感を意識する
花王が2015年に発表したリリースによると20～30代女性は…
家で落ち着きたい
室内インテリアはシンプル志向／空間全体の統一感を意識している
とのことです。そこで弊社物件ではリノベーションを機に流行に左右されない白を基調とした統一感がある部屋作りを心掛けています。
白をベースにした部屋は味気ないと思われますが…
室内を白で統一することで室内全体が広く見える／室内が明るくなる
家具との相性が良いため誰でもおしゃれな部屋を作ることができる
白をベースにすることでカフェスタイルキッチンの魅力を高めることができる
効果があります。
▶白を基調とした部屋作りの重要性は過去記事をご覧下さい。
３）室内照明
賃貸物件は原則照明器具は設置されていないため入居後借主が用意することになります。
天井に設置されているソケットはLDKなら2つ／洋室は1つしかないため、多くの借主は室内明るさを求めシーリングライトを設置します。ただシーリングライトは生活感が前面に出てしまうためリノベーションの魅力を最大化させることができません。
そこで弊社リノベーションでは上級グレードの部屋のみLDKにペンダントライトとダウンライトを設置しています。
一部のリノベーション物件にはダウンライトは設置されているものの、ペンダントライトは殆ど設置されていません。ペンダントライトを設置することで競合物件との差別化を図ることができ、さらにキッチンの魅力を高めることができるため、内見時の物件印象を高めることが期待できます。
▶照明リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は築古物件を一瞬で客付けさせることに成功した弊社空室対策リノベーションのポイント3つをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションを行うことで物件資産価値が向上するためリノベーションを機に家賃値上げは可能となります。
ただしリノベーション価値が家賃以上なければ、部屋探しされる方は「家賃が高い」イメージを持ってしまうため早期客付けは期待できません。
今後リノベーション物件は多くなることが予想されるため競争は厳しくなります。リノベーションで安定した家賃収入を得るには顧客目線に立ち競合物件が真似できないような差別化リノベーションすることが求められます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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