古い賃貸アパートを生まれ変わらせるリノベーション効果とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月31日
- 読了時間: 8分
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となり競争が激化しています。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は、家賃値下げしても競合も同様の対応を取るため、以前ほどの客付け効果はあまり期待できません。
しかし最近では部屋探しの価値観が多様化しているため、築年数が経過したアパートでもリノベーションを施すことで、築年数で判断されにくくなり、人気物件として再生する可能性があります。これにより収益率や稼働率を大幅に向上することが期待できます。
またリノベーションは仲介会社にとってもメリットが大きいため、積極的に物件紹介してくれる可能性が高まります。
本投稿は古い賃貸アパートを生まれ変わらせるリノベーション効果についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションが人気の理由
最近の賃貸業界ではリノベーション賃貸に入居される方が増加しています。これは部屋探しの選択肢が広がり、ライフスタイルの変化が影響しているからです。
従来の賃貸アパートは一般的に万人受けするオーソドックスな部屋となっています。しかし最近では自分らしい暮らしを求める方が増え、その結果デザイン性が高い部屋を希望する傾向が強まっています。
リノベーション賃貸は成約ターゲットを意識したインテリアテイストとなっているため、築年数が古くても人気物件として生まれ変わり、早期成約が可能となります。
またリノベーション賃貸は新築物件と比べ家賃が10～30％安く設定されている点も、人気の理由のひとつです。おしゃれでありながらリーズナブルな価格は、多くの入居希望者にとって魅力的な要素となっています。
リノベーション賃貸はデザイン性、家賃、個性の面で優れており、これらの要素が賃貸市場での競争力を高め、多様化するニーズに対応できる物件として注目されています。
▶賃貸リノベーション人気の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．古い賃貸アパートを生まれ変わらせるリノベーション効果とは？
弊社物件は築年数が古いため2018年から空き室を随時リノベーションしていますが、その結果以下のような効果を実感しています。
入居率改善
収益アップ
契約更新時家賃値下げ要求回避
仲介会社からの紹介UP
メインバンクからの格付けUP
それではそれぞれのリノベーション効果を見ていきましょう。
入居率改善
at－homeが発表したリリースによるとインターネットで部屋探しされる方の多くは、水回り写真は必ず確認されることが明らかになっています。これは水回りが「清潔さ」や「機能性」を求められる重要な要素であり、借主の生活に直接影響がでるからです。
リノベーション賃貸は基本的に水回りを一新するため、物件の魅力を高め、多くの人々の興味を引く要素となり、入居を決める際の大きな決め手となります。 そのため従前と比べ反響数／成約率が向上し入居率を改善さが期待できます。
弊社物件でもリノベーションを機に水回りを一新した結果、従前と比べ反響数が増え入居率も大幅に向上しました。昨年度の入居率は驚異の99％を達成し、リノベーション効果を実感しています。
水回り改修は高額な費用がかかるものの、借主にとっては大きな魅力となり、部屋探しの選択肢に大きな影響を与えます。
収益アップ
築年数が古い賃貸アパートをリノベーションすると従前と比べ資産価値が向上し、リノベーションを機に家賃値上げしても新築物件に近い価値を持つため客付けで不利になりことはありません。
ただしリノベーションの価値は新築物件の価値を超えることはないため、家賃値上げは最大でも新築物件の8掛け以内に抑えることがポイントです。
弊社物件ではリノベーションを機に家賃を8～10％値上げして募集してます。ほぼ満室の状態を維持しているため家賃収入は年々右肩上がりとなり、昨年度（2024年）は過去最高を更新し、リノベーション効果を実感しています。
契約更新時家賃値下げ要求回避
築年数が古くなったアパートをリノベーションすることで価値の目減りが抑えられ、家賃相場の影響を受けにくくなるメリットが期待できます。
弊社リノベーション賃貸の場合、もともと家賃相場より高い家賃設定で募集を行っていますが、リノベーションを機にさらに家賃値上げしています。その際、競合リノベーション物件との明確な差別化を図ることで、資産価値を最大限に高め、契約更新時借主からの家賃値下げ要求は一切ありません。
そのため安定した家賃収入が得られることから、入居期間中にリノベーション費用を早期に回収し利益を得ることに成功しています。
仲介会社からの紹介UP
仲介会社の主な収入源は仲介手数料であり、最大でも家賃1.1か月分までと限られています。このため売上を増加させるには契約本数を増やすことが求められます。
リノベーション賃貸はそのデザイン性とコストパフォーマンスの高さから人気があり、募集を開始すると反響数が向上し、早期客付けが期待ます。契約本数増加を目指す仲介会社にとってリノベーション賃貸は売上向上のカギとなるため、積極的に紹介してくれます。
弊社リノベーション賃貸はカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、平均1～2か月で客付けに成功しています。公式サイトを運営しているため、同サイトからの申込が多いですが、最近では仲介会社からの紹介も増えてきています。
メインバンクからの格付けUP
築年数が古くなった賃貸アパートをリノベーションすることで物件価値が向上し、家賃値上げや物件稼働率の改善が可能となり、従前と比べ収益性を大幅に向上させることが期待できます。
リノベーションが成功し増収増益が続けば、メインバンクからの格付け向上が見込まれ、借入金利の見直しや新規融資が認められる可能性が高まります。借入金利が下がれば利息負担が軽減され、新規融資が認められれば事業拡大する際資金調達がスムーズになります。
弊社リノベーション賃貸の場合、2020年から４期連続で増収増益を達成しているため…
借入融資の金利引き下げ
複数あるリノベーション融資の一本化
事業系ローンの借り換え
ができ、今までと比べるとキャッシュフローが改善され、賃貸経営の安定性が向上しました。リノベーションは物件の魅力を高めるだけではなく、賃貸経営全体に対して大きなプラス効果をもたらす重要な手段と言えます。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
３．賃貸リノベーション効果を最大化させるには？
今後の賃貸市場は全国的に空室率が悪化するためリノベーションを行う物件は増加することが予想されます。
リノベーション物件の供給が増えれば必ず価格競争が発生してしまいますが、この競争に打ち勝つにはリノベーション効果を最大限に引き出すことが重要です。リノベーション効果を最大化するには…
ターゲットとなる顧客層から高評価が得られる室内インテリアの提供
競合物件が真似できない独自の水回り設置
物件清掃を強化し清潔感を前面に出す
これらのポイントを意識してリノベーションを行うことで、競合が増えた場合でも物件価値は下がりにくくなり、早期客付けが期待できます。
▶競合物件の差別化、物件清掃の重要性の詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は古い賃貸アパートを生まれ変わらせるリノベーション効果についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションは費用が高額になるものの、リノベーションを行うことで家賃や物件価値は向上するため収益改善が期待できます。また入居中にリノベーション費用を回収できるため、費用対効果を十分実感しやすいです。
しかし今後リノベーション物件は増加することが予想されるため、競争に勝つには徹底的な差別化が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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