近年の賃貸市場は物件供給数の飽和により競争が激化しています。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は、家賃値下げしても競合も同様の対応を行うことから昔と比べると客付け効果はあまり期待できません。
しかし最近では部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数が経過したアパートでもリノベーションされていれば、築年数で判断される方が少ないため人気物件に生まれ変わり従前と比べ収益率／稼働率を大幅に改善させることが期待できます。
またリノベーションは客付けを行う仲介会社にとってもメリットが大きいため、積極的に紹介してくれる確率が高くなります。
本投稿は古い賃貸アパートを生まれ変わらせるリノベーション効果についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションが人気の理由
最近の賃貸業界では最初からリノベーション賃貸に入居される方が増加していますが、どうして築年数が古いリノベーション賃貸が選ばれるのでしょうか？
背景には冒頭でもお伝えした通り「部屋探しの多様化」が進んでいることが挙げられます。一般的な賃貸アパートは万人が受け入れられるようオーソドックスな部屋となっています。
ただ最近では自分らしい暮らしをしたいと考える方が増え、デザイン性が高い部屋を望む傾向が強くなっています。リノベーション賃貸は成約ターゲットを意識した室内インテリアにしているため、築年数が古くても人気物件に生まれ変わり早期成約が可能となります。
またリノベーション賃貸は新築物件家賃と比べ10～30％安くなっています。おしゃれで家賃がリーズナブルになっている点も、リノベーション賃貸が人気になっているひとつと言っても過言ではありません。
▶賃貸リノベーション人気の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．古い賃貸アパートを生まれ変わらせるリノベーション効果とは？
弊社物件は築年数が古いため2018年から空き室を随時リノベーションしていますが、リノベーションしたことで以下の効果を実感することができています。
入居率改善
収益アップ
契約更新時家賃値下げ要求回避
仲介会社からの紹介UP
メインバンクからの格付けUP
それではそれぞれのリノベーション効果を見ていきましょう。
入居率改善
at－homeが発表したリリースによるとインターネットで部屋探しされる方の多くは、水回り写真は必ず確認されるとのことです。
リノベーション賃貸は基本的に水回りを一新するため、従前と比べ反響数＋成約率は向上し入居率を改善させることが期待できます。
弊社物件でもリノベーションを機に水回りを一新しているため従前と比べ反響数増加→入居率も改善させることに成功。昨年の入居率は驚異の99％を達成することができました。
収益アップ
築年数が古い賃貸アパートをリノベーションすると従前と比べ資産価値が向上するので、リノベーションを機に家賃値上げしても客付けでマイナスになることは殆どありません。
弊社物件の場合リノベーションを機に家賃8～10％値上げすることに成功しているため、年々家賃収入は右肩上がり。昨年度は過去最高を更新し、今年も8月現在昨年対比100.4％で推移しています。
契約更新時家賃値下げ要求回避
築年数が古くなったアパートをリノベーションすると価値の目減りが抑えられるため、家賃相場の影響を受けにくくなります。
弊社リノベーション賃貸の場合、もともと家賃相場より高い家賃設定で募集していますが、リノベーションを機にさらに家賃値上げしているものの、契約更新時借主から家賃値下げ要求は一切ありません。
そのため安定した家賃収入が得られることから、入居期間中にリノベーション費用を早期に回収＋利益を得ることに成功しています。
仲介会社からの紹介UP
仲介会社の主な収入源は仲介手数料で最大でも家賃1.1か月分までなので、売上UPを目指すには契約本数を伸ばすしか方法はありません。
そのため仲介会社は客付けができそうな物件を中心に物件紹介しますが、リノベーション賃貸はデザイン性が高くまたリーズナブルな家賃設定のため、広告料を増額しなくても早期客付けが期待できます。
弊社リノベーション賃貸はカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しているため、仲介会社からの紹介が最近増加し平均2か月以内に客付けさせることに成功しています。
メインバンクからの格付けUP
築年数が古くなった賃貸アパートをリノベーションすると家賃値上げ＋物件稼働率が改善されるため、従前と比べ収益性を伸ばすことが期待できます。
増収増益が続けばメインバンクからの格付けUPが期待でき、借入金利の見直しや新規融資が認められる可能性が高くなります。
弊社リノベーション賃貸の場合、2020年から3期連続で増収増益達成ができたため…
借入融資の金利見直し
事業系ローンの借り換え
ができ、今までと比べるとキャッシュが増えるようになりました。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
３．賃貸リノベーション効果を最大化させるには？
前章でリノベーション効果をお伝えしましたが、今後の賃貸市場は空室率が全国的に悪化するためリノベーションを行う物件は増加することが予想されます。
リノベーション物件の供給数が増えれば必ず価格競争が発生してしまいますが、競争に打ち勝つにはリノベーション効果を最大化させる以外方法はありません。
リノベーション効果を最大化させるには…
成約ターゲットから評価が高い室内インテリアにする
競合物件が真似できない水回り設置
物件清掃を強化し清潔感を前面に出す
と効果的です。上記を意識したリノベーションすると仮に競合が多くなっても物件価値は下がりにくくなるため早期客付けが期待できます。
▶競合物件の差別化、物件清掃の重要性の詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は古い賃貸アパートを生まれ変わらせるリノベーション効果についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションは費用が高額になるものの、リノベーションを行うことで家賃＆価値は向上するため収益改善はもちろんのこと入居中にリノベーション費用回収ができるため費用対効果は十分実感できます。
ただ今後リノベーション物件は増加することが予想されるため、競争に勝つには徹底的な差別化を図ることが求められます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments