築古アパートをリノベで再生！壁紙・床材の新しい選び方
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月3日
- 読了時間: 9分
築年数が経過すると物件資産価値が低下し競争力が弱まるため空室が目立ち始めます。物件稼働率が低下してきたタイミングでリノベーションを検討される貸主は多いでしょう。
リノベーションを行うと従前と比べ利便性やデザイン性が向上し早期客付けが期待できますが、人気物件にするにはどの壁紙／床材を使うかがカギとなってきます。
本投稿は築古アパートをリノベーションする際の壁紙／床材の選び方、弊社リノベーション物件事例を紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパートをリノベで再生させるカギ
リノベーションを行うと従前と比べ「古臭さ」「使いにくさ」は一切感じさせない新しい空間が生まれ、入居促進効果は期待できます。その上リノベーションを機に家賃値上げも十分に可能です。
ただしリノベーションを成功させるには、以下ポイントが重要になります。
インテリアの黄金比を理解する
リノベーションコンセプトを明確にする
それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。
インテリアの黄金比を理解する
リノベーション物件に入居される方は、自分らしい暮らしを求めています。そのため内見時リノベーションされた部屋が生活イメージに合わなければ他の物件に流れてしまう恐れがあります。
リノベーションで成功するには「インテリアの黄金比」を理解することが重要です。インテリアの黄金比とはどんな色の組み合わせでもこの比率に沿えば、バランスの取れた室内配色が可能になることです。
理想的な配色割合は…
ベースカラー（70％）：壁、天井など室内の大部分を占める色。
アソートカラー（25％）：家具やカーテンなど大き目のインテリアを指します。
アクセントカラー（5％）：クッションや小物など最も小さな色。
でこれを意識すると室内印象のバランスをよく見せることができます。
この内リノベーションで対応できるのはベースカラーのみ。つまり壁／床材／天井の配色を意識することで、リノベーション価値を最大化させることが可能になります。
リノベーションコンセプトを明確にする
リノベーションで成功するにはコンセプトや方向性を明確にすることです。例えば同じ賃貸物件でも契約者の性別／年齢が異なれば、好みのインテリアは全く異なります。そのためリノベーションを行う際は…
成約のカギを握る方の性別／年齢層／家族構成などをペルソナ設定
しなければ訴求効果が高められないため、客付けが難しくなってしまいます。
２．築古アパートをリノベで再生！壁紙・床材の新しい選び方
１）壁紙は明光性が高いもの選ぶ
壁紙を張り替えようと思っても様々な種類があるため、どれを選ぶべきか悩む貸主は多いでしょう。
壁紙を選ぶ時は室内採光を意識することがとても重要です。賃貸物件は角部屋を除き、部屋に窓は1つしか設置されていないため、壁紙の洗濯によって室内採光は大きく変わり、内見時の物件印象も大きな影響を与えます。
例えば新築物件を含む多くの物件では退去後の修繕考慮して、向かって左側の織物調壁紙を採用することが多いですが、同壁紙は若干茶系が混じっているため全面張替えしても室内が若干暗めになります。
しかし同じ白の壁紙でも「石目調」を採用することで、室内採光は180度変わり明光性が期待できるため、内見時の物件印象を高めることができます。
２）床材はクッションフロアがおススメ
築年数が古い賃貸物件にはダークブラウン系の合板フローリングが施工されているケースが多いですが、若い世代は「明るい間取りを好む」傾向があります。そのためリノベーションを機に明るめの床材に張り替えた方が内見時訴求効果が期待できます。
賃貸物件で床材を張り替える際、フロアタイルが選ばれることが多いです。フロアタイルは塩ビ製のタイル状床材で、見た目は本物と見違えるぐらいクオリティーが高いため近年では施工する物件が多くなっています。
ただし賃貸物件は築年数／構造躯体関係なく「生活音問題」が発生することがあり、特に上階からの足音による生活音トラブルが懸念されます。フロアタイルは吸音効果が全く期待できないため、場合によっては階下の借主とのトラブルが発生する可能性があります。
一方クッションフロアを選択すると、フロアタイルよりクオリティーは低くなりますが、吸音効果が期待できます。そのため内見時にそのメリットを伝えれば「住みやすい物件」と認識されやすくなり入居促進に繋がる可能性が高まります。
３）統一感を意識する
壁紙や床材を変更する際、統一感を意識した配色にすることが重要です。基本的に室内に用いる色を3色以内に抑えることでバランスが取れたおしゃれな部屋を作ることができます。
そのため壁紙や床材を張り替える際は同色にまとめることで、入居後の生活イメージを連想しやすくなり物件訴求力を高めることが期待できます。
４）壁紙・床材を張り替える際注意する点
壁紙や床材を一新することで清潔感が感じられるおしゃれな室内空間が生まれ、内見時の物件印象を高めることができます。しかし張替えを行う際、注意すべき点があります。
奇抜なアクセントクロスはNG
アクセントクロスを施工することで、室内空間をよりおしゃれに演出することができます。
しかし色の好みは十人十色であるため、奇抜なアクセントクロスを選ぶとインテリアとの調和が難しくなり、入居後に飽きられたり疲れてしまうことに繋がるため逆効果になります。
アクセントクロスを採用する際は、薄いベージュやブルーを選択するとインテリアとの相性が良くなるため効果的です。
廃番には注意
壁紙／床材は数年に1度リニューアルするため、場合によっては今まで使用していた内装が使えなくなる可能性があります。
特に注意が必要なのがフロアタイルです。フロアタイルは1枚ずつ施工するため、もし今まで使用していたものが廃番になってしまうと補修することができなくなってしまいます。
３．築古アパートをリノベで再生！賃貸アパートのおしゃれな内装事例
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。ファミリー物件のため20～30代のカップル／新婚さんが多数入居されており、「賃貸でもおうちカフェが楽しめる」をコンセプトとしたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
2020年以降物件稼働率が上昇し本執筆時の2025年3月３日現在満室状態となっています。
事例①：不人気３DKリノベーション前に入居が決定
弊社物件は1993年に施工された物件でそのうち1棟8戸の間取りは３DKでした。現在ではリビング空間が求められるため、退去の度にLDKに間取り変更を行ってきました。
2023年5月に退去となったこちらの部屋は唯一残っていた３DKでしたが、2LDKにリノベーションをしようとしていたところ内見が入り、その日に入居が決まりました。
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LDKにすることで開放感のある室内空間が生まれ、間取り変更により室内採光を多く取り入れることができ、明るい部屋となりました。
また白を基調とした室内空間は、カフェスタイルキッチンの魅力を最大化させることに成功しています。
今回リノベーション前に入居申込を頂いたため、お部屋引き渡しは1か月半後となりましたが、リノベーション工事中進捗状況を随時LINEでお伝えすることができ、借主も部屋が生まれ変わる様子を見れてとても喜んでいました。
事例②：3年前にリノベした部屋が退去翌日に入居決定！
こちらの部屋は2LDK／最上階角部屋ですが、ダークブラウン系の床材を使用しているため思っている以上に室内があまり明るくありません。またアクセントクロスが施工していますが、複数の色が混在しているためバランス感覚的にあまりよくありません。
こちらの部屋は2LDKで最上階の角部屋ですが、ダークブラウン系の床材を使用しているため、思っている以上に室内があまり明るくありません。またアクセントクロスが施工されていますが、複数の色が混在しているため、バランス的にあまりよくありません。
こちらの部屋は家賃値上げを目的としたフルリノベーションを行っています。カフェスタイルキッチンは標準ですが、照明器具としてダウンライトとペンダントライトを採用したことで、よりスタイリッシュな部屋に仕上がっています。
リノベーション投資の懸念は、時間の経過と共に価値が下落する点ですが、弊社リノベーションでは「自然素材」を使用しているためリノベーション価値の目減りを最小限に抑えることができています。
その証拠にこちらの部屋は2024年4月上旬退去となったものの、入居中に内見予約が2件入り退去翌日に内見された方がその日に入居申込をして頂きました。
また昨今の物価高／材料費の高騰によりこちらの部屋は従前と比べ2,000円値上げして募集しましたが、値上げの影響は全くありませんでした。
４．まとめ
今回は築古アパートをリノベーションする際の壁紙／床材の選び方、弊社リノベーション物件事例をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーション物件に入居される方はデザイン性が高い部屋を望んでいます。先程もお伝えしましたが色の好みは十人十色＋好きなインテリアテイストもことなります。
そのため内装を全面張替える際は白を基調とした室内空間にすることで、結果的に反響数を増やすことができるため、早期客付けに結び付けやすくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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