「築年数が古いアパートは家賃値下げすれば客付けできる」この言葉はもはや「死語」と言っても過言ではありません。
地方都市では人口減少＋節税対策の一環として新規アパート建設が進んでいるため賃貸空室率は悪化傾向となり、競争力が低下した築年数が古いアパートは適正家賃以下にしても客付けが厳しくなっています。
実際弊社物件がある山梨県某市にある築34年／２LDK物件は今年3月から募集していますが、本執筆時の2024年8月8日現在空室が続き家賃機会損失は約23万円となっています。
ただ近年では部屋探しの多様化が進み築年数が古くてもリノベーションすれば、募集時期関わらず早期客付け＋家賃値上げが期待できるため費用が掛かってもマイナスになることはありません。
本投稿は築古アパートの価値を上げるリノベーションテクニックをお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパートが敬遠される理由
家賃が手ごろな築年数が古いアパートはなぜ人気がないのでしょうか？考えられる理由として以下3点を挙げることができます。
室内機能性が低下している
古臭い
収納力が弱い
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
室内機能性が低下している
リクシル住宅研究所が発表したリリースによると賃貸物件に入居されている方の約8割は室内機能性（断熱、湿気、防音）に不満に感じ、不満に感じている方の約3割は住替えを検討しているとのことです。
築年数が古い物件ほど室内機能性に不満を感じる方が多くなっています。そのため築年数が古い物件＝住みにくい印象が先行し客付けが難しくなってしまいます。
古臭い
at-homeが発表したリリースによると、部屋探しされる方が賃貸検索サイトなどで必ず見たい物件設備の写真上位3つはいずれも水回り（浴室、トイレ、キッチン）ですが、築年数が古い物件は設備投資していないためどうしても古臭くみえてしまいます。
特に女性は清潔感が感じられない部屋は忌避するため、設備投資していない築年数が古い物件は敬遠されてしまいます。
収納力が弱い
レタスクラブの調査によると賃貸アパートに入居されている方は、収納に不満を感じている方が多いとのことです。
近年施工された新築物件は居住スペースが若干狭くしても大容量の収納スペースを確保しています。一方築年数が古い物件の場合、新築物件と比べ収納力が弱くさらにクローゼットが設置されていないため、使い勝手が悪くなってしまいます。
２．築古アパートの価値を上げるリノベーションテクニック
近年ではリノベーションを展開する物件が多くなっています。そのため早期客付けを目指すならば訴求力が高いリノベーションを行うことが重要です。
視点を変えれば入居者の悩みを解決できるリノベーションを行えば、リノベーション価値を最大化させることができ、客付けで有利になります。それでは築古アパートの価値を上げるリノベーションテクニックをお伝えいたします。
漆喰＆クッションフロアで室内機能性を向上させる
築年数が古い物件の最大のデメリットは新築物件と比べ室内機能性が低下している点です。これを改善させるにはリノベーション時に自然素材の漆喰とクッションフロアを施工することです。
漆喰を壁に施工すると調湿効果や吸音効果などが期待でき、クッションフロアを施工すると足音の衝撃や振動を抑え、階下に響きにくくなるため室内機能性を改善させることが期待できます。
女性が喜ぶ水回りにする
リノベーションを機に水回りを一新する物件は非常に多く、設備が新しくなると清潔感が前面に出るため築年数の古さは一切感じられなくなります。
一方既製品の多くは「画一的なデザイン」が多いため「リノベーション効果を最大化」させることは厳しくなります。
ただしデザイン性が高い内装に張り替えることで、設備のデメリットを誤魔化すことができます。
既存収納をクローゼット化する
築年数が古い物件にある収納は中央に棚が設置されているため、利便性は正直悪いと言わざるを得ません。クローゼットがないと「収納が不便」と感じ取られてしまうため客付けで不利になります。
しかし既存収納をクローゼット化にすることは難しくなく、リノベーションを機にクローゼット化にすると利便性が高くなるため、リノベーション価値が高められます。
３．弊社物件リノベーションテクニック
弊社物件は築年数が古いため2018年からリノベーションを行っています。全20戸中14戸リノベーションを行いましたが、実は先程紹介したリノベーションテクニックを行ったことで…
2020年以降物件稼働率95％以上、昨年度は驚異の99％
家賃収入は同年を機に右肩上がり、昨年度は過去最高を更新
平均成約期間は約1～2か月、早ければ退去翌日に入居申込
が入るようになりました。その結果弊社リノベーションテクニックは不動産系メディアに注目されるようになりました。
▶弊社リノベーションテクニック詳細及びメディア記事はこちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は築古アパートの価値を上げるリノベーションテクニックをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションを行うと従前と比べ資産価値が向上するため、家賃相場より高い家賃設定しても客付けに影響が出ることは少ないです。
ただし部屋探しされる方は家賃相場はほぼ確認しているため、家賃相場以上の価値がなければ「家賃が高い」と感じられるため客付けが難しくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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