賃貸物件は築年数が古くなると競争力が低下するため空室が埋まりにくく、また家賃値下げを余儀なくされるため収益性が低下してしまいます。
しかし昔と比べ部屋探しの価値観は多様化しているため、築年数が古い賃貸アパートでもリノベーションすれば…
築年数で物件判断されにくくなる
従前と比べ空室期間が短縮される
資産価値が高まるため家賃値上げ
が期待できます。弊社物件も築年数が古いため2018年から空き室を随時リノベーションを行っていますが、2020年以降3期連続で増収増益を達成しています。
そこで本投稿はこれからリノベーションを検討してる貸主向けに、古い賃貸アパートをリノベーションする際に覚えておきたい7つのポイントを解説いたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．古い賃貸アパートをリノベーションするなら覚えておきたい7つのポイント
リノベーションを検討している貸主が押さえておきたいポイントは以下7点です。これらポイントを押さえておかないと今後の客付け／収益に影響が出てしまう恐れがあります。
家賃値上げには限界がある
施工期間は長くなる
デザイン性を意識する
水回りの差別化
収納を増やす
資金調達は公的融資がおススメ
予想外のトラブルは想定する
それではそれぞれのポイントを解説していきます。
ポイント①：家賃値上げには限界がある
近年の賃貸市場は人口減少／物件供給数過多状態が続いているため、全国的に賃貸空室率は悪化しています。空室率悪化＝競争力が低下した築年数が古いアパートは家賃下げ圧力がかかる／適正家賃で募集しても空室は埋まりにくくなります。
しかしライフスタイルの変化に合わせたリノベーションを行うことで、従前と比べ資産価値は向上するため家賃相場より高い家賃設定が可能となり収益性を伸ばすことができます。
ただしリノベーションしても物件資産価値は新築物件の価値を超えることはできないため、新築物件並みの家賃設定はできません。
そもそもリノベーション物件に興味を示している方は「家賃は抑えつつも新築物件並みの部屋に入居したい」と考えています。そのためリノベーション部屋の家賃を新築物件並みにしてしまと「オトク感がない」と思われ敬遠されてしまいます。
リノベーション後の家賃設定は最大でも新築物件家賃の8掛け以内に抑えることが重要です。
▶リノベーション後の家賃設定の詳細は過去記事をご覧下さい。
ポイント②：施工期間は長くなる
リノベーションとよく比較されるのがリフォームです。リノベーションとリフォームは方向性がそもそも異なるため施工期間も大幅に異なります。
リフォームは元の状態に戻す意味合いが強く原状回復とほぼ同じと言っても過言ではありません。施工期間は室内クリーニングを含め1週間～2週間程度で終わるため、客付けに影響が出ることはありません。
一方リノベーションは入居される方のライフスタイルに合わせた工事を行うため、一旦スケルトン状態にした後設備や内装を一新します。そのため施工期間はリフォームと比べ長期化し、1か月前後は必然的にかかります。
特に繁忙期中に退去が発生しリノベーションする際は要注意です。なお過去にリノベーションを行った場合は他室転用と記した上で賃貸検索サイトに写真掲載すると、反響数が期待できるため問合せに繋げやすくなります。
▶リフォームとリノベーションの違いに関しては過去記事をご覧下さい。
ポイント③：デザイン性を意識する
リノベーション物件に興味を示している方はデザイン性が高い部屋を求めています。そのためリノベーションする際は内装カラーコーディネートが重要となります。
賃貸業界的におしゃれな部屋＝室内の一面にアクセントクロスを貼るのが定番になります。確かにアクセントクロスを貼ることで、おしゃれな部屋に生まれ変わりまた手ごろな価格帯で対応できる点は魅力のひとつと言えます。
ただリノベーション物件に入居される方の多くは「家具と部屋との相性」を意識しているため、もしアクセントクロスと家具との相性が悪ければ客付けに影響が出てしまうことは必須。
リノベーションで早期客付けを目指すなら、インテリアの黄金比率を意識することが重要です。床／天井／壁は部屋全体の7割を占めているため、ここの内装色次第で訴求力があるリノベーションになるかどうかの分岐点となります。
弊社物件は2018年から空き室を随時リノベーションしていますが、基本ベースとして天井／床／壁を白で統一しています。一見すると画一的なデザインと思われますが、壁材を工夫することで…
従前と比べ部屋全体が明るくなり、家具の魅力を引き立たせてくれる
家具や雑貨などの相性は抜群によくなる
ため、訴求力が高いリノベーション部屋になります。その結果従前と比べ募集開始と同時に反響が増え早ければ退去翌日に入居申込が入ります。
▶内装色がリノベーションで重要なる点については、過去記事をご覧下さい。
ポイント④：水回りの差別化
女性にとって水回りはとても大切な場所。そのためリノベーションする際は室内デザイン性ともに水回りを強化しなければ早期客付けは厳しくなります。
水回りの中で特に重要なのがキッチンです。クックパッドのリリースによると…
引っ越し先で良いキッチン環境を重視している人は5割強
キッチンの不満点は作業／収納スペースが狭い
ことを挙げている方が多いため、キッチンリノベーションする際は上記を解消させることがとても重要です。
▶クックパッドのリリースはこちらをご覧下さい。
弊社物件ではリノベーションを機にオリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。既存キッチンをリメイクしたもので無垢材扉／キッチンパネルを設置し、機能性を高めるためキッチンカウンターを新設しています。
キッチンは家事の中で最も長くいる場所。機能性＋デザイン性にこだわることで競合物件との徹底的な差別化＋長期入居に繋げることができます。
▶弊社オリジナルキッチンの詳細は過去記事をご覧下さい。
ポイント⑤：収納を増やす
アルファあなぶきstyleが収納スペースについて調査したところによると、賃貸／戸建て住宅で生活している方の多くは室内にある収納スペースの狭さで困っているとのことです。
賃貸物件の収納事情に関しては近年施工された新築物件は、洋室の広さを削ってまでも大型のクローゼットを標準対応にしています。一方築年数が経過している物件にはそもそもクローゼットがなく棚が設置されているため、収納容量を増やすことができません。
ただ既存収納をクローゼット化にすることは可能であり、弊社物件でもリノベーションを機に一部クローゼットに変更しています。
▶クローゼット化の重要性に関しては過去記事をご覧下さい。
ポイント⑥：資金調達は公的融資がおススメ
賃貸リノベーション費用は部屋の広さ／修繕箇所によって費用は異なってきますが、弊社物件の場合1室150～250万円程度の費用が発生しています。
リフォームと比べ費用が倍以上発生することを踏まえると貸主の中には、リノベーション資金調達で悩む方もいるはずです。
リノベーション資金を借入する場合、一般的にはメインバンク／日本政策金融公庫のどちらかを利用することが多いですが、弊社がおススメするのは公的融資制度です。
お住まいの市区町村には公的融資制度があり条件を満たせばリノベーション資金を借入することができます。同制度のメリットは…
固定金利で借りられる（事業系融資は変動金利）
金融機関の事業系融資と比べ金利が安い
保証協会に支払う保証料の一部を市区町村／都道府県で負担してくれることもある
融資によっては利子補給がついているものがある
ためとても使い勝手が良い融資と言えます。
▶リノベーション資金の詳細は過去記事をご覧下さい。
ポイント⑦：予想外のトラブルは想定する
これはリノベーションを行う物件ではよくありがちですが、リノベーション中予想外のトラブルが発生することがあります。一例を挙げると…
リノベーション中に腐食などが見つかり追加工事が発生する
天候不順、資材不足で工期が遅れる
トラブルを避けるには「工期を予め長め」にとることで、トラブルが万が一発生しても工期遅れを防ぐことができます。
▶リノベーションで発生する予想外のトラブルについては、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回はこれからリノベーションを検討してる貸主向けに、古い賃貸アパートをリノベーションする際に覚えておきたい7つのポイントについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションすることで従前と比べ資産価値は向上するため、収益性を伸ばすことが期待できますが近年リノベーション物件は増加しているため、確実に結果を残すには室内デザイン／水回り／収納は強化すべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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