築古物件をリノベーションするメリットとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月15日
- 読了時間: 7分
物件築年数が経過すると、どうしても設備や内装の古さが目立ってしまいます。新築物件と比較するとその差は歴然です。見た目が古いと内見時の印象が悪化し空室が長期化してしまい、結果としては家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
さらに近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態にあるため、家賃値下げしても早期客付けは難しくなっているのが現状です。
築年数が経過した物件の収益性を期待するのであれば、費用は掛かりますがリノベーションを行うことで大きなメリットが得られます。リノベーションすることで資産価値の目減りを抑えられるため…
リノベーションを機に家賃値上げができる
価値が下がりにくいため契約更新時家賃値下げ要求が発生しにくくなる
同築年の物件と比べ早期客付けが期待
できるため従前と比べ安定した家賃収入を得ることが期待できます。
本投稿は、築年数が経過した物件をリノベーションするメリットについて、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"築古物件をリノベーションするメリット”
１．築古物件をリノベーションするメリットとは？
一昔前の賃貸市場では築年数で物件判断されていました。しかし最近では部屋探しの多様化が進み、築年数が古くてもリノベーションが施されていれば、年数の古さはそれほど重視されなくなっています。
そのため近年ではリノベーションを手掛ける物件が増加しています。築古物件をリノベーションするメリットとしては以下5点を挙げることができます。
家賃下落を抑えることができる
空室期間を抑えることができる
長期入居＝リノベ費用回収が期待できる
退去時における原状回復費用を抑えることができる
管理料アップによる管理会社からの応援
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
１）家賃下落を抑えることができる
賃貸物件の家賃は資産価値低下の影響され「築年数1年ごとに家賃1%が下落」すると言われています。
特に築「10年目」「20年目」は、資産価値が大きく下落するため家賃相場が大きく落ち込む傾向があります。
家賃相場を意識した集客を行うと、稼働率は改善できるものの収益性は確実に低下し、安定した家賃収入を得ることが厳しくなります。
しかしリノベーションを行うことで資産価値が向上し、家賃相場より高い設定でも同築年の物件と比べクオリティーが高いため早期客付けが期待できます。
弊社物件は1993年築の2LDK賃貸アパート（3棟・20戸）です。築年数が経過しているため単なる原状回復程度のリフォームだけでは早期成約が難しくなりました。そのため2018年から収益改善を目的とした差別化リノベーションを展開しています。
リノベーションを機に家賃を8～10％値上げしましたが、本執筆時の2025年３月15日現在満室状態が続き2020年以降は増収増益を達成しています。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）空室期間を抑えることができる
一般的に築年数が経過している物件は、資産価値、訴求力が低下するため空室期間が長期化する可能性が高くなります。
一部の専門家は、空室期間が長引くより家賃値下げして空室による家賃機会損失を抑えるべきと主張しています。一見合理的な意見ですが、安易な家賃値下げは…
収益低下
他の借主からのクレーム増加／家賃値下げ要求
が発生しやすく負のスパイラルに陥るリスクが高まります。また部屋探しされる方はインターネット検索する際水回り写真を確認するため、リフォームやリノベーションが施されていない物件は、たとえ家賃値下げしても反響数を伸ばすことは難しくなります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件ではリノベーション事業と開始と同時に物件公式サイトを開設しました。
徹底した差別化を図ったリノベーション部屋をつくり、SNSやホームページ掲載することでハッシュタグ／自然検索した方にアプローチできるため、リノベーション前と比べると早期成約に成功し2020年以降成約期間は短縮傾向となっています。
３）長期入居＝リノベ費用回収が期待できる
賃貸リノベーションの最大の悩みは、費用が高額になる点です。弊社リノベーション実績から見てもフルリノベーションを行う場合250万円前後の費用がかかることが多いです。
リノベーション物件は、築年数が経過しているもの
新築や築浅物件とほぼ同じような部屋
家賃が新築・築浅物件より安い
ため物件管理の質がよければ、長期入居してもらえる可能性は非常に高くなります。
仮に家賃6.5万円で募集した場合、およそ2年半で「リノベーション費用」を回収でき、その後は利益が見込めます。長期入居して頂ければ投資効果は十分期待できるでしょう。
▶リノベーション資金をオトクに借りる裏ワザについては、過去記事をご覧下さい。
４）退去時における原状回復費用を抑えることができる
築年数が経過した部屋をリノベーションすると、資産価値を高めるだけではなく「退去時における原状回復費用」を抑える効果があります。
例えば、賃貸リノベーションでは壁紙張替えが一般的ですが、張り替えてから6年が経過すると、壁紙の残存価値は1円になり日焼けがしやすくなるため、5～6年周期で張替えが必要になります。
弊社リノベーション部屋の中には自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工すること湿気、断熱などの生活上の悩みを解消できる効果が期待できます。また通常の壁紙と比べて日焼けがしにくため、借主が長期入居しても退去時のリフォーム費用を抑えることが可能になります。
▶弊社の漆喰に関するリノベーションについては、過去記事をご覧下さい。
５）管理料アップによる管理会社からの応援
家賃値上げを目的としたリノベーションを行うことで、管理会社にとっては魅力的な物件となります。
管理会社の主な収入源は管理料で、一般的な物件管理料は家賃３～5％ですが、リノベーションを機に家賃値上げを行い成約になれば、必然的に管理料収入も増加します。
そのため管理会社ではリノベーション物件を積極的に仲介会社に紹介・営業し、早期成約に繋げられるよう対応してくれます。
さらに仲介会社にとって見ても、人気が高いリノベーション部屋は、「早期に部屋が埋まる可能性が高い」ことから、積極的に紹介・案内してくれる可能性が高高まります。
結果的には「貸主」「管理会社」「仲介会社」の間で『三方ヨシ』の関係が築けるのです。
２．まとめ
今回は築年数が経過した物件をリノベーションした場合のメリットについて、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年ではリノベーション物件を選ぶ借主が増えてきています。そのためリノベーションを行えば昔と比べると客付けはしやすくなったと言えます。
しかし競合他社と同じようなリノベーションを行ってしまうと同質化が進み逆効果になることもあります。一つでもいいので競合他社との差別化を図れるアイテムがあれば、早期成約に繋げやすくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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