【築古アパート経営】お悩みの貸主必見！具体的な改善策
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月1日
- 読了時間: 9分
一般的に不動産投資は他の投資と比べリスクが低いとされています。しかし築年数が古くなると様々な問題が発生するため賃貸経営が悪化するリスクが高まります。
今後少子高齢化と物件供給数の増加が懸念される中で、賃貸業界を取り巻く環境は非常に厳しくなると予想しています。しかし適切な対応や知識を持つことで、安定した賃貸経営を行うことが可能です。
本投稿は築古物件収益性で悩んでいる貸主向けに具体的な改善策についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパート経営の悩み
築年数が古くなると物件資産価値が低下するため、次のような問題が発生しやすくなります。これは全ての物件に共通する問題であるため、貸主は必ず理解しておく必要があります。
空室率悪化
収益低下
修繕コストアップ
借主トラブル
デッドクロス
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
１）空室率悪化
少子高齢化と節税対策の一環による物件新規建設増加により、賃貸空室率は全国的に悪化しています。野村総研の予測によれは2040年には空室率が約40%に達する見込みですが、この空室率悪化は築年数が20年以上経過した物件に以下の影響を及ぼす可能性があります。
客付けで不利になる
物件供給数が増えれば競争力が低下した築年数が古い物件は、客付けが難しくなり空室が長期化がしやすくなります。
家賃値下げの限界
客付け強化のために家賃値下げしても、物件供給数が増加すれば競合物件も同様に家賃値下げを行うため価格競争が起きますが、そこには限界があります。
２）収益低下
築年数が古くなると物件価値が下落するため、空室が目立ちやすくなります。そのため家賃値下げを行わなければ客付けが難しくなり、物件稼働率も下落しやすくなります。
その結果、新築時と比べると収益性は確実に低下することになり、場合によってはキャッシュフローが悪化する可能性もあります。
３）修繕コストアップ
賃貸経営は築年数が経過するにつれて様々な課題に直面します。その中でも特に重要なのは適切なタイミングでの修繕対応です。
築年数が経過すると室内内装や配管、建物外壁などが経年劣化し修繕が必要となります。特に外壁塗装は高額な費用がかかるため、物件によっては後回しにされることが多いですが、適切な修繕を行わないと…
物件の魅力が低下し空室が埋まりにくくなる
修繕を先延ばしにすると結果的に修繕箇所が増えコスト増となる
このような状況がキャッシュフローの悪化を招くリスクを高めることになります。
４）借主トラブル
客付けのために家賃値下げを繰返すと借主属性が悪化し、トラブルが発生しやすくなります。代表的なのは「家賃滞納」「借主同士のトラブル」です。
家賃滞納は家賃保証会社を利用することで、滞納が発生しても代位弁済が行われるため、貸主に直接的な損害は発生しません。しかし滞納が3か月以上続き強制退去となると、執行日には関係者立会いのもと行われるため、物件価値は低下する可能性が高くなります。
また借主同士の騒音トラブルが発生しやすくなり、それが原因で退去となると「告知義務対象物件」となるため今後の客付けが非常に厳しくなってしまいます。
５）デッドクロス問題
賃貸経営は多額の資金が必要になるため、通常は金融機関から融資を受けるのが一般的です。賃貸経営の最大のメリットは毎年多額の減価償却費を経費計上できるため、アパート家賃収入が多くても、税圧縮効果が期待できます。
しかし…
アパートローン返済が進むにつれて利息が減少し、帳簿上の黒字が増える
減価償却が進むと減価償却費が減り、節税効果が薄れてくる
アパートローン完済前に減価償却が終了すると、帳簿上の黒字が一気に増える
ため、デッドクロスとなり最悪黒字倒産するリスクが高まります。
２．築古アパート経営の出口戦略
新築時から賃貸経営を行い築30年以上が経過すると、減価償却費の減少に伴う節税効果が薄くなり、さらに修繕コスト増加が懸念れされるため、多くの貸主は「出口戦略」の検討を始めます。
築年数が古い物件の出口戦略は主に3つあります。
物件売却
建替え
そのまま所有し賃貸経営を続ける
物件売却
一番手っ取り早いのが物件売却です。高利回り／好エリアに物件があれば買い手は見つかりやすくなりますが、利回りが低いと売却は厳しくなってしまいます。
なお売却する際には「印紙税」「登録免許税」「各種手数料に対する消費税」「譲渡所得税、住民税」が別途発生し、また保有期間によって譲渡所得税と住民税の税率は異なるため注意が必要です。
建替え
賃貸物件は賃貸需要が見込まれるエリアに建設されます。建替えすると物件資産価値が向上し、従前と比べ家賃を高くしても貸し出すことができます。また減価償却が増加するため、税負担の軽減を考慮している貸主には非常に有効的な手段と言えます。
しかし近年のインフレによる建築コストが急上昇しているため、自己資金をある程度投入しなければ毎月のキャッシュフローが以前と比べ減少するリスクが高まります。
そのまま所有し賃貸経営を続ける
築年数が古くなっても定期的に大規模修繕（外壁塗装）／リノベーションを行うことで建物寿命を延ばすことができ、さらにアパートローンが完済すればスーパーキャッシュフローになるため、安定した家賃収入を得ることができます。
毎月の利益を内部留保し、一部を投資信託に運用したり、建替時の頭金として貯蓄することができるため、実際には非常に大きなメリットがあると言えるでしょう。
ただし所得税と住民税負担が増加し、さらに予期せぬ修繕費が発生する可能性が高くなるため、注意が必要です。
３．築古アパート経営改善策でおススメできないもの
築年数が古くなった物件の収益改善策で、集金管理からサブリースへの切り替えはおススメできません。
サブリースとはサブリース会社が物件丸ごと借り上げ第三者に転貸するシステムです。サブリースのメリットは空室が何室発生しても毎月の家賃収入は一定となるため、安定した賃貸経営が可能になります。
一部のサブリース会社では、途中かサブリース契約に切り替えができますが…
集金管理と比べ管理料が高額になる
契約更新時サブリース会社からの家賃減額請求は拒否できない
貸主からサブリース契約解除は事実上難しい（正当事由が必要）
といったデメリットがあります。
サブリースは貸主権限が殆ど失われ、家賃設定すらできません。収益性を高めたいのであれば集金管理を維持しつつ資産価値を向上させるリノベーションを行った方がメリットは大きくなります。また資金繰りが厳しい場合はリスケジュールを行うことで、結果的には費用対効果を実感することができます。
▶サブリース切替えの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．築古アパート経営お悩みの貸主必見！具体的な改善策
収益性が低下した築年数が古い物件を改善するには、リノベーションが非常に効果的です。リノベーションとは古くなった物件を新築物件並み再生させるプロセスのことです。
築年数が経過すると物件資産価値や室内機能性が低下するため空室が目立つようになります。その結果競争力が失われ、家賃値下げしても人気が出ないのが現状です。
しかし近年では部屋探しの多様化が進みリノベーションを行うことで、これらの課題をを解決し、新築物件に匹敵するぐらい魅力的な空間に生まれ変わらせることができます。
リノベーション物件は新築物件に入居希望の方をターゲットにしているため…
デザイン性が優れ、おしゃれな暮らしを求めている方には理想的な空間となる
新築物件と比べ家賃が10～30％安く、顧客にとっては魅力的な選択肢になる
ため早期客付け＋収益アップが期待できます。これにより従前と比べ内部留保がしやすく、築30年以上を超えても安定した家賃収入を得られやすくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開しています。その結果2年後から入居率を大幅に改善され、ほぼ満室を維持することができ、4期連続で増収増益を達成することができました。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は築古物件収益性で悩んでいる貸主向けに具体的な改善策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場は物件供給数数が過剰状態にあるため、家賃値下げしても早期客付けは難しくなり場合によっては1年以上客付けができない可能性もあります。
築年数が古くなると競争力が低下するため、安定した家賃収入を得ることが厳しくなってしまいますが、資産価値を高めるリノベーションを行うことで集客効果＋収益アップが期待でき、安定した賃貸経営を行うことができます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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