築古アパートをリノベして人気物件に変えるコツと実例紹介
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5 日前
- 読了時間: 10分
近年では部屋探しの価値観が多様化し、またインフレの影響により実質賃金が低下しているため、デザイン性が高く家賃がリーズナブルなリノベーション賃貸を求める方は非常に多くなっています。
リノベーションで人気物件にするには「ターゲット層に合ったリノベーション」を行うことがポイントでここを誤ると、客付けが難しくなります。
本投稿は築古アパートをリノベーションして人気物件に変えるコツと実例についてご紹介致します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションを検討すべきタイミング
本題に入る前に賃貸リノベーションを検討する適切なタイミングについて、簡単にお伝えいたします。賃貸物件は、築年数が浅い物件ほど需要は高く供給が少ないため、募集が始まるとすぐに部屋が埋まりやすくなります。
一方築年数が10年を超えてくると、需要は減り供給が増加するため必然的に空室率は悪化してしまいます。部屋探しされる方は家賃予算を決めてから希望条件に合致した部屋を選ぶため、適正家賃以下で募集しても空室期間は長期化してしまいます。
一般的に築20年を超えると設備の減価償却は終了し、競争力も低下してきますので…
築20年以上経過している
適正リフォーム、家賃で募集しているが、空室が3か月以上続くことが多くなった
物件は、賃貸リノベーションを考慮すべきです。
２．築古アパートをリノベーションで人気物件にするには？
冒頭でもお伝えいたしましたが、近年の賃貸市場は「部屋探しの価値観の多様化」「ライフスタイルに合った住まい」を求めている方が増加し、それに応じたリノベーション賃貸に入居される方は増えています。
築年数が古くなったアパートをリノベーションで人気物件にするには、以下の点を考慮する必要があります。
インテリアデザイン
利便性が高いキッチン
清潔感がある浴室
収納スペースの拡充
室内機能性の強化
それではそれぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
インテリアデザイン
回答者の7割以上がインテリアにこだわりたいと考え、若年層ほどその傾向は強い
インテリにこだわる理由は「居心地がいい空間を作りたい」意見が多い
現在のインテリアに不満を感じている人は半数以上
であることが明らかになりました。
この調査結果から部屋探しされる方は入居後のインテリアデザインに強い関心を持っているものの、賃貸物件では物件ごとに色やテイストが異なるため、内見時や入居後に不満を抱く方は多いと考えられます。
そこでリノベーションを通じてインテリアデザインを居心地が良い「シンプルナチュラル」や「北欧風」にすることで、顧客ニーズに応じたインテリア空間となり、入居促進や長期入居に繋がることが期待されます。
利便性が高いキッチン
部屋探しされる方は多少希望条件を妥協しても、充実したキッチンがある部屋を求めていることが、クックパッドのリリースで明らかになっています。
キッチンは生活の中心となる場所になるため、リノベーションを機にキッチン交換は不可欠ですが、スペースの関係で大き目のキッチンを導入することができません。
そのためキッチンを導入する際は機能性とデザイン性が充実しているキッチンを選ぶことが重要です。
清潔感がある浴室
浴室は日々の疲れを癒す重要な空間であり、快適な生活を送るために欠かせない要素です。
年数が経過するとシャワー水栓や鏡、浴槽の機能性が低下し、全体的に古びた印象を与えることがあります。女性にとって浴室はとても重要な要素となるため、浴室が古臭いとその時点で契約は成立しないと考えても問題はありません。
この問題はシステムバスを導入することで解決できますが、総額60万円以上の費用がかかります。コストを抑えたい場合は、浴室リノベーションを行うことでも浴室の古臭さはなくなります。
浴室改修は費用がかかりますが、投資効果は十分期待できるため、リノベーションする際は、必ず浴室改修は行うべきです。
収納スペースの拡充
レタスクラブが発表したリリースによると、家の収納で「キッチン」「玄関」「クローゼット」は収納が不足していると感じる方が多く、賃貸アパートに入居される方は収納に対する不満が高いことが明らかになりました。
室内全体の収納力が不足すると、モノが増えてしまい生活感が強調されるため、デザイン性が高いリノベーションを行っても上記を改善しなければ長期入居は難しくなります。
しかしこれらの問題は「キッチンリニューアル」「シューズボックス交換」「一部収納をクローゼット化」することで解決できます。
室内機能性の強化
リクシル住宅研究所が発表したリリースによると、物件築年数が経過するにつれて室内機能性（断熱、湿気、防音）が低下し不満を感じる方が増え、その内の3割は不満を解消するために住替えを検討していることが明らかになっています。
しかし多くのリノベーション物件ではこの問題に対処していないのが現状です。リノベーションで人気物件にするには「借主の声」が非常に重要になるため、コストはかかるもののリノベーションを機に室内機能性を向上させることで、今後の集客が容易になります。
例えば窓ガラスの交換、最新エアコンの導入、断熱材の入れ替えなどを行うと、室内機能性を向上させることが可能です。
３．築古アパートリノベーション成功事例
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションしています。2025年3月末現在全20戸中15戸リノベーション済みで、全室満室となっています。
弊社リノベーションは競合物件との差別化、資産価値の最大化を目指し、自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。その結果2020年以降4期連続で増収増益を達成し、昨年度（2024年）は家賃収入が過去最高を更新することができました。
それでは弊社物件画リノベーションで人気物件になった理由を簡潔にお伝えいたします。
ターゲットに沿ったシンプルナチュラル空間
賃貸リノベーションの室内インテリアを考える際、トレンドを重視する方がいます。しかし流行が過ぎ去ると魅力が薄れ、また人それぞれ好みが異なるため、トレンドはとらわれずシンプルなインテリアにした方が、より自由にレイアウトが可能になります。
そのため弊社リノベーションでは、トレンドに左右されないシンプルナチュラル空間を意識しています。室内配色は2色以下に抑えることで、誰でもおしゃれな部屋を作れるため、内見時の魅力を高めることができます。
▶弊社が室内のインテリアテイストにこだわる理由は、過去記事をご覧下さい。
カフェスタイルキッチンの魅力
女性にとってキッチンはとても大切な場所です。家事の中で最も長い時間を過ごすため、機能性が充実していることはもちろんですが魅力的なデザインでなければ、ストレスを感じてしまいます。
多くのリノベーション物件ではキッチン交換する際、セパレートキッチンを採用することが多いですが、賃貸キッチンは調理＆収納スペースが狭く、さらに画一的なデザインのためデザイン性を求める女性にとっては満足することはできないはずです。
そこで弊社物件ではリノベーションを機にオリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。既存キッチンをリメイクし、無垢材扉とキッチンパネルを貼り付け、新たにカウンターを設置したことで、従前と比べデザイン性と機能性が大幅に向上しました。
また上級グレードの部屋のみペンダントライトとダウンライトを設置し、キッチンの魅力をさらに引き立てています。
▶弊社カフェスタイルキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
コストカットに成功した浴室リノベーション
浴室改修と聞くと多くの貸主はシステムバスを連想します。システムバスを導入することで、清潔感が増し機能性も向上するため、内見時の物件印象を高めることが期待できます。
しかしシステムバスを導入には、高額なコストがかかり、最低でも60万円の費用が必要になります。
弊社物件ではシステムバス導入ではなく浴室内装と水栓、鏡をリニューアルするリノベーションを行っています。既存浴室を活用するためシステムバス導入と比べ3分の1の費用で対応でき、見た目的には古さは一切感じなくなります。
弊社代表はシステムバスを導入するのであれば、その費用を造作洗面台に充てた方が費用対効果が高いと判断し、あえて浴室リノベーションの方を選択しています。
▶浴室リノベーション、造作洗面台の詳細は、過去記事をご覧下さい。
低コストでできる収納拡張
築年数が古い物件における収納拡張と聞くと、コストが高いイメージと考えられがちですが、工夫次第で低コストで対応することができます。弊社物件の場合…
キッチン：収納スペース付きのカウンターを購入
シューズボックス：既製品を購入することで、収納容量を大幅に増やす
クローゼット：リノベーションを機に既存収納をリフォーム
しています。これらは数万円程度で対応でき、利便性の向上に寄与するため入居促進に繋がります。
漆喰施工で室内機能性を改善
弊社物件では室内機能性を改善させるために、自然素材の漆喰を一部リノベーション部屋で施工しています。
漆喰を施工することで「調湿効果」「保冷保温効果」「吸音効果」などが期待でき、従前と比べ室内機能性を大幅に向上します。実際に漆喰を施工した部屋に住む借主からは、住みやすさについて高い評価を頂いています。
また漆喰は左官屋さんによる完全手作業で施工するため、壁自体のデザイン性がとても優れています。壁全体から温かみが感じられインテリアとの相性がとても良く、特にカフェスタイルキッチンの魅力を一層引き立てるため、視覚的な効果も期待できます。
▶漆喰の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
本投稿は築古アパートをリノベーションして人気物件に変えるコツと実例紹介をいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
部屋探しを行う多くの方は、募集物件の水回り写真を注意深く確認しています。視点を変えればリノベーションを機にデザイン性が高い水回りを導入することで、早期客付けが期待できることが示唆されます。
弊社物件は2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、2年後から成約率、稼働率を大幅に改善させることに成功。2025年の繁忙期は2件の退去がありましたが、1件は退去3日以後、もう1件は入居中に申込が入り、その結果成約期間が過去最短を更新することができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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