築30年越えリノベーション賃貸が即満室！内見者が殺到する理由とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月31日
- 読了時間: 7分
賃貸物件の資産価値は年数の経過と共に下落します。このため次第に空室が目立ち家賃値下げを余儀なくされ収益性が低下しやすくなります。さらに経年劣化による修繕費の増加、減価償却終了に伴い税負担が増加するため、一般的に築30年を過ぎると、多くの貸主は売却または建て替えのいずれかの出口戦略を急ぐ傾向があります。
しかし現在では部屋探しの価値観が多様化しており、自分らしい暮らしをしたい方が増えています。このため築年数が古い物件でもリノベーションを行うことで早期客付けしやすく収益性が向上し、安定した家賃収入を得られやすくなります。
本投稿は築30年越えのリノベーション賃貸が即満室し、内見者が殺到する理由について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションの魅力
本題に入る前に賃貸リノベーションの魅力を、借主と借主それぞれの視点から考察してみたいと思います。
借主から見たリノベーション賃貸の魅力
経済的メリット
インフレの影響で新築物件の家賃は右肩上がりになっていますが、実質賃金は物価高の影響でマイナス状態となっています。このため新築や築浅物件に入居検討されている方の中には、家賃予算の都合で入居を諦める方が一定数いると思われます。
一方築年数が経過しているものの、室内設備や間取り、デザイン性が一新されたリノベーション賃貸は、新築物件と比べて10～30％家賃が安く、部屋探しの選択肢が広がるため入居促進効果が期待できます。
利便性の向上
水回りや間取りを一新することで、従前と比べ日常生活の利便性が向上し、さらに内装をリニューアルすることでデザイン性が高い空間で暮らすことができます。
ライフスタイルを重視したい方にとって、リノベーション賃貸は理想的な部屋と映るため、入居促進効果が期待できます。
属性が高まる
リノベーションは投資の一貫として行われるため、リノベーションを機に家賃値上げを行うのが一般的です。家賃値上げすることで属性が高い借主が入居する可能性が高まり、これによりモラルを重視する方が増えることが期待できます。
その結果騒音トラブルや家賃滞納といった管理リスクを軽減する効果も期待できます。
貸主から見たリノベーション賃貸の魅力
物件価値の向上
設備や間取り、デザイン性を向上させるリノベーションを行うことで、新築物件並みの魅力的な居住空間を創出できるため、物件資産価値が高まり、家賃値上げがしやすくなります。
またリノベーションを行うと価値の目減りを抑えられるため、契約更新時家賃値下げを回避することが期待できます。
収益性の向上
リノベーションを行うことで資産価値が向上すれば、家賃相場以上の家賃で賃貸しでき、早期客付けが期待できるため従前と比べ収益性の向上が期待できます。
さらにリノベーションは初期投資が大きくなりますが、長期入居に繋げることで早期にリノベーション資金を回収し利益を得ることが可能になります。
修繕費の削減
リノベーションは初期投資が大きいものの、一度行えば退去後に内装張替え程度を行うだけで従前と同じ家賃で賃貸しすることが可能になります。そのためリノベーションしていない部屋と比べ修繕費の削減が期待できます。
２．築30年越えリノベーション賃貸が即満室！内見者が殺到する理由とは？
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。2025年3月時点で、全20戸中15戸リノベーション済みで、現在は満室状態となっています。
賃貸空室期間の平均は約4か月～5か月と言われていますが、弊社リノベーションは募集開始すると遅くとも2か月以内には客付けに成功し、タイミングが合えば退去直後に埋まることも珍しくはありません。
2025年1月末、約8年入居された部屋が退去となりました。リノベーションを行った上で再募集しようと考えていたところ、募集直後から反多くの反響があり、退去から3日後に内見が入りその日に入居が決まりました。
なぜリノベーション前の部屋が迅速に成約に至ったのか、その理由について詳しく解説します。
カフェスタイルキッチン
リノベーション賃貸は男性より女性の方が関心を持つ傾向が強く、特に女性はキッチンのクオリティーを非常に重視しています。
クックパッドが発表したリリースでも、部屋探しされる方は多少希望条件を譲歩してでも、充実したキッチンがある物件を求めていることが明らかになっています。
そこで弊社物件ではリノベーションを機に、20～30代女性をターゲットにしたオリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。
既存キッチンをリメイクしたもので、無垢材扉とキッチンパネル、カウンターを新設しただけですが、無垢材を使用することでキッチン全体に温かみが生まれ、カウンターの追加により利便性が大幅に改善できるため、訴求力が飛躍的に高まります。
デザイン性が優れており、競合物件では真似できないため、賃貸検索サイトに写真掲載するとすぐに反響が高まり問合せに繋げやすくなります。
統一感を意識したインテリアテイスト
リノベーション物件に興味がある方は、好きなインテリアスタイルで暮らしたいと考えています。その際、室内の配色が非常に重要な要素になります。
室内配色を「70：25：5」の比率に設定すると魅力的な空間を作ることができ、インテリアとの調和も良くなります。部屋探しされる方は入居後の生活イメージを連想させているため、室内配色が少なくし統一感がある部屋にすることで、内見時の魅力が増し成約率が大幅に向上します。
このため弊社リノベーションでは室内配色を2色に限定し、アクセントクロスはトイレのみ使用しています。
造作洗面台
賃貸物件に設置されている洗面台は画一的なデザインが多く、リノベーションの魅力を最大化させることが難しくなります。
そこで弊社リノベーションでは上級グレードの部屋のみ造作洗面台を設置しています。造作洗面台を設置することで…
LEDダウンライトを設置したことでメイクや身支度がより快適に行えるようになる
大きめの鏡を設置することで室内を広く見せる効果があり、使い勝手が向上する
造作洗面台はデザイン性と機能性に優れ、他社物件との差別化を図れる
ため、Instagramや賃貸検索サイトに掲載すると反響数が増え、入居促進効果が期待できます。
造作洗面台は費用がかかりますが、成約ターゲットとなる女性にとつて居心地が良い空間を提供でき、物件価値向上にもつながるため、費用対効果は十分に見込めると言えます。
３．まとめ
今回は築30年越えのリノベーション賃貸が即満室し、内見者が殺到する理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は需要と供給のバランスが崩れ、特にに競争力が低下した築20年以上の物件が多く供給されているため、原状回復しか行わない物件は適正家賃以下で募集しても空室が埋まりにくく、最悪の場合、半年以上埋まらないこともあり得ます。
しかし部屋探しの多様化、またSDGsの普及により、築年数が古い物件でもリノベーションを行うことで競争力が向上し、早期客付けや収益アップが期待できるため、築30年以上経過した物件でも収益物件にすることは十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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