不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。
稼働率さえよければキャッシュフローは良くなるため、煩雑な管理業務は管理会社に委託することで、副業感覚で不動産投資をすることは可能です。
ただし少子高齢化の影響により賃貸需要は確実に低下していくことから、シッカリと利益を出すためには経営者としての自覚を持つことが求められ、自覚がないと儲かるどころが逆に投資に失敗してしまいます。
本投稿は賃貸オーナーはズバリ儲かるのかについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
”不動産投資で儲かる”ためには次の２点は必須！
１．実はそんなに甘くない不動産賃貸業界
不動産投資を始める方の多くは下記3点を期待しているはずです。
安定した家賃収入が見込まれる
老後の資産形成、年金目的としての運用が期待できる
ローン完済後は、家賃がそのまま収入になる
ただ実際に不動産投資されている方の意見は、前掲とは真逆です。
株式会社オーナーズ・スタイルが1000名の読者に「賃貸経営の先行き感」についてアンケート調査を行ったところ、将来的には厳しくなると回答した方が全体の約6割いることがわかりました。
将来の不安材料として最も多かった意見は「空室」「家賃下落」でした。
それでは空室／家賃下落の詳細についてみていきたいと思います。
１）空室率の上昇
日本の人口は2008年をピークに下落傾向となっています。特に地方都市においては「人口減少」に歯止めをかけることができません。
新規物件供給数を規制することができれば、人口が減少しても空室率が悪くなることはありません。しかし供給規制は現時点ではないため今後全国的に空室率は悪化します。
野村総研の調べでは、2040年には空室率が40％を超えてしまうという試算が出ています。しかし地方都市ではすでに「エリアによっては30％台」に達していることを踏まえると、空室率40％台になってしまうのは、時間の問題かもしれません。
２）家賃相場の下落
家賃は「築年数が1年経過」するごとに１％ずつ下落すると言われているので、単純計算で20年後には新築時より20％家賃が下落することを意味しています。
ただし上述の通り賃貸空室率は増加傾向となっていることから、家賃値下げしても客付けが難しくなる可能性があり、さらに競合他社も同じような対策を講じてくることから負のスパイラルに陥ることが懸念されます。
▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
３）サブリース問題
空室が発生しても毎月の家賃収入が一定しているサブリース契約は、不動産投資を今後検討されている方には最適と言えます。
ただし借地借家法によりサブリース会社が借主の立場となるため、家賃相場と現況家賃に乖離が発生し稼働率が低下してしまうと、契約更新のタイミングで家賃減額請求を起こされてしまう可能性が高くなります。
弊社物件もサブリース契約物件を1棟所有していますが、過去3回家賃減額請求を受け新築時と比べると3割ぐらい家賃収入が減少しました。
▶アパート経営年収を左右するポイントに関しては、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸オーナーはズバリ儲かる？
不動産投資で儲けるためには、資産価値を高める対策と家賃を安易に値下げしない対策を行うことがカギとなってきます。
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）資産価値を高める対策
築年数の経過と共に物件資産価値は低下するため、家賃も比例し値下がりしていきます。
しかし見方を変えれば資産価値を高めることによって、築年数が経過しても家賃相場より高い家賃設定で客付けすることは可能と言えます。
一般的に築年数が20年を超えた物件はリノベーションすると資産価値が高くなるため
空室リスク軽減
入居中の家賃減額請求が起こりにくくなる
早期契約に繋げられる
メリットがあります。
▶リノベーションのメリット詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）安易に家賃値下げしない
上述の通り賃貸業界は完全に借り手有利となっているため、内見時において家賃値下げ交渉はどうしても入りやすくなります。
「値下げに応じてくれれば成約になるから値下げしよう」
と考える貸主は多いと思いますが、安易な家賃値下げは要注意です！
家賃値下げは借主にとっては当然ながらプラスとなるため入居促進効果が期待できます。しかし家賃を安易に値下げ／家賃相場より安くしてしまうと…
借主の質が低下しトラブル発生率が高くなる
家賃滞納リスクが上昇する
ことが懸念されます。
家賃滞納リスクに関しては、契約時に家賃保証会社を利用することでリスク回避はできるものの、借主同士によるトラブルが原因により退去となると、場合によっては告知義務対象物件となり入居促進が難しくなってしまいます。
また当然ではありますが、家賃値下げすることで貸主収入も減りますので、家賃値下げによって得する人は誰もいません。
３．まとめ
今回は賃貸オーナーはズバリ儲かるのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
不動産投資を成功させるためには、リスクマネジメントを把握した上で資産価値を高める対策をすることです。
リノベーションは資産価値を高めることができるため、家賃値上げ／早期成約が可能となるものの、さらに利益を求めるのであれば徹底した顧客目線に立ったリノベーション部屋を提供することです。
弊社物件は築年数が経過しているものの、徹底した差別化リノベーションを展開したことによって2期連続増収増益＋満室経営を継続しています。
▶弊社リノベーション物件詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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