【有料級】誰も教えてくれないリノベーション効果とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月17日
- 読了時間: 7分
近年では部屋探しの多様化が進み、築年数だけで判断されることは少なくなっています。
築古物件の収益性を高めるにはリノベーションが最も効果的です。最近ではリノベーションを行う物件が増えていますが、リノベーション効果を100％理解していない貸主が多いのが実情です。
本投稿は誰も教えてくれないリノベーション効果について、どのくらい効果が期待できるのかお伝えいたします。これからリノベーションを検討している貸主は必見です！
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【本記事でお伝えする結論】
１．【有料級】誰も教えてくれないリノベーション効果とは？
リノベーションすると従前と比べ資産価値が高くなるため、早期客付け／家賃値上げが期待できます。
リノベーションを積極的に展開している物件には次のような効果が期待でき、安定した家賃収入を得ることが可能です。
仲介会社が積極的に客付けしてくれる
管理会社の管理能力が高くなる
値崩れしにくいため家賃収入が安定する
金利見直し提案がしやすくなる
それではそれぞれの効果を見ていきましょう。
１）仲介会社が積極的に客付けしてくれる
仲介会社は物件成約に伴う報酬＝仲介手数料が唯一の売上となるため、成約に繋げやすい物件を最優先に紹介／案内します。
リノベーション物件は築年数は経過しているものの、部屋自体がリニューアルされているためは築年数の古さは感じさせません。また新築と比べて家賃がリーズナブルなため、必然的に部屋探しの選択肢が広がり仲介会社にとっては客付けしやすいと認識してくれます。
またリノベーション物件はリノベーションを機に家賃値上げを行うため、同築年の物件と比べると仲介手数料収入が高くなるため、優先的に紹介されやすくなります。
２）管理会社の管理能力が高くなる
管理会社に管理委託する場合、平均して毎月３～5％の管理料が発生します。（集金管理物件のみ）
管理料は現在入居している借主家賃合計から天引きするため、空室が増えたり家賃収入が減少すると管理料収入も減少してしまいます。
しかしリノベーションを行うとで資産価値が高まり、家賃値上げがしやすくなります。その結果物件稼働率が向上すれば管理料収入も増加し、貸主を「上客」として扱うため、管理体制を強化してくれま
す。
リノベーションは貸主／管理会社にとって双方に利益をもたらす重要な要素となります。
３）値崩れしにくいため家賃収入が安定する
資産価値が低下すると家賃相場の影響を受けやすくなり、契約更新のタイミングで借主から家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
退去防止のために値下げに応じる貸主もいますが、1回でも値下げすると次回も同様の要求がされる可能性が高くなり負のスパイラルに陥りやすくなります。
一方リノベーションを行うことで資産価値が高まり目減りが少なくなるため、家賃相場の影響が受けにくくなります。これにより契約更新時の家賃値下げ要求が発生しにくく、安定した家賃収入を確保することができます。
４）金利見直し提案がしやすくなる
リノベーションを行うと収益性／稼働率が改善されるケースが多く見られます。増収増益が数年続けば金融機関の信用度（格付け）は向上するため、借入金利見直しをしてくれる可能性が高くなります。
金利が多少なりとも低くなれば、毎月の返済額を減らすことができるためキャッシュフロー改善が期待できます。
２．弊社実績
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っています。その結果本執筆時の2025年2月17日現在満室となっていますが、今回紹介したものは実際弊社代表が体験したものです。
仲介会社が積極的に客付けしてくれる
競合他社物件との完全な差別化を図るため、弊社リノベーションは自然素材を用いたカフェスタイルに特化しています。
弊社物件は物件公式サイトがあり、入居される方の約8割はそこで申込を行っていますが、仲介会社からも多数お問合せを頂いております。
差別化リノベーションを展開することで、募集時期関わらず反響を得ることができ、2023年度はは3月末～5月にかけて3件連続で退去が発生したものの、5月頃までに3件成約となり3件全て他社仲介会社からの紹介でした。
管理会社の管理能力が高くなる
弊社物件はリノベーションを機に家賃値上げを実施しているため、同築年の物件と比べると管理会社に支払う管理料が多くなります。
そのため弊社物件で設備トラブルが発生した際は優先的に対応してくれるため、物件管理体制が高まっています。リノベーションを成功させることは、クオリティーが高い管理を受けることにもつながっています。
値崩れしにくいため家賃収入が安定する
差別化リノベーションを展開したことで家賃値上げと早期客付けに成功し、物件稼働率が95％以上を維持しています。その結果家賃収入は年々右肩上がりとなっており、昨年度の家賃収入は過去最高を更新することができました。
金利見直し提案がしやすくなる
弊社物件は代表の祖父が相続税対策として1993年に賃貸経営を始めました。2007年祖父が亡くなった際遺留分支払いが発生し、金融機関から2,000万円借入しました。
5年ほど前にアパートローン借り換えを実施した際、遺留分の金利を大幅に下げてくれましたが、直近2年間のアパート業績が向上したため融資担当者に金利見直し提案をした所、遺留分のみ金利を値下げしてもらうことができました。
また弊社物件は年数が経過しているため建物の償却が終了し、2025年度からデッドクロスに入りますが、これまでの実績と担保能力を評価して頂き、信販系保証会社に対して大型融資5本の返済期間延長ができました。
これにより従前と比べキャッシュフローがさらに改善され、黒字倒産の危機を脱することができました。
３．まとめ
今回は誰も教えてくれないリノベーション効果として、どのくらい効果が期待できるのかお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
一般的な原状回復工事と比べリノベーション改修場所が多くなることから、費用がものすごく高くなります。そのため貸主の中には費用対効果がどのくらいあるのか懐疑的に感じている方もいるはずです。
ただ今回紹介したリノベーション効果を確認すれば、費用対効果は十分期待できると思っていただけるはずです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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