近年の賃貸市場は物件供給数が過剰状態となっているため、全国的に空室率が悪化しています。特に地方都市は人口減少が著しくエリアによっては空室率30％台に達しているところがあります。
一昔前は空室率悪化＝競争力が低下した築年数20年以上の物件が不利と言われていましたが、近年では部屋探しの多様化の影響でリノベーション物件が注目されています。そのため現在では築年数が浅い物件であっても空室率が悪化する可能性も否定できませんので、決して対岸の火事的に捉えることはできません。
競争が激しい賃貸業界で生き残るには徹底した差別化を図ることが求められますが、差別化のひとつに「ペット可能物件」にする方法があります。
ペット可能にしている物件はとても少ないものの、ペット可能物件に興味を示している方は意外に多いです。そのためペット可能に切り替えることで新たな賃貸需要を開拓することが期待できます。
本投稿はペット可能物件に変更すれば空室対策に効果的になるかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．ペット可能物件のメリット
近年ペットを飼う人の人口が増えているためペット可能物件にすることで、空室対策上有利になる可能性が高くなります。
その理由について解説していきます。
１）ペット需要
一般社団法人ペットフード協会「令和5年（2023年）全国犬猫飼育調査」の結果によると、新型コロナウイルスが社会問題となった2020年以降自宅にいる時間が増えたこともあり、ペットを飼う方が多くなりました。
しかし新型コロナウイルスが「5類感染症」に位置づけされた昨年は、ペットの新規飼育数は昨年より減少しています。ただ2018年と比べると飼育数は多いため、ペットブームはまだ続いていることが推測できます。
２）需要が期待できる
一般社団法人住宅改良開発公社が発表したリリースによると、部屋探しされている方の約2割は「ペット可能物件」に関心があるとのことです。
一方オーナーズエージェントがSUUMOでペット相談可の募集件数を調べたところ、ペット相談可物件は全国でわずか15％だったとのことです。
つまりペット可能物件に変更することで、新たな賃貸需要を開拓することが期待できるため、空室対策上有効的と言えます。
２．ペット可能物件に変更した場合
ペット飼育数増加傾向＋ペット可能物件に興味を示している方が一定数いることは、ペット可能物件に変更すれば差別化＋早期客付け効果が期待できますが、ただペット可物件に変更することで様々なトラブルが発生する可能性が高くなります。
１）強行して変更するとトラブルに
先程もお伝えした通り多くの賃貸物件はペット飼育不可にしているところが多いです。
ペット飼育可能に変更することは特段難しいことではありませんが、いきなりペット飼育可能にすると…
現借主がペットアレルギーを持っていると健康被害にあい貸主とトラブルになる可能性が高い
ペットの泣き声を不快に感じる方がいた場合、トラブルになる可能性が高くなる
エントランス／共用部などが汚れるリスクが高くなる
など管理上のリスクが高まり、場合によっては現借主が退去してしまう可能性も出てきます。そのためペット可能に変更する場合は…
変更する前に前借主にアンケート調査を行い同意を取り付ける
ペット可能にするまで猶予期間を設ける
など柔軟な対応を行うことが重要です。
もし借主が反対し住み替えを検討される場合は、引っ越し費用を貸主負担で対応することで、スムーズにペット可能物件にすることができます。
２）原状回復費用が高額になる
室内でペット飼育をするとペットによる破損や汚損が多くなることが予想されるため、ペット不可物件と比べ原状回復費用が高額になります。
退去時の原状回復費用負担でトラブルにならないよう、契約時に…
敷金を増額（2～3か月）し償却扱いにする
賃貸借契約の特約事項に「ペットによる破損や汚損は借主負担とする」と記載
することで、貸主側のリスクを回避させることができます。
３）ルールを決める
ペット可能物件は基本的にペットが好きな方が入居されています。ただルールを決めておかないと、他の借主に迷惑をかけることになりトラブルにつながってしまいます。
そのためペット可能物件にした場合は…
共用部の取り扱いを明確にする（共用廊下内では抱きかかえる）
夜間散歩させる際は、泣き声をさせないように気を付ける
浴室で排泄させないようにする
飼育数を限定する
などルールを作成しておくことが重要です。
４）属性が悪い人は入居させない
借主の属性が悪いと必ずトラブルを起こしてしまいます。これはペット可能物件で実際にあった事例ですが、とある物件でペット3匹までOKにしていたはずが、退去時30匹以上飼育していたことがわかり、その借主は夜逃してしまいました。
借主は契約時家賃保証会社を利用していたため、原状回復費用は代位弁済してもらったものの一部しか費用が出ないため、修繕費用の約3分の2は貸主が負担したとのことです。
特に家賃が安い物件では上記問題は発生しやすいため要注意です。
３．ペット可能物件に変更すれば空室対策に効果的か？
ペット可能に変更すると賃貸需要の掘り起こしが期待できるため、空室対策上有効的と思われてしまいます。
ただもしペット可能に変更したことで従前と比べ稼働率改善＋収益アップができるのであれば、競合物件も含め対応しているはずです。しかし未だにペット不可物件が多いことはペット可能にしてもそれだけでは起爆剤にはならないことが伺えます。
部屋探しされる方は入居後おしゃれな暮らしをしたいと考えています。そのためデザイン性を強化した部屋を提供した方が早く結果を出すことができます。
４．まとめ
今回はペット可能物件に変更すれば空室対策に効果的になるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
ペット可能物件は数が少ないものの、ペットと暮らしたい方は一定数いるため、ペット可能に変更することで入居促進効果は期待できます。
ただペット可能に変更したことで管理上のトラブル（ペットの泣き声／モラル／原状回復費用）が多くなることを踏まえると無理してまでペット可能に変更するのではなく、資産価値を高めるリノベーションを強化した方が結果的には貸主にプラスになると思われます。
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