空室期間をできるだけ作らないことが、賃貸経営を成功させる秘訣です。視点を変えれば客付けに強い賃貸物件を作ることが求められます。
客付けに強い賃貸物件を作るためには、適切な空室対策と物件管理を行わなければなりません。しかし客付けに失敗している物件は…
時代遅れな空室対策を行っている
過去の成功事例がいまだに正しいと勘違いしている
物件清掃の重要性を理解していない
上記に該当している可能性が高いものの、貸主自身が認識していないため空室期間が長期化になりやすくなります。
本投稿は空室対策で客付けに強い賃貸物件にする秘訣をお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．仲介会社のヒミツを知ること
不動産仲介会社は部屋を借りたい人に物件を紹介し賃貸契約を結ぶことが主な業務です。契約成立すると仲介会社は成功報酬となる仲介手数料をもらうことができます。
賃貸の仲介手数料は最大でも家賃1,1か月分までとなっているため、売り上げを伸ばすためには契約本数を伸ばすしか方法はありません。
そのため仲介会社は「成約につながりそうな物件」を最優先で紹介します。成約につながりそうな物件とは…
共用部清掃が行き届いている
リフォーム／リノベーションがされていて清潔感がある（築年数関係なく）
物件です。逆に仲介会社から忌避される物件は上記と真逆な物件。つまり物件管理／部屋のクオリティーが低い物件です。
賃貸検索サイトは原則仲介会社が掲載料を支払っている／契約できなければ仲介手数料収入はゼロとなるため、仲介会社は物件管理＋室内クオリティーが低い物件は費用対効果が期待できないと認識されてしまいます。
その結果「賃貸検索サイト掲載ストップ」「当て馬物件扱いされる」ため空室期間が長期化になってしまいますが、客付けで苦労している貸主の大多数は仲介会社のヒミツを把握していません。
客付けに強い賃貸物件にするには、まずは仲介会社のヒミツを知ることが重要です。
▶仲介手数料に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶仲介会社が賃貸検索サイト掲載を取りやめる理由は、こちらをご覧下さい。
２．客付けに強い賃貸物件にするには？
客付けに強い賃貸物件にするには、仲介会社が気に入る物件にすることが非常に重要で、先程紹介した「共用部清掃」「リフォーム／リノベーション」を強化することが求められます。
共用部清掃の重要性
内見時物件外観／共用部は必ず確認されます。共用部は借主が共同で使用する箇所であるため、管理が行き届いていないと…
ごみ置き場／共用廊下にごみや虫の死骸が溜まりやすくなり、清潔感がなくなる
自転車が乱雑に置かれ利便性が感じられない
ため物件第一印象が悪くなり客付けにも影響が出てしまいます。
最低でも月に1回／できれば週1回物件清掃を行い、また借主属性を高めることで、いつ内見が入っても清潔感が感じられる物件とみられるため、紹介されやすい物件となります。
▶共用部清掃の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
リフォーム／リノベーション
築年数が経過すると物件資産価値が低下するため早期客付けが難しくなります。
客付けが厳しくなった場合、一般的に築年数に応じたリフォーム／リノベーションが有効的と言われていますが、効果を最大化させるには「デザイン性と機能性」を重視したリフォーム／リノベーションが有効的です。
デザイン性がいい部屋とは？
部屋探しされる方は、部屋と家具／家電の相性を非常に気にしています。そのためリフォーム／リノベーションする際「統一感」がある部屋にすると、内見者のイメージ通りの部屋になるため入居促進効果が期待できます。
統一感＋デザイン性を強化するには白を基調とした部屋作りすると効果的です。白をメインとした部屋にすることで…
白色はどの色でも相性がいいため、好きなインテリアテイストにしやすい
白は光を反射するため、明光性／開放感が感じられる
メリットがあります。またシンプルなデザインは流行に左右されないため反響率アップが期待できます。
▶デザイン性強化の詳細は、過去記事をご覧下さい。
機能性を高めるとは？
築年数が20年以上経過すると設備の減価償却が終了します。そのため新築物件の設備と比べ「機能性低下」は避けられないため客付けにも影響が出てしまいます。
特にキッチンは賃貸物件の華というべき部分であり、また部屋探しされる方は「キッチンの充実度」を優先される方が多いため客付け強化を図るにはキッチン交換は避けられません。
キッチン交換の相場は30～40万円と言われていますが、キッチン交換することで…
機能性＋利便性が高い部屋になるため反響数UP→早期客付けが期待できる
仲介会社からの評価が高くなる
資産価値が高くなるため家賃値下げ回避が期待できる
ことから費用対効果が十分期待できるといっても過言ではありません。
▶キッチン交換の重要性は、過去記事をご覧下さい。
デザイン性＋機能性＝客付けに有利な理由
近年の空室対策はコストをかけずホームステージングを強化する物件が多くなってきます。
ステージングすることで「見栄え」は良くなりますが、デザイン性＋機能性を重視した部屋と比べるとクオリティーは一目瞭然。
さらに部屋探しされる方は平均3件内見していると言われていることを踏まえると、機能性＋利便性を高めるリフォーム／リノベーションを行った方が、早期客付け／仲介会社から紹介されやすい物件となり、費用対効果は十分期待できます。
３．まとめ
今回は空室対策で客付けに強い賃貸物件にする秘訣をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
客付け強化と聞くと「客付けに強い仲介会社に営業訪問する」「広告料を増額する」などがあります。
ただ近年の部屋探しは「3件程度内見した上で決める」傾向が強いため、物件クオリティーが低い物件は営業訪問強化／広告料をつけても早期客付けは厳しくなっているのが現状です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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