募集している部屋がなかなか埋まらない場合「適正家賃ではない」可能性があります。このような場合家賃を見直すことで反響数増加→成約に繋げられる可能性が高くなります。
ただ毎回このようなことが行われれば、家賃収入は確実に減少していきます。
家賃値下げ集客は、空室による家賃機会損失を防ぐことができる一方中長期的な視点で見た場合、利幅を減らしキャッシュフロー悪化する＋管理トラブルが増加するため、家賃値下げ集客は絶対にしてはいけないと弊社では考えています。
本投稿は、家賃値下げ集客をしてはいけない理由についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃値下げ集客で重要なポイント”
１．家賃収入が減少
家賃値下げしたことですぐに部屋が決まれば「費用対効果は高い」と一瞬思ってしまいますがその代償として家賃収入が減少してしまいます。
例えば、家賃5万円の部屋を1棟＝10戸／常に満室状態とし年1％家賃値下げした場合、年間の家賃合計は次のようになります。
| 新築時 | 築10年目 | 築20年目 | 築30年目 |
1年間家賃合計 | 600万円 | 540万円 | 480万円 | 420万円 |
築年数が経過すれば修繕費は多く発生してしまうため家賃値下げ＝利幅は確実に減少してしまいます。
その結果、損益分岐点が高くなり数件退去しただけで一気にキャッシュフローが悪化してしまいます。
２．既存入居者との家賃不均衡問題
一定期間反響が得られなければ、仲介会社／管理会社は「家賃に問題がある」と判断して家賃値下げを貸主にお願いすることがあります。
家賃値下げしてしまうと、その情報は賃貸検索サイト上に反映されます。同じ物件で家賃帯が異なってしまえば「現借主」は不満に感じます。
そのため家賃値下げを安易に行うと、一部の現借主からクレームが起こり家賃値下げを余儀なくされる収益が悪化してしまう懸念があります。
▶家賃値下げ集客の限界に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．利回りが低下し、売却時に損をする
家賃値下げし続けていれば、当然ながら「利回り」も低下してしまいます。
そのため売却する際、売却金額が思っていたより低くなってしまう可能性が出てきてしまい、損をしてしまう可能性が高くなってしまいます。
▶家賃値下げによる売却時のデメリットに関しては、こちらをご覧下さい。
４．入居者の質が低下し、トラブル増加
家賃値下げを行うと借主属性は確実に悪化します。そのため従前と比べ借主同士のトラブル／家賃滞納トラブルが発生しやすくなり適正な物件管理がしにくくなります。
借主属性低下による最悪のシナリオは、問題が長期化し我慢ができなくなった借主が退去してしまうことです。退去理由がトラブルによるものになると告知義務対象物件となり、再募集しても客付けが難しくなってしまいます。
５．リノベして家賃値上げした方が、オトク
先程紹介した通り家賃値下げしても…
収益性低下
借主の質の低下による家賃滞納／管理トラブル増加の懸念
利回り低下による売却価格が下落
してしまう可能性が高いため、家賃値下げによる費用対効果は期待できません。さらに抜本的な経営改革をしないで家賃値下げばかりしている物件は、シュエ規制が期待できないため金融機関の信用力も低下してしまいます。
近年では部屋探しの多様化が進んでいるため築年数が古くてもリノベーションを施せば、早期客付けは十分期待できますが、リノベーションの最大の懸念は多額の費用が掛かってしまうことです。
しかし家賃設定／リノベーション個所を検討／工夫することによって、費用をかけなくても上質の部屋を作ることができ入居促進に繋げることができます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時カフェスタイルに特化したリノベーションを展開。
自然素材の材料をふんだんに使ったカフェスタイルリノベーションは、女性のお客様から反響がとても多く、内見当日に入居申込される方が年々増加傾向となっています。
その結果4年前から増収増益＋満室達成を継続することができ、本執筆時の2024年3月25日現在満室状態を継続しています。
▶弊社リノベーションについては過去記事をご覧下さい。
６．まとめ
今回は家賃値下げ集客をしてはいけない理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年最低限のリフォームを行いホームステージングを行う物件が増加しています。最低限のコストで客付けができれば経費削減＋収支改善が期待できます。
しかし上記は資産価値が高くなっていないため、適正家賃で募集しなければ集客することができなくなってしまいます。また適時リフォームを行わなければ瑕疵を見逃してしまうため建具トラブルが発生しやすくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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