弊社空室対策リノベーションの反響&成約率が高い理由
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月10日
- 読了時間: 9分
更新日：4月10日
賃貸経営では借主退去を防ぐことはできません。ただ早期客付けができれば空室による家賃機会損失を最小限に抑えることができるため、安定的な家賃収入を得ることができます。
築年数が経過すると競争力が低下するため、空室長期化／家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
賃貸経営では、借主退去を防ぐことはできませんが、早期客付けにより空室による家賃機会損失を最小限に抑えられ、安定した収入が得られます。
しかし近年では部屋探しの価値観が多様化し、築年数が古くてもリノベーション対応すれば、築年数で判断される方は少なくなっています。そのため最近では積極的にリノベーションするケースが増加しています。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開しています。
最初の頃はは中々軌道に乗れず集客に苦しんでいましたが、集客方法を見直したことで2020年以降安定的な集客を行うことができ3期連続増収増益＋本執筆時の2025年1月13日現在満室状態を継続中です。
本投稿は弊社空室対策リノベーションの反響&成約率が高い理由について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーション事業が軌道に乗らなかったワケ
弊社物件は他社物件と比べてリフォームに注力していたため、これまで家賃相場よりも高い設定しても客付けに苦戦することは殆どありませんでした。しかし2017年の繁忙期において客付けで大失敗したことを契機に、リフォームからリノベーションへと方針転換しました。
2018年3月、満を持してリノベーション第1号の部屋が完成し、募集開始しました。しかし繁忙期中にも関わらず反響数が伸び悩み、部屋が埋まったのは同年10月。成約までに6か月以上を要しました。
リノベーションを行ったにも関わらず、なぜ早期客付けができなかったか、その理由を挙げると以下の通りです。
家賃相場より高めの設定により、賃貸検索サイトでのヒットが難しい
募集媒体が同サイトのみで、築年数や家賃帯で判断されれば反響が伸びない
同サイト上におけるリノベーション定義に合致していないため、専用ページに掲載できない
これら反省点を踏まえ、同年11月から物件公式サイトを立ち上げ独自集客を展開しました。またさまざまなニーズに対応できるようセカンドラインの部屋を用意したことで、反響数／成約率改善に成功しました。
▶弊社代表がリノベーションへと舵を切ることになった理由については、過去記事をご覧下さい。
▶セカンドラインの詳細は、こちらをご覧下さい。
２．弊社空室対策リノベーションの反響&成約率が高い理由
弊社リノベーション物件はエリア内の家賃相場と比べ最大1万円以上高い家賃を設定していますが、募集開始するとすぐに成約になります。
早期客付けに成功できた理由としては、集客方法の見直しやターゲットを明確にしたリノベーションの実施が挙げられます。それでは弊社が取り組んだ対策をご紹介します。
１）集客方法の見直し
賃貸検索サイトの普及により、部屋探しされる方は希望条件を入力することで、条件に合った部屋を短期間で探すことができます。
しかし競争力が低下している物件は避けられる傾向があり、弊社物件のような「築年数が古い」「家賃相場より家賃が高い」は検索結果に表示されにくく、反響数を伸ばすことが難しいという課題があります。
この課題を対処するため弊社代表は「独自集客戦略を展開することで、家賃相場や築年数の影響を最小限に抑えられる」と考え、2018年11月に物件独自サイト（ホームページ／X／Instagram）を開設しました。
開設後SNSでは一定の反響が見られましたが、ホームページはSEO対策が不十分だったため、反響は殆どありませんでした。しかし2年後にSEO対策を外部委託したことで反響数が急増し、その結果弊社物件に入居する方の約8割は公式サイト経由となりました。
この成功事例は、独自の集客戦略を展開することが、家賃相場や築年数といった外部要因に左右されずに、物件の魅力を直接顧客に伝えるための有効な手段であることを示しています。
２）ターゲットを絞ったリノベーション
弊社物件の間取りは２LDK～３LDKで入居する方の大半は20～30代カップル、新婚夫婦が多いです。ファミリー物件は女性主導で部屋探しする傾向が強く、また同世代女性は、おしゃれなカフェのような空間で寛ぎたい方が多いため、2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
可能な限り自然素材の材料を室内に取り入れることで、デザイン性と機能性を向上させることができ、従前より家賃を8～10％値上げしても家賃相場の影響を受けず早期客付けに成功。その結果2020年以降増収増益を4期連続で達成しています。
一方で家賃予算を抑えたいと考えてる方向けに、リノベーションを限定的にすることで家賃帯をリーズナブルに抑えたセカンドラインの部屋も用意しています。様々なニーズに応えたリノベーション部屋を提供することで、安定的な集客を実現しています。
Elegant room(家賃値上げ） | | セカンドライン |
| コンセプト |
|
従前より8～10％値上げ | 家 賃 | 家賃据置（6万円～6,2万円） |
▶弊社リノベーション部屋の詳細は過去記事をご覧下さい。
３）オーナー見学会の実施
仲介担当者が内見同行する際、室内説明が抽象的になりがちです。特にリノベーション物件は築年数が古く室内機能性が低下しているため、どのように改善されたか具体的に説明しなければ入居促進に繋げられません。
弊社リノベーションは代表が企画し、独自集客を展開しているため、物件募集時は独自の見学会を開催し、自ら内見同行しています。弊社代表は内見時に以下のポイントを内見者に伝えています。
実際の借主の体験を共有する
リノベーション部屋に入居している借主の体験を内見時に紹介することで、内見者はよりリアルな生活イメージを持つことができます。これは物件の魅力を具体的に伝えるための効果的な方法です。
暮らし方の提案を行う
弊社リノベーションコンセプトは「賃貸でもおうちカフェを楽しめる」というテーマを掲げ、白を基調とした温かみがあるインテリアテイストとなっています。
そのためリノベーション後の暮らし方やライフスタイルの提案を行うことで、内見者は入居後の生活イメージをしやすくなります。
リノベーションによる改善点の提案
弊社リノベーションでは一部部屋に自然素材の漆喰を施工したことで、室内機能性が改善されました。改善されたポイントを伝えることで、築年数の古さによる不満を軽減することが可能です。
周辺環境の利便性を伝える
内見者は物件周辺環境や利便性についてまだ理解していません。そこで内見時に周辺環境を詳しく説明することで、物件に入居することによる生活利便性を実感してもらうことができます。
これらポイントをしっかり伝えることで、内見者の約8割は内見当日に入居申込を行うという高い成約率を達成しています。
▶内見時のクロージングテクニック詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）初期費用の改善
賃貸物件に入居する際初期費用を必ず支払わなければなりません。家賃4～6か月分かかる初期費用の支払いに対して負担を感じる方は多いと思います。
そこで弊社代表は物件公式サイトから入居申込された方を指定仲介会社に紹介し、賃貸借契約することで、初期費用を大幅に抑えることに成功しました。
その結果相場の4分の1に抑えた見積を内見時に提示できるようなったため、クロージングが非常にスムーズになり早期客付けがしやすくなりました。
初期費用削減方法については、有償コンサルティングをおも仕込みされた方のみお伝えいたします。詳細はこちらをご覧下さい。
５）リノベーション効果
様々な問題点を解決した結果、弊社リノベーション物件は2020年以降反響＆成約率を大幅に改善させることに成功しました。
成約期間
主要都市における平均成約期間はおよそ4～5か月と言われています。一方弊社リノベーション物件では、2020年以降短期成約に成功しています。
稼働率
弊社物件の場合近年の退去件数平均は2件前後です。ただリノベーション＋集客強化したことで早期客付けに成功しているため高稼働率状態をキープしています。
年間家賃収入
2020年以降増収増益を達成しているため、年間家賃収入（売上）も右肩上がりとなっています。リノベーションを行う際借入を行っていますが高稼働率をキープしているため毎月しっかりと利益を出すことができています。
３．まとめ
今回は弊社空室対策リノベーションの反響&成約率が高い理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
部屋探しされる方が賃貸検索サイトで築年数／家賃帯を基に検索すると、築年数が古い物件は反響を得るのが難しくなります。
しかし集客戦略を見直しさらに顧客にとって魅力的な部屋にリノベーションすることで、反響率や成約率は大幅に向上し、その結果他社仲介会社からも紹介されやすくなります。
特に築年数が古い物件では、その効果を実感できるでしょう。
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