築年数が経過するとどうしても物件自体の資産価値が低下します。そのため設備投資しなければ築年数以上に古さが出てしまうため入居率悪化→家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
家賃値下げは貸主の一存で対応できるため、値下げすれば短期間で反響数アップ→客付けに結び付けることができます。しかし…
家賃を元に戻すことは困難
賃貸検索サイト上に家賃値下げ情報が載るため、他の借主から家賃値下げ交渉が入りやすくなる
家賃収入減少
することを意味しています。
築年数が経過してもリノベーションをしている物件では、家賃値下げを食い止めることができるだけではなく、集客においても「優位」になります。
本投稿は、賃貸リノベーションすると成約につながりやすくなる理由について、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸リノベーションすると早期成約しやすくなる理由”
１．賃貸リノベーションすると早期成約しやすい理由
１）資産価値を上げることができる
築年数が20年を超えると設備の減価償却が完全に終了してしまいます。その結果室内機能性＆利便性が低下し表装リフォームだけでは物件価値を維持することが難しくなるため、空室長期化になりやすくなります。
特に地方都市では賃貸空室率が悪化しているため、築年数が古い物件を中心に過当競争になります。競争から脱却するには空室対策を強化しなければなりません。
ただ「効果的」と言われている空室対策は競合物件も行っている可能性が高いため、効果を最大化させることは難しくなります。
▶効果的と言われる賃貸空室対策は、こちらをご覧下さい。
物件資産価値は年数の経過と共に下落していくため、家賃収入＆稼働率が低下します。しかし内装／設備交換、間取り変更を行うリノベーションを行うことで資産価値を高めることが期待できるため…
収益性改善が期待できる
成約率UP／長期入居してくれる
ため、費用が掛かったとしてもリノベーション効果を最大化させることができます。
さらに近年の部屋探しは、リノベーション物件の普及により築年数だけで判断されることは少なくなりました。室内クオリティーを高める部屋作りを行えば早期成約も決して夢ではありません。
2）仲介会社の協力が凄い
不動産仲介会社は契約成立時に発生する「仲介手数料」が「唯一の売上」となります。
そのため自社物件はもちろんのこと「他社物件」であっても、成約につながりやすい物件は積極的に物件案内／紹介を行い、何とかして契約に持ち込みたいと考えています。
リノベーション物件は、築年数は経過しているものの室内空間はおしゃれになっていることから、仲介会社としても集客しやすい物件と捉えています。
３）管理会社も応援したくなる
管理会社の主な売上は、管理料となります。家賃が高い／入居率が高ければ管理料収入も多くなります。
リノベーション物件は一定のニーズが期待でき更に従前家賃より高くしても客付けがしやすいことから、管理会社としてもリノベーション物件は早期に客付けさせたいと考え仲介会社に積極的に営業を行います。
一般的に家賃が高い物件は借主の質が良くなるため、管理がしやすくなります。そのためリノベーションを行うことによって、貸主／借主／管理会社／仲介会社にとって四方ヨシとなります。
２．まとめ
本投稿は、賃貸リノベーションすると成約につながりやすくなる理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行い全20戸中13戸を改修しました。
弊社物件はファミリー物件ということもあるので、20～30代女性（既婚者）が気に入るようなカフェスタイルに特化したリノベーションを推進。
その結果3年前から増収増益＋満室継続することができ、昨年度は過去最高売上を更新することができました。
さらに弊社リノベーションは募集を開始すると反響が多く、昨年5月（2023年）に2部屋退去が発生したものの退去後わずか数日で入居申込が入り現在満室状態となっています。
▶今年5月の客付け詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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