賃貸経営は借主が入居してもらえれば安定した家賃収入を得ることができるため、他の投資と比べるとリスクは少ないと言われています。
ただ今後少子化の影響で賃貸需要は必ず低下するため空室率は全国的に悪化することがわかっています。そのため今まで以上に客付けができない物件が多くなるため二極化が懸念されます。
安定した賃貸経営を目指すならば「賃貸物件の空室を減らす」具体的な対策を強化することが求められるものの、多くの貸主／管理会社では客付けさせることを急務として具体的な対策は後回しにしているケースが多いと思われます。
本投稿は賃貸空室を減らす具体的な対策についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸空室を減らす具体的な対策とは？
「空室を減らす」と聞くと募集部屋の客付けイメージが強くなってしまいますが、広い意味でとらえると「空室になりにくい物件づくり」を意識することだと思います。
両者を実現するには、以下5点の対策がポイントとなります。
物件管理の質を高める
室内機能性を向上させる
入居者ターゲットに沿った部屋作り
内見者／契約者プレゼント
仲介会社との協力体制
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）物件管理の質を高める
株式会社Alba Linkが引越し経験のある500人を対象に「引越し後後悔したこと」について調査したところ…
約9割は後悔している
最も多かった意見は騒音がひどい
とのことでした。
賃貸物件における生活音問題は、築年数／構造躯体関係なくどの物件でも発生してしまいます。生活音問題が難しいのは、音の認識／許容範囲は人によって異なるため場合によっては、騒音基準以下の生活音でも我慢ができない方は現実にいます。
ただ賃貸経営で生活音問題を放置してしまうと、客付けできたとしても長期入居に繋げることが難しくなります。
生活音問題を抑えるには以下の対策が有効的です。
①借主属性を高める
属性が悪くなると生活モラルを意識してくれない可能性が高いため、トラブルが発生しやすくなります。
「家賃を安易に値下げしない」「滞納歴がある方を入居させない」ことを意識すると借主属性が高くなるため効果的です。
②クッションフロアの施工
弊社物件を管理している管理会社の見解では、賃貸生活音問題は「上階からの足音が原因」が多いのことです。
賃貸物件の床材は基本的に「合板フローリング」「フロアタイル」のどちらかで両者は吸音効果が期待できません。
しかしリフォーム／リノベーション時にクッションフロアを施工することで、吸音効果が期待できるため従前と比べクレーム率を抑える効果が期待できます。
▶クッションフロアの詳細は過去記事をご覧下さい。
２）室内機能性を向上させる
古いデーターになりますが、リクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると、築年数の経過と共に「室内機能性（断熱、湿気、防音）は低下」するため…
賃貸アパートに入居している人の約8割は不満に感じている
不満を解消できない約3割は住替えを検討している
ことがわかっています。つまり築年数が古い物件を募集する際「室内機能性を改善」させる対策を行うことで長期入居に繋げられますが、大多数の物件では対応していないのが現実です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、一部の部屋に室内機能性向上効果が期待できる漆喰を施工しています。
漆喰を施工することで「調湿効果」「保冷保温効果」「吸音効果」が期待でき、入居している借主からも「快適な暮らしができている」とお褒めの言葉を多数頂戴しています。その結果従前と比べ長期入居に繋げることができるようになりました。
▶漆喰の詳細は過去記事をご覧下さい。
３）入居者ターゲットに沿った部屋作り
空室を減らすには部屋探しされる方が「住みたい」と思うような部屋を提供するしかありません。このような話をすると
人気設備を増強する
ホームステージングを強化して魅力的な部屋を演出する
などを連想します。ただデザイン性＋クオリティーが高い部屋を提供することができれば、上記空室対策を行った部屋と比べると雲梯の差となるため早期客付け／費用対効果は十分期待できます。
部屋探しされる方は入居後の生活イメージを連想しています。そのため入居者ターゲットが好む室内インテリア空間を提供すれば内見時の第一印象向上／競合物件との差別化を図ることができます。
弊社物件はファミリー物件であるため、カフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開したところ従前と比べ「早期客付け」「収益UP」させることに成功。
また物件管理を強化していることから、借主が友達を紹介／客付けしてくれることもあるため、競合物件と比べると物件稼働率は非常に高い状態を維持させることに成功しています。
▶弊社リノベーション戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）契約者プレゼント
先程もお伝えいたしましたが近年の賃貸市場は完全に借り手有利となっています。また部屋探しされる方は3件程度内見していると言われているため、客付けを有利にするには「決め手」となるような「契約特典」をつけると効果的です。
弊社物件では契約者特典として入居日当日から使える日用雑貨（ティッシュボックス／トイレットペーパー／市区町村指定ごみ）を募集部屋に用意していますが、対応することで「貸主の本気度」を示すことができることから、入居促進効果が期待できます。
５）仲介会社との協力体制
空室を早期に埋めるには仲介会社の協力なしでは成功しません。仲介会社は契約成立しない限り成功報酬となる仲介手数料をもらうことができません。
繰り返しになりますが、近年の賃貸市場は物件供給数飽和＋借り手有利のため、契約時に交渉が入ることが多いですが、募集条件を変更する場合原則貸主の許可が必要になります。
内見者から交渉が入る＝交渉次第で成約になる可能性は高くなるものの、レスポンスが遅くなると内見者の心証が悪くなり成約チャンスを逃がしてしまいます。
そこでおススメなのが仲介担当者に…
交渉が入った場合フリーレント〇か月分なら現場決済でOK
難しい交渉条件の場合は、土休日でも電話連絡OK
と伝えておくと現場ですぐに対応できるため、入居促進効果が高くなり仲介会社からの評価が高くなります。
２．まとめ
今回は賃貸空室を減らす具体的な対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸需要と供給のバランスが完全に逆転している現在では、空室を埋めることが非常に難しくなっています。しかし物件クオリティーを高め仲介会社が紹介しやすい環境を作ることができれば、築年数／エリア関係なく早期客付けは十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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