賃貸経営は借主に入居をしてもらわなければ経営が成立しません。
日本の人口は2008年をピークに減少傾向が続き、2040年になると現役人口（20～64才）が2025年と比べて約1,000万人減少することが予測されています。
現役人口の数が減少すると必然的に賃貸入居率が減少します。特に地方都市では人口流出が懸念されるため今後賃貸経営そのものが成立しなくなる恐れが出ています。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県に物件を所有／築年数は30年目を迎え和室がいまだにあるファミリー物件ですが、本執筆時の2024年11月28日現在「全室満室」「３期連続増収増益を達成」することができています。
本投稿は地方都市で賃貸経営を成功させるためには、どのような対策を行えばいいのか、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
１．管理会社との連携を密にする
地方都市の賃貸空室率は近年深刻な問題となっております。因みに弊社物件がある山梨県甲府市の空室率は約30％と言われています。
近年の賃貸市場は全国的に物件供給数が飽和状態。そのため些細な管理ミスで退去のきっかけを作ってしまい簡単に住替えされてしまいます。また物件募集しても競合物件が乱立しているため昔と比べると客付けが非常に難しくなっています。
AlbaLinkが過去に賃貸契約を結んだことがある全国500人にアンケート調査したところ、入居を後悔したと回答した方はなんと7割いたとのことです。
後悔した理由で最も多かったのが、騒音／設備関連／属性問題。これらは入居審査／早期に修繕対応することで不満を抑えることができますが…
貸主が設備交換を許可してくれない
貸主が入居優先するあまり入居審査を甘くする
と、上記トラブルを誘発しやすくなります。対処方法は、管理会社との連携を強化し管理会社にある程度の権限を与え設備トラブルを早急に解決させる／入居審査を厳しくすると属性が高められ物件稼働率が高くなります。
２．家賃下落リスク対応
賃貸物件の家賃下落率は一般的に年換算で１％程度と言われています。理由は築年数の経過と共に物件資産価値が低下するからです。
築年数が20年を超えてくると設備の減価償却が終了するため家賃相場の下落率が一気に大きくなります。
適正家賃を意識した集客をしてしまうと損益分岐点が高くなり、少しの退去でキャッシュフローが悪化する可能性が高くなりますが資産価値を高める空室対策を行えば、家賃値上げは十分可能で収益性を高めることはできます。
弊社物件は築年数が古いため2018年から空き部屋を随時リノベーションを展開しています。
競合他社との完全差別化を図ったカフェスタイルリノベーションは、成約ターゲットとなる20～30代女性の心に訴求することができるため、従前と比べ家賃値上げしても早期客付けに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶弊社が行った空室対策はメディアにも多数掲載されています。詳細はこちらをご覧下さい。
３．家賃滞納リスク
賃貸管理上最大のリスクと言えばやはり家賃滞納です。滞納発生リスクは1割以下と言われているものの家賃金額は大きいため、1回でも滞納が発生すると回収が厳しくなる恐れが出てきます。
そこで近年では大多数の物件で契約時に家賃保証会社を利用しています。
家賃保証会社を利用することで
信用情報を確認できる保証会社は、入居審査時過去の履歴を確認できる
万一借主が夜逃げ／家賃滞納しても、保証会社が代位弁済してくれる（上限あり）
万一強制退去をする場合でも、訴訟費用は全額保証会社負担
となることから、万一滞納が発生しても貸主側のリスクはなくなります。
▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は地方都市で賃貸経営を成功させる対策について、弊社事例を交えながらお伝えしてきました。
空室率30％エリア＋築30年越えの弊社物件が賃貸経営で成功しているのは、やはり競合物件との徹底的な差別化を図っていることが要因であると考えています。
差別化を図れれば長期入居しても物件価値の下落を最小限に抑えることができるため、家賃値下げ交渉が入りにくくなり、安定した家賃収入を得ることができます。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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