賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルと言われています。築年数の経過と共に物件資産価値が低下すると空室が目立つ／家賃値下げを余儀なくされるため収益性が低下しやすくなります。
ただ近年は部屋探しの価値観が多様化し、リノベーションを行えば築年数で物件判断する方は少なく、逆に部屋探しの選択肢が増えるため入居率＆家賃アップが期待できます。
本投稿は築何年目で賃貸フルリノベーションを行えばいいのかについてお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸フルリノベーションを行う目安は築20年
一般的に賃貸物件の家賃は年1％下落すると言われています。ただ築10年までは物件価値の目減りが小さいため、最小限の家賃値下げだけで客付けは十分可能です。
しかし築10年を過ぎると物件価値が下落するため家賃相場も大幅に下がってしまいます。ただ設備的にはまだ価値が残っているため表装リフォームを強化すれば客付けで苦労することはありません。
築20年を超えると設備の償却が終了＋表装リフォームを強化しても水回りの古さが感じられる／利便性が低下するため家賃相場以下で募集しても客付けは難しくなってしまいます。
リノベーションすると従前と比べ資産価値が新築物件並みになるため、家賃値上げ＆入率改善が期待できます。そのためフルリノベーションを行う目安は
築20年以上
以前と比べ空室が3か月以上続くことが多くなった
時がベストな時期と言えます。
２．賃貸フルリノベーションのデメリット
賃貸フルリノベーションを行うと入居率＆家賃アップ効果が期待できますが、一方でデメリットもあることを意識しなければなりません。
ただ適切に対応すればデメリットを最小限に抑えることができます。
工期が長くなる
一般的な原状回復～リフォーム工事は数日～1週間程度で工事を終えることができますが、フルリノベーションは全面改修することになるため工期は1か月ほどかかってしまいます。工期が長くなれば期間中の客付けはできず、特に繁忙期にリノベーションする際は注意が必要です。
施工費用が高くなる
リフォームと比べ施工箇所が多くなるリノベーションは費用が高額になります。そのため貸主によっては借入を起こさなくてはならず、さらに費用が高額になれば客付けできても利益をあまり残すことができなくなってしまいます。
ただ工夫することでリノベーション費用を抑えることは十分可能です。以下は弊社物件で実際に行っているリノベーション費用節約術です。
３．賃貸フルリノベーションを成功させる3つのカギ
賃貸フルリノベーションを成功させるには以下3点を意識しなければ効果を実感することは難しくなります。
差別化戦略
冒頭でお伝えした通り価値観の多様化が進んだことで、リノベーションが行われていれば築年数だけで物件判断される方は少なくなりました。
ただ今後リノベーションを手掛ける物件は確実に増加してきます。そのため競合リノベーション物件と同じような部屋を提供すればリノベーション価値は下落するため価格競争の温床となります。
安定的な家賃収入を得るには競合物件との徹底的な差別化リノベーションを行い、ブランド価値を向上させるしか方法はありません。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。競合物件との差別化を徹底するため、室内の一部に自然素材を使用しています。
自然素材を用いればリノベーションコストが高くなり、場合によっては利回りが悪くなることが予想されます。ただし競合物件との差別化を図ることで時間の経過と共に「差別化の差」はどんどん広がっていくため…
リノベーション価値の目減りを最小限に抑えれるため、家賃値下げ交渉が発生しにくい
付加価値が高まるため退去が発生しても早期客付けが可能／家賃値上げがしやすい
ためリノベーション費用が発生してもトータル的には安定した家賃収入を得ることができるようになりました。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
家賃設定
リノベーションすると従前と比べ資産価値が向上するので、家賃値上げがしやすくなります。ただし資産価値が向上したとしてもその価値は新築物件を越えることができないため、新築物件の家賃以下にしなければ「家賃が高い」イメージが先行し客付けで不利になります。
そのためリノベーションで家賃値上げができるのは最大でも新築物件の8掛け以内までです。
▶リノベーション家賃設定詳細は過去記事をご覧下さい。
集客見直し
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用することが多いのですが、同サイトは希望条件を入力できるためたとえリノベーションしても「築年数」「家賃帯」で引っかからなければ反響数を伸ばすことは厳しくなります。
ただ賃貸物件を探している10代後半～30代は日常生活で調べ物をする際SNS検索されることが多く、特にInstagramは…
視覚的に訴求しやすいため、反響数を得やすい
SNSの中で購買意欲が高い人が集まりやすい
リノベーション物件に興味がある20～30代女性はInstagram利用するケースが多い
ためリノベーション部屋をInstagramにアップすることで賃貸検索サイトの反響数が少なくてもリカバリーできるため客付けに苦戦する可能性は低くなります。
▶Instagram集客詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は築何年目で賃貸フルリノベーションを行えばいいのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年リノベーションではなくホームステージング集客を強化し早期客付けに成功する物件が多くなっています。低予算で客付けができればキャッシュフローが悪化することは少ないのですが、家賃相場に合わせた集客を行わなければならないため…
家賃収入を増やすことは難しい
属性が悪い借主が入居しやすくなるため、家賃滞納／騒音トラブルリスクが高くなる
目視できない部分の劣化が進むため場合によっては建物寿命を短くしてしまう
差別化が図れないため価格競争に巻き込まれる
可能性が高いため正直おススメはできません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
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