賃貸リフォームにいくらかけたらいい？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2022年7月14日
- 読了時間: 5分
更新日：2月13日
賃貸物件は築年数が経過すると、室内内装や設備が古くなるため、何も対策をしないままでは空室期間が長期化になり、家賃値下げせざるを得なくなります。
家賃維持または値上げをしたい場合、リフォーム／リノベーションは必須です。ただし家賃値上げを希望する場合、ある程度の費用を出さなければ集客は非常に難しくなると言えます。
本投稿は、リフォームに必要な費用と費用対効果が期待できる方法について、お伝えいたします。
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１．適正予算通りでは、正直難しい
リフォームやリノベーションを機に、家賃値上げすることは一般的ですが、実際にどのくらい家賃値上げが可能かは「物件があるエリア」によって異なります。
例えば大都市圏にある物件では、従前家賃と比べて20％前後の値上げは可能（ただし部屋のクオリティーも影響します）ですが、地方都市では、空室率の悪化により「10％前後の値上げ」が限界の場合もあります。
例えば家賃6万円の部屋で家賃10％値上げを希望する場合、適正リフォーム予算は「6000円×12か月÷５％（一般的な実質利回り）＝144万円」となります。
この金額があれば、全ての部屋の壁紙交換＋キッチン交換ぐらいまでは対応できますが、設備をすべて交換するには不足することがあります。
２．家賃現状維持と値上げで対応を変える
地方都市では賃貸空室率が悪化しているため、適正予算通りのリフォームやリノベーションでは、クオリティーを向上させることが難しく、差別化ができずに価格競争に巻き込まれやすくなります。
そのためリフォームやリノベーションを行う際は、リフォーム後の家賃体系に応じて予算を区切って対応すること分かりやすくなります。
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」しています。家賃を値上げする部屋は「フルリノベーション」、家賃を据え置きにする部屋は「一部のみリノベーション」対応しています。
予算については、フルリノベーション部屋は「220万円前後」一部リノベーション部屋においては「120万円前後」を目安にしています。
▶弊社リノベーションブランド詳細に関しては、過去記事及びプレスリリースをご覧下さい。
３．長期入居して頂く事で、利益を出すことは可能
リフォームやリノベーションの予算を決めることは非常に重要ですが、それ以上に「長期間入居」して頂けないと、早期に費用回収や利益を上げることが難しくなります。
弊社物件の平均入居年数は6年です。
仮にリノベーション費用が200万円かかった場合、家賃6,000円アップの66,000円で貸し出すと、約2.5か月でリノベーション費用を回収でき、残り3.5年で約280万円の利益を期待できます。
長期間入居して頂ければ入居中に費用回収が完了し、利益を残すことができるため、適正予算を意識しなくてもキャッシュフローが悪化することはないはずです。
▶長期入居してもらうためには、顧客満足度を高める賃貸経営をしなくてはなりません。詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
４．理想的なのは、退去リフォーム費用を抑えること
退去リフォームやリノベーションを行い、借主が長期間入居した場合内装は経年劣化が進んでいる可能性が高いため、6年ごとに壁紙リニューアルが必要になります。
ただし部屋の向きや借主の入居時の使用状況によっては張り替えを回避できる場合もあります。張替え面積が多くなれば必然的に費用も高くなってしまいます。
理想的なのは、長期入居しても「可能な限り退去リフォーム費用」が抑えられることです。
例えば、弊社リノベーション部屋の一部には「漆喰を施工」しています。漆喰は通常の壁紙よりも「日焼けがしにくく、劣化もしにくい」ため、借主の使用状況によっては、原状回復することなく、そのまま利用できる可能性があります。
これによりリフォーム費用の削減が期待でき、キャッシュフローを改善させることができます。
▶弊社物件が漆喰を採用している理由については、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、リフォームに必要な費用と費用対効果が期待できる方法についてお伝えしました
退去リフォームに「どのくらいの費用」をかければいいのかについては、再募集時に家賃帯を上げたいのか、現状維持で良いのかによって変えるべきです。
弊社物件でも、家賃帯を上げる部屋と現状維持の部屋ではリノベーション費用が100円近く異なります。しっかりと住み分けを行うことでキャッシュフローが明確化となり、収益性を高めることに成功しています。
今回ご紹介した内容は空室対策上とても有益な情報です。
ただ本記事を読んだだけでは「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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