賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。そのため築年数が経過すると…
成約期間が以前と比べ長くなった
競合物件と比べて室内クオリティーが下がった感じがする
客付けのために管理会社から家賃減額／広告料増額相談された
等といった問題が発生しやすくなります。上記は物件資産価値が低下している物件によくありがちなことで、対処するには物件資産価値を高めるリノベーションが効果的です。
リノベーションすると従前と比べ入居率や収益性を改善させることができ、さらに競争が激しいエリアでも安定した集客が実現できるため、特に築年数が経過している物件を所有している貸主には効果的な対策と言えます。
本投稿は賃貸リノベーションで入居率や収益性がアップできる理由について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸物件の空室率推移
日本の人口は2008年をピークに下落が続きますが、賃貸物件の供給数に歯止めがかかっていないことから、賃貸市場の需要と供給のバランスは完全に崩壊し今後空室率がさらに悪化します。
総務省が2018年に発表した「住宅・土地統計調査」によると同年の賃貸空室率は13%台でしたが、野村総研の予測では2040年には40%前後になるとのことです。
空室率が悪化すれば競争力が低下した築年数が古い物件は、客付けが難しくなる／家賃値下げしても部屋が埋まらない物件が今より多くなります。その結果二極化が激しくなり物件によっては淘汰するところが増えてきます。
ただし築年数が経過しても物件資産価値が高くなれば、空室率が悪くなっても入居率はもちろんのこと収益性までも高めることができます。
つまりリノベーションを行うことが重要となりますが、どうしてリノベーションすると入居率や収益性改善できるのか、その理由は次章で解説します。
２．賃貸リノベーションで入居率・収益性が改善できる理由
リノベーションするとどうして入居率や収益性が改善できるのか？その理由は以下の4つを挙げることができるからです。
築年数にこだわりを持つ人が少なくなった
デザイン性を求める人が多くなった
資産価値が高まるため家賃値上げがしやすい
資産価値の目減りが少なくなるため、更新時の家賃値下げを回避できる
それではそれぞれの理由を見ていきましょう
１）築年数にこだわりを持つ人が少なくなった
部屋探しの際「築年数」を気にされる方は結構多いイメージです。
ただライフスタイルの変化により近年の部屋探しの傾向は「リフォームさえしていれば築年数が気にならない／こだわりはない」と考える方が多くなってきています。
また部屋探しの希望条件を多少妥協してまでも、キッチンの充実度を優先する方も多くなってきたことから、築年数が古くても室内をリノベーションを行えば入居率を改善させることが期待できます。
２）デザイン性を求める人が多くなった
新築物件は最新設備が充実しているため、快適な暮らしをしたい方には理想的な部屋です。ただ新築物件の室内デザインは画一的なため、デザイン性を求める方取っ手は満足できる部屋とは言えません。
一方リノベーション物件は、新築／築浅物件入居者をターゲットとしているため、居心地がいい室内インテリアになっています。
特にリノベーション物件に興味がある20～30代女性は統一感がある落ち着いた部屋を好みますので、ターゲット層に合致したリノベーション部屋を提供できれば、入居率を高めることは十分できます。
３）家賃値上げがしやすい
リノベーション物件に入居される方は、先程お伝えした「おしゃれな暮らしをしたい方」が多いのですが実は家賃予算の都合で新築／築浅物件に入居できない人も多く入居されます。
リノベーション物件の家賃が新築よりリーズナブル。物件によっては2万円以上安い物件もあるため、部屋探しの選択肢が広がり入居促進に繋げることが期待できます。
またリノベーションを行うと資産価値が高くなるため家賃値上げが可能となります。結果的に従前より収益性を伸ばすことが期待できます。
４）更新時の家賃値下げを回避
物件資産価値が低下すると借主的には「家賃が高いのでは？」と感じてしまいます。そのため契約更新時に貸主に家賃値下げ交渉を行う可能性が高くなります。
しかしリノベーションすると資産価値が高まり目減りが少なくなるため、契約更新時の家賃値下げ交渉自体が起きにくくなります。その結果安定した家賃収入を得ることができます。
３．弊社物件事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っています。弊社物件がリノベーションを行うようになったのは前年度の繁忙期客付けに失敗し、今までのやり方では客付けが厳しくなると判断したからです。
競合リノベーション物件との徹底的な差別化を図らなければ、安定した家賃収入を得ることができないと考え、20~30代女性に人気が高いカフェスタイルに特化したリノベーションを行ったところ、2020年以降増収増益を達成することができました。
リノベーションを行う前の2017年と今年の入居率及び家賃収入を比較すると、入居率はリノベーション前と比べ約22%改善することに成功、また年間家賃収入は約430万円増額させることに成功しています。
▶弊社リノベーション物件の詳細については、過去記事をご覧下さい。
4．まとめ
今回は賃貸リノベーションで入居率や収益性がアップできる理由について、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社リノベーション物件は資産価値を最大化させたいと考え、可能な限り自然素材の材料をリノベーション部屋に取り入れています。
その結果家賃相場を無視した家賃設定しても、早期客付けができるため、安定した家賃収入を得ることができています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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